01

大运的“增量”时代

在顺周期里，平庸的资产借着风口也能被包装成增量。

在逆周期里，“确定性增量”已经成为全市场最昂贵的稀缺品。

这是容错率极低的时代，巴菲特手握巨额现金，隔岸观火；AI的估值神话，正遭受利润的拷打；美债突破40万亿，30年期美债收益率逼近金融危机的红线……

现在的资本比任何时候都谨慎，那些还能让企业愿意投入几十亿、甚至上百亿重仓的项目，本身就是市场筛选出来的“确定性增量”。

正如“2026年全国涉宅土拍成交总价TOP10”所示：

榜单上席位毫无悬念，几乎都是一线城市完成价值兑现的核心区。

唯有一个让人出乎预料的板块——深圳龙岗大运。

它凭什么与北京海淀、上海徐汇、广州天河这些天花板平起平坐，跻身全国土拍总价TOP10？

其实答案正如我们开头所说的，它是资产荒时代罕见的“确定性增量”。

深圳“十五五”规划明确提出，要把大运打造为东部的“后海湾+西丽湖”，这个定位意味着什么？

后海湾，其实就是深圳湾的核心，它代表的是深圳的总部经济模式。腾讯、华润、阿里巴巴等总部集聚，叠加万象城、文化场馆、公园和高端住宅，把产业创造的财富沉淀为城市价值。

西丽湖，代表的是深圳正在升级的创新模式。大学、实验室、科技企业、资本和制造业被放在一个“半小时配套圈”里，让一项技术能够快速从实验室走向中试，再进入制造和市场。机器人谷就是这种模式的雏形。

今天的大运，正在把这两种模式合二为一，极具想象空间。

港中大（深圳）、北理莫、深信大3所大学集聚于此，与3个诺奖实验室、数十个科创平台彼此呼应。

依托龙岗雄厚的产业腹地，实现了“大学+科研+人才+资本+先进制造+全球市场”的无缝对接。

目前，这片创新土壤已助推云天励飞、大普微、黑犀牛、芯天下、拓野智能、雪龙数控等10多家上市公司落户成长。

大运实景图

上一轮深圳湾的造富神话，诞生于互联网、金融与总部经济；而这一轮财富创造的重要引擎，正在被AI、半导体、机器人等硬科技赛道主导。

而大运所集聚的高校、科研平台与龙岗产业腹地，恰好与这轮产业变迁高度契合。

如果深圳下一批具有全球影响力的科技企业诞生，大运很可能是重要策源地之一。

这正是大运敢于挑战深圳湾的底气。

02

世界山湖间，再造深圳湾

片区能级和产业之外，大运的第二个确定性，来自操盘者。

在深圳，你可以永远相信华润置地的眼光。

过去四十年，深圳的城市价值中心不断迁移，每一次重构的背后，几乎都站着华润置地的身影：

罗湖万象城解决“城市级商业”的缺位，是造城1.0；
南山华润城把旧改、产业、教育与居住融为一体，是造城2.0；
到深圳湾，它又把总部、文体、商业与公共空间缝合，成就了造城3.0。

其中深圳湾，是华润置地从“建设者”走向“城市合伙人”的代表性样本，也是今天大运最直接的参照系。

2008年，华润置地受托代建深圳湾体育中心“春茧”。彼时的后海还未形成今天的城市界面，22个月后，“春茧”建成交付，并成为第26届世界大学生夏季运动会的重要场馆。

此后近二十年，华润置地持续参与后海的生长。中国华润大厦“春笋”落成，深圳湾万象城开业，人才公园开放，深圳湾文化广场启幕；随着万象城二期、深圳湾大街等公共空间陆续兑现，总部、商业、文化、生态与公共生活被逐步缝合在一起。

深圳湾春笋实景图

今天，华润置地正在大运重演深圳湾的兑现路径。

2022年11月，华润中标深圳大运中心ROT项目（改建—运营—移交），统筹范围约52万平方米。

接手之后，华润没有急于开发物业，而是分三步，先把片区的公共价值做实。

第一步，盘活大运中心

大运中心拥有“一场两馆”，主体育场可容纳6万人。华润接手后推进场馆软硬件翻新与专业化运维，一边承接国家级赛事，一边顶流演出资源。沉寂多年的大运中心，重新成为东部的流量入口。

深圳大运中心体育比赛和演唱会现场

第二步，落地大运天地

2024年7月，大运天地惊艳开业，华润尊重原场地的“山、水、石”的自然禀赋，依托约5万㎡生态水体景观，打造出深圳首个可呼吸环湖开放式商业街区。首期引入近200个品牌，开业首月客流超过400万人次，弥补了东部长期缺位的高品质消费。

大运天地实景图

第三步，缝合公共空间

在此基础上，华润持续践行“大统筹、弱边界、强场景”的城市开发哲学。通过对大运中心、环湖步道、滨水外摆与周边大运智慧公园、中央公园绿道系统的无界贯通与代建提升，华润将“文、体、旅、商”多重场景有机缝合。

