2026.10.13

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作者 |第一财经 孙梦凡

8·28现房销售新政后，地方和房企都在调整土拍节奏。

公开的挂牌信息显示，今年10月，一线城市供地进入阶段性“冷静期”，截至目前，本月北京、上海、深圳暂无宅地出让安排，仅广州有少量地块入市。此前9月，土拍市场溢价率也在降低。

业内表示，现房销售新政对土地供需双方都将产生较大影响。

在供应端，地方政府有望优化地块出让安排，帮助房企平衡现金流压力。房企拿地也不能只算“面粉”和“面包”的差价，还要算资金占用周期、回款节奏这本更复杂的账。

一线城市仅广州“撑场”

与楼市点状升温不同，一线城市的土拍市场出现了“空窗期”。

进入10月，一线城市土地供应明显放缓。截至目前，10月一线城市已公布的待拍地块较少，仅广州有5宗地块待拍、起始价17.2亿元，北京、上海、深圳暂无待拍地块。

其他城市截至10月11日的披露信息显示，本月南京有37宗地块待拍，厦门有6宗地块待拍，无锡有25宗地块待拍；待拍地块平均起始价约4.2亿元/宗，中小体量地块占主导。

而在今年8月，一线城市土拍市场出现过一波热潮。

8月28日之前，北京是今年土拍最火的市场之一。其中，广渠路地块由中海新城以83.99亿元竞得，溢价率19.13%；海淀四季青地块由金茂以97.61亿元拿下，溢价率14.10%。

如今一线城市土拍出现“空窗期”，背后有何原因？

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶分析认为，三季度北京、上海土地成交规模较多，10月一线城市涉宅用地出让安排较少，更多体现为供地节奏的“阶段性特征”。年末通常是住宅用地供应的重要时段，预计11～12月一线城市仍将有住宅用地陆续入市。

以北京为例，9月30日，北京挂牌一宗昌平区北七家镇宅地，是新政后北京挂牌的首宗宅地，挂牌截止日期为11月3日。10月9日，北京市发布2026年第十二轮拟供应商品住宅用地清单，共涉及3宗地，拟于近期供应。

值得注意的是，此前9月，土地市场已出现降温迹象。

中指研究院表示，今年1～9月，百强房企拿地总额5785亿元，同比下降20.5%，降幅较前8月扩大2.7个百分点；9月，全国300城土拍平均溢价率6.9%，较8月下降。

与此同时，部分城市出现宅地“临时中止”交易现象。公开信息显示，北京9月已有3宗住宅用地取消出让，西安、成都、福州等城市，也有个别地块终止出让。

进入10月，土拍市场进一步缩量。根据中指数据，10月5日～11日，300城住宅用地成交规划建筑面积609万平方米，土地出让金218亿元，平均溢价率仅2.5%。

该研究院称，受国庆假期影响，各地实际土拍活动少；另一方面，成交地块集中于二线、三四线城市，房企在这类城市拿地普遍以底价或低溢价成交。

五城落地现房销售细则

8·28现房销售新政的出台，是土拍市场的转折点。

新规之下，房地产开发、融资、销售等基础性制度被重塑，政策明确新出让土地项目优先实行现房销售，预售门槛提高至主体结构封顶。

预售条件提高、优先现房销售，这意味着房企从拿地到回款的资金占用周期被拉长，拿地开发的资金门槛抬升，土地市场的竞争逻辑被重塑。

截至目前，已有5城发布新规具体细则，分别为北京、上海、广州、武汉、天津。

中指研究院表示，从制度设计看，5城高度一致地把握三条主线。一是“新老划断”平稳过渡，以8月28日为分界点，对在途项目设置过渡期；二是预售门槛抬升至主体结构封顶，预售资金全额全过程监管；三是通过土地款分期等，缓解房企资金压力。

对比来看，上述城市对主体结构封顶预售、推进现房销售、预售资金监管等核心要求基本一致。封顶认定标准、现售定金比例、土地款缴付节奏等细节则各有差异。

已落地城市中，武汉细则灵活度较高。原政策项目可保函置换监管资金，同时试点分户集合抵押、允许按最小单元分批竣备等安排，有助于缓解过渡期企业的资金与运营压力。

广州则支持分期分栋办理规划、施工、人防报建、预售、现房销售备案及竣工验收备案，要求楼栋具备独立使用功能、明确各期配套建设时序与交付时间。

后续土拍时，5城在土地出让金首付比例上，多为30日内不低于50%，武汉为半年内，节奏更宽松。余款缴纳期限则不同，上海、广州、武汉、天津均采用“1+1”两段式，原则上1年、经决策可再延1年，北京则为“2年内缴清”。

业内表示，在四季度，预计更多城市将落地实施细则，也将有更多城市进一步释放政策弹性空间，推动新旧政策平稳过渡。这些细则的落地，将直接改变土地市场的参与规则。

房企重新测算拿地账

现房销售新政现逐步落地，将对土地供需双方产生较大影响。

中信证券研究指出，在土地市场整体收缩背景下，地方政府会选择优化土地出让金缴纳节奏，帮助开发企业缓解现金流压力；优化项目规划条件，吸引更多有实力开发商入场。

对房企而言，销售回款周期延后，企业投资拿地会更加谨慎，会要求更优异的土地条件以满足优质产品打造需求；也会要求更高的毛利率预期，以对冲周转率的下滑。

曹晶晶也表示，由于预售及按揭回款节点后移，项目资金占用时间延长，企业需要重新测算资金成本、开发周期和回款节奏，更加审慎地评估地价与未来销售的匹配程度。

在此之下，未来土拍市场或有两大趋势，一是“小而美”土地增多，二是联合拿地增多。

中信证券研报表示，传统地方政府通过大规模土地出让来扩张城市边界的做法，已经不再适用；企业也将更偏好核心区域、业态独立、面积可控的“小而美”的土地。

目前，该趋势在土地市场已有体现。该研报显示，2026年截至9月27日，100城住宅类土地成交的单宗平均建筑面积，较2020年高点下降43%至5.8万平米。

房企层面，未来受现金流压力制约，拿地决策会更谨慎，联合拿地也会增多。

丁祖昱评楼市表示，从各地新政前后的土拍变化看，“组队”联合拿地现象正越来越多。在刚性财务成本下，未来项目合作、联合体拿地将成为房企更普遍的选择。

值得注意的是，在房企更加审慎的拿地决策下，新房市场供应将有何变化？

曹晶晶认为，随着后续新规地块进入开发建设阶段，部分项目的上市节奏可能有所后移；若部分核心板块库存持续去化，新增项目入市节奏放缓，可能阶段性出现优质新房供应趋紧的情况。但整体影响仍需结合土地供应、项目开发进度及市场需求综合判断。

展望四季度土拍，她认为，一线城市核心区域的优质地块，有望保持一定竞争热度；区位及产品优势不突出的地块，则面临更大的去化和投资测算压力。长期的市场走势，则主要取决于楼市修复情况、地方供地节奏及新规落地进程。

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