跟新房销售市场一样，海口的租赁市场，也卷翻了。

前不久，东坡老码头最低租金拍到5.2元/平/月，而另一个地标商业，今年一直在产权交易网上，持续霸坑！

这不，海口东站国际商业广场又挂出来了。九间铺，价格齐刷刷打八折。这已经是它四年里的第七次招租。

东站国际实景

从2020年项目整体完工算起，这个紧贴海口高铁东站的地标商业，已经荒了整整六年。

而这一轮，却给自己定了一个很短的招商周期：

13天！

01 租金大幅跳水20%！

10月21日，海南产权交易所挂出两条招租公告，标的全部来自东站国际商业广场：2#、3#楼1层的6个商铺，以及3层301、302号和4层401号。项目编号 QY202609HN2191-1、QY202609HN2190-1。

图源：海南产权交易所

末尾那个"-1"是这份公告里的隐藏信息——按产交所规则，它意味着上一轮已流标终止，这是重新挂出的第二轮。

上一轮9月18日挂的，20天，无人接盘。

挨个扒了下招租的具体数字，9个标的清一色比上一轮少了20%，也就是打了8折！

换成单价：1层从63–74元降到 50.4–59.2元，3层39→31.2元，4层31→24.8元。

除了价格，其他条款一个字没改：

租期5年、每两年递增3%、装修期2–4个月按10%收租、押金3个月、不得转租、毛坯交付——保证金也没降。

改的还有两处，都在"赶时间"上：一是挂牌期从20天压到13天（11月3日17:00报名截止，11月4日9:00起限时竞价）；二是上一轮10月8日才期满，13天后就重新挂出——同平台其他城投系资产流标后通常要等4到5周。

02 四年14次挂牌，而且越来越急

作为海口腊肉级地标商业，东站国际2023年4月第一次整体招租：商业64,564.8㎡加写字楼6,353.07㎡，44元/㎡·月，租期18年，流标；5月原价再挂一次，还是44元，又流标；

东站国际实景

12月第三次，降到39.6元、租期20年——这次真有人接了：海南长霖房地产开发有限公司以每月255.68万元的底价摘牌。但此后无装修、无商户进场，并未实际落地。

2024年6月挂过一批写字楼27间办公，结果未公开披露。

2026年节奏骤然加快：3月改卖，1.56亿元（约12,250元/㎡），挂一个月无人举牌；4月挂18间办公；7月转回招租，46.71元/㎡·月是商业部分的历史最高单价，8月二轮37.37元，9月三轮29.9元；9月18日一天挂出3批，把1层、3、4层拆成九间铺单独卖；10月，九间铺打八折再来一轮。

四年、14次挂牌（13次招租+1次整栋转让），只有一次底价成交，且未落地。

节奏变化比价格更说明问题：2023年三轮之间还隔着几个月，那时沉得住气；2026年从3月到10月，七个月挂了10次，差不多三周一批。

一次比一次急。

价格，也在逐步跳水。

2023年4月那次租期18年、每两年递增6%，末年租金是首年的1.6倍，曲线摊平后有效均价 56.18元，比挂牌的44元高出27.7%；12月那次递增放宽到每三年3%，又给了21个月免租期，递增推高的部分被免租期吃掉，有效均价 39.68元。

半年时间，表面降10%，有效均价实际降了29.4%！

03 房东还在全面上架资产包

手握这么大的商业体，东站国际的房东是谁，能一直空着6年？

扒了一下，这些铺子的房东，是海口市城市建设投资有限公司（海口城投）。出面挂牌招租的是其全资子公司海口德悦实业开发有限公司，城投系资产几乎都由德悦统一运营。

除了东站国际这个“巨量”商业体外，小易翻了一遍产交所的在挂项目，发现今年以来，城投的多处资产密集上架，而且不少已经不是第一轮：

琼山区三门坡、谭文墟、红旗镇、白石溪铺面；海秀路新世纪大厦203、502；五源河三期F/G/H区及负一层、永桂花园B区1/2/3层；城投·海一方33间、建国二横路8宗；大同一横路老干部活动中心11宗、忠介路5宗、海口金融中心A-1#楼12间办公…

五源河商业招租信息部分截图

没有统计到的，可能更多！

最低的部分资产包，已经相比首轮挂牌价，已经打掉5折！

以前个人的房子租不出去，房东自然着急，各种找中介和渠道，但现在手握大把资产，又是国企背景的城投，看起来也开始着急了！

另外，小易也发现了城投资产的定价规律：每流标一轮，挂牌价乘以0.8，而且逐轮叠加。

五源河三期H区负1层-101号（607㎡）7,286→5,829→4,663元/月；东站国际1层101号（300㎡）18,900→15,120元。系数序列是 100% → 80% → 64% → 51.2% → 41%。

所以这九间铺如果11月3日再没人摘牌，挂出"-2"后缀的同时，价格再降一档的可能性不低。

04 放到海口市场里看：它还敢要20多

据中国房价行情数据，2026年7月海口商铺挂牌均价约2.02元/天/㎡，折合约 60元/平/月，美兰区约67元；据58同城及中原地产研究院《2026上半年报告》，同档整租参照：龙景商业城2楼48.6元，海垦广场整层60–70元，新海航大厦2–5楼65元。

东站国际这轮降价后：1层50.4–59.2元/平/月，3层31.2元/平/月，4层24.8元/平/月。

1层的单价已经基本贴住全市商铺挂牌均价。

但那60元是"在营商铺"的价，而东站国际是空置六年、动线不通、大证无法分割的资产。价格对齐了，资产质量没对齐。

回过头来看它没人接盘，除了价格，更深层的原因是，流量！

海口东站实景

贴着高铁站，日均客流数万，听着是优势。但环岛高铁海口到三亚只要两个半小时，东站客流"到站即走"，停留极短；

更刺眼的对比是东坡老码头。海甸岛这个省级旅游休闲街区，2025年5月开街，开街4个半月客流350万人次（官方口径）；今年7月整体招租56,271.64㎡、10年7,005万元，9月10日因无意向方符合资格，项目终结。

折算下来，含停车楼口径首年 5.2元/平/月，纯商业口径首年9.2元、十年均值 18.4元。

也就是说，东站国际24.8元的门槛仍高出了东坡老码头的约三分之一到一倍。

再叠一层背景：

据本地行业媒体统计，海口全市商铺平均空置率约25%（2025年），海甸岛外围底商超35%；300万人口堆了70多个商业体。

但同一个海口，友谊阳光城日均8.8万人次、龙湖天街2025年卖了27个亿。所以问题不是"市场不好"，而是：在一个空置率25%的市场里，一个动线不通、始终没有运营方的资产，凭什么还按市场均价定价。