华润置地以片区统筹模式深耕大运，持续兑现

这三步，几乎都能在深圳湾找到原型。

大运中心对应“春茧”，大运天地对应深圳湾万象城，大运智慧公园和中央公园绿道对应深圳湾人才公园和滨海长廊，背后遵循同一套逻辑——先造城，再造资产。

当年在深圳湾，华润从“春茧”切入，住宅、商业、总部与公共空间持续兑现，深圳湾悦府、深圳湾澐玺次第登场。

今天在大运也同样如此，先以ROT盘活超级场馆，再用生态商业与公园绿脉缝合片区，等到城市能级坐实、价值兑现的成熟时刻，大运悦府才作为压轴之作盛大启幕。

03

超级资产名片

深圳的每一个时代中心，都会诞生一个超级资产名片。

就像银湖时代的金湖山庄，华侨城时代的波托菲诺，深圳湾时代的悦府和深圳湾1号。

今天的大运，产业、技术、人才与财富都已就位，唯独缺少一个能引领时代的作品。

大运悦府将填补这个空白，成为深圳大运时代的超级资产名片。

如果你看过足够多的好房子，会发现一个很有意思的规律：世界级住宅，最后比拼的都是“关系”。

如斩获2015年世界建筑节“年度世界建筑”及2023年CTBUH十年大奖的新加坡The Interlace（翠城新景），把31栋住宅横向叠合、交错，围出8个大型庭院，它解决的是高密与自然、公共与私密的关系。

普利兹克奖得主Frank Gehry在亚洲的首个住宅OPUS HONG KONG（傲璇），整栋建筑随香港山顶的山势旋转上升，每一层平面与视野都不同，它解决的是建筑与土地、山势和景观的关系。

世界级住宅、地标性豪宅，材料、品牌、面积都容易复制，真正拉开差距的是对“关系”的理解，对土地的理解。

沿着这个逻辑去看大运悦府，你会发现三条关系主线：

第一、地上与地下的关系

大运悦府，是深圳东部首个抬板社区。

地块天然存在南北高差，项目顺着地势条件，用“抬板”将整个社区垂直分成两个世界：

抬板之下负责城市效率，无缝接驳市政路网，车流在进入社区无需爬坡绕路。

抬板之上安放生活私域，与外部公园近乎平齐，是纯粹的人行聚场、园林与会所。

而这个“板上板下”的垂直空间，也给项目留下了“内设乾坤”的可能，如依靠采光天井，把自然光、自然风和绿植引进地下层，形成光庭、光廊和步行归家系统。

理顺了人与车、快与慢的关系，接下来才轮到人与城市、人与景观的关系。

概念方案示意图，非最终效果，仅供参考

第二、外部与内部的关系

基于对片区多年的深耕与理解，大运悦府开创性地为整个社区构筑了一个空间枢纽——生机之环。

概念方案示意图，非最终效果，仅供参考

它的出现，始于对大运顶级城市资源的一次系统性梳理。

“三山两园一湖”的生态基底、年均超百万客流的顶流文体中心、港中大（深圳）领衔的高校集群、开放式街区商业大运天地，以及五线交汇的超级城际枢纽……

而且，大运悦府整盘还规划了更高能级的集中商业与高端酒店。根据《深圳大运片区重点项目产业发展协议》，未来商业将引入不少于5个高端国际零售品牌、5个国际一线户外运动品牌，以及不少于30家全国、华南、深圳、龙岗首店、旗舰店；酒店定位则达到国际超高端或奢华等级。

当外部城市变得高度开放、极度繁华时，内部社区该如何守护自己的宁静与私密？

“生机之环”，正是为了解决这个痛点而生。

在环外，依托一条贯穿南北的共享绿脉，生机之环与林荫聚场、花园集市、公园道城市客厅等公共空间紧密结合。一套全天候立体慢行网络从这里向外伸展，将住宅与周边的学校、商圈、酒店、体育场馆及轨道枢纽全域串联。

概念方案示意图，非最终效果，仅供参考

在环内，空间立刻切换为高度内敛的“围龙七进”归家礼序，从手工锻打的铜质府门，到五层叠瀑、林间溪流、下沉绿谷，再到挑空落客的酒店式车马院……七重序列通过高差、水幕、植被与光影的渐进转换，将外部城市的喧嚣层层剥离。

这便形成了一种内外关系的平衡，环外尽可能开放，让城市成为日常的延伸；环内绝对私密，让喧嚣止步于门庭之外。动线有明确边界，而生活与自然全无界限。

第三、室内与景观的关系

常规的大平层往往拥有开阔的横向面宽，但在纵向尺度上，大多受限于层高，生活场景显得单薄。

据悉，大运悦府的部分产品采用了挑厅设计，尽可能打开室内空间与外部景观之间的联系。

概念方案示意图，非最终效果，仅供参考

湖景、公园与城市天际线由此进入日常生活场景，客厅、阳台与公共空间彼此连通，让家庭聚会、宴饮、阅读等不同生活方式，都能与窗外景观发生关系。

无论是垂直底盘的重构，内外边界的消解，还是高空之上的立体尺度，每一种关系的建立，都来自华润置地对大运这片土地的深度理解。

从万象城到华润城，从深圳湾到大运，华润置地每一次全力以赴的片区统筹，都在改写一座板块的人居标杆。

近日，住建部在“十五五”主题发布会上明确提出，未来五年既要继续提升居住水平，也要增强中国人居在全球的影响力。

这其实提出了一个更高阶的时代命题：中国的住宅不仅要满足“住得更好”，也要开始回答什么才是面向世界的新一代人居。

而在大运产业升级、城市能级跃迁与资源持续兑现的机遇之下，大运悦府依托华润置地片区统筹的能力，正在尝试给出属于深圳的答案，并为深圳东部打造一张超级资产名片。