撰文 | 花姐

出品 |楼花网

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8月7日，周五，立秋。

这天，北京楼市新政重磅出台，最核心的条款是，五环内购房条件松绑只1年。

及时的政策与近期的土拍热潮，形成共振。

7月28日，朝阳区酒仙桥0013‑1地块，中海新城、招商蛇口、越秀地产、建发房产、保利发展和绿城中国六家房企参拍。

经过248轮激战，中海新城以46.8亿元成功夺下，楼面价8.1万元/㎡、溢价25.84%。

它主要是在第228轮发力的，硬刚越秀地产。

8月4日，北京朝阳区广渠门0409‑10地块，中海新城、招商蛇口、越秀地产、建发房产、保利发展、金隅+懋源联合体等参拍。

经过线下185轮激战，中海新城以83.99亿元夺下，楼面价8.14万元/㎡、溢价19.13%。

这次，它是一路举牌的，最终硬刚招商蛇口。

中海新城疯狂拿地，让北京地产圈砸锅了，很多人表示看不懂。

现在看来，它似乎成了最大的受益者——新政的出台，无疑会对朝阳的众多豪宅去化，起到关键作用。

当然，中海高溢价拿地，懋源、中建智地、金茂、越秀、金隅地产等一众有新盘在售的开发商，都很开心。

因为，朝阳区的地价上去了。

为什么中海这次拿地很坚决呢？花姐认为，它绝非冲动，藏着深层的战略逻辑，似乎有着先见之明。

拿地一盘棋

七天之内，中海新城在北京砸下130亿元。

这是什么概念？

今年前六个月，中海发展（0688.HK）累计权益拿地金额，只有76.6亿元。同比去年，数字是401亿元，下滑八成。

这表明，中海今年上半年拿地很保守。

它有足够的子弹。去年和前年全年，拿地金额分别为924亿元、696亿元。相信今年，它的拿地预算也差不多。

中海须抓紧补仓。

当朝阳区的酒仙桥、广渠门地块出现时，张欣果断出手了。

这位地产女将，身份很特殊，不仅是中海新城总经理，更是中海发展投拓总监。而中海新城，是中海发展在京的两个开发平台之一，另一个是中海地产北京公司。

站在这个层面，再来看中海此番连续夺地，一出手就是130亿元，就很好理解了。

至于这次拿地的价格，高一点、低一点，反倒是其次的——这是来自中海发展集团层面的战略逻辑。

策略式投资对冲

执行中海发展拿地任务，中海新城向来当仁不让。

在2024年11月29日，它一次性斥资153.3 亿元，拿下一宗组团捆绑巨无霸地块，由酒仙桥、十八里店、小红门三个地块组成，总建设用地面积约14.7公顷，规划建筑规模约39.4万平方米。

这三宗地，分别对应的楼盘是，中海万吉玖序、中海朝阳ONE、中海时光之境。

它们的去化情况，各部相同：

中海万吉玖序，主力户型168-360平米，供应370套，网签293套，成交均价11.2万元/平米，成交金额68.83亿元，去化79%，剩余货值18亿元；

中海朝阳ONE，主力户型102-165平米，供应870套，网签210套，成交均价7.4万元/平米，成交金额19.98亿元，去化24%，剩余货值63亿元；

中海时光之境，主力户型102-155平米，供应422套，网签142套，成交均价7.54万元/平米，成交金额12.48亿元，去化33.65%，剩余货值24亿元；

这三个盘的销售金额，共计101.29亿元，地价覆盖率66%，还手握货值约105亿元。

从整个盘子看，中海新城迈出大本营石景山来到朝阳区，投资是成功的。

有了这个基础，中海在朝阳区再拿地，水到渠成。

从账面上，酒仙桥和广渠门的楼面价飙升，中海新城三个老盘的剩余货值，涨了不少。

姑且不论纸面上的价值上涨，如果新地块能促进老盘加速去化，也是一笔非常成功的投资。

在投资策略上，这叫做“对冲”。

皆大欢喜的场面

中海新城把朝阳区的地价顶上去了，皆大欢喜。

最开心的，莫过于中建智地。

一、太阳宫宸园139：住宅楼面价9.5万元/平米，户型为270~380平米，预计单套价格在4000~5500万元；

二、驼房营629地块：将于将于9月3日开拍，起价75.21亿元。潜在的拿地者是兴太地产，中建智地和太古地产分别持股65%、35%。

三、黄杉木璞樾与紫京宸园：璞樾待售130套、单价9.99万元/平米，剩余货值21亿元；紫京宸园待售467套，剩余货值75亿元。中建智地对它们，间接持股约48.4%。

其中，驼房营629地块，是中海0013‑1地块的最大竞争者。

驼房营地块三面是公园、北邻坝河，与太古坊只有300米。花姐预测，它的的户型以180平米、250平米、300平米大平层为主。

当然，中海0013‑1地块很可能会走差异化路线，把户型做小，参考北京宸园，以145平米起步，最大面积约200平米。

而中海广渠门10号项目，也会研究金茂府的客群，把户型做小，预计180平米起步，平均户型在200平米左右。

另一个受益者，便是民营房企懋源地产。

它在广渠门10号地，它与中海新城拼到了第178轮——83.493亿元，就止步了。

这个时候，楼面地价已经逼近8.1万元/平米，比懋源騴橒臺高出1.89万元/平米，两地仅相距2公里。

一场土拍下来，懋源赚大了。至少，它的房子售价10万元/平米，会卖得更轻松些。

因为，中海广渠门项目的房价，估计奔着12万元/平米以上去了。

花姐点评：

有关拿地，每家房企都有自己的算账逻辑。

大房企、小房企，国央企、民企，也都各有不同。

从常规的眼光看，中海新城在朝阳拿地，实在太猛，很难理解。

但，它内部各楼盘，税收、去化速度等，一对冲之后，部分上涨的地价，会被化于无形。

中海新城拿地，有自己的账本。

就像华润置地一样，它坚决不碰朝阳地块，纯粹是因为不熟悉，不敢贸然出击。

反观中海，有了两年多的摸滚打爬，吃过肉、踩过坑之后，对朝阳豪宅心里有谱。

北京真正的豪宅之战，已从海淀转移到朝阳了。

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