“开发时代过去了，房地产如此，租赁住房亦如此。”

近期，第八届领航·住房租赁产业国际论坛在北京举行。ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然在论坛上提出的这一判断，道出了住房租赁行业正在经历的深刻变化。

过去十余年，伴随着城镇化进程和住房租赁市场快速发展，租赁住房行业经历了一轮规模扩张。资本涌入、品牌崛起、项目加速落地，房源规模与城市布局一度成为衡量企业竞争力的重要指标。然而，当房地产市场进入深度调整期，这套逻辑正在失效。

“开发时代过去了”并非一句悲观的感慨，而是一个需要正视的清醒判断：新增供给不再是行业价值的唯一来源，存量运营将决定下一阶段的胜负。当潮水退去，住房租赁行业的未来又将走向何方？

行业进入沉静期，但需求韧性依然存在

开发时代的落幕，首先写在供给数据里。“十四五”期间，全国计划筹集建设保障性租赁住房870万套（间），这场超大规模的供给动员，基本解决了“有没有”的问题。进入“十五五”，随着增量供给任务阶段性完成，行业重心开始转向存量资源利用与长期经营。

ICCRA《2026中国住房租赁市场资产管理报告》显示，2026年上半年，16个重点城市新增集中式租赁住房项目231个、新增房间约10.4万间。供给看似仍在高位，但这更多是“十四五”已筹建项目的集中交付，而非新一轮开发周期的开启。报告同时显示，供给来源已明显存量化：新建项目中63%来自存量土地开发，改造项目中超过95%来自存量商业办公楼与存量商品房。在ICCRA调研的34家机构中，未来一年以新建项目为主的仅占11.8%。

行业的体感则更为直接。放眼整个房地产市场，国家统计局数据显示，今年1-8月全国房地产开发投资同比下降19.9%，新开工面积下降24.8%。住房租赁领域，以新派公寓、魔方公寓为代表的行业先行者，曾分别探索了资产证券化与规模化经营的发展路径，为行业打开了新的想象空间。但随着融资约束增强、经营成本压力显现，行业内品牌退场与项目收缩接连出现，2025年以来，魔方公寓多地项目也出现终止运营或更换出租主体的情况。扩张放缓、融资趋紧、观望情绪弥漫，焦虑成为不少从业者的真实感受。

赵然将这一阶段概括为行业进入了“低声量、稳情绪的静默期”。在她看来，安静不代表没有变化，往往意味着旧模式已经失效，新的价值尺度尚未建立。但开发时代的落幕，并不意味着住房租赁行业失去发展空间。沉寂的是声量，不是需求。

住房租赁始终是一项与民生紧密相连的产业。对于初入城市的年轻人、跨区域就业的劳动者，以及有着不同居住需求的家庭而言，租房始终是城市生活的重要选择。国务院米兰体育-米兰(中国)官网办公室公布的数据显示，“十四五”期间，全国建设筹集各类保障性住房及城中村、危旧房改造安置住房1100万套（间）以上，惠及3000多万人。正如赵然所强调的，租赁住房首先是一项长期民生基础设施，市场周期可以改变资本投入的速度，却不会消除城市中的租住需求。

专业机构的市场预期同样传递出积极信号。根据ICCRA《2026年中国住房租赁市场资产管理调研问卷》，34家受访机构中，85.3%预计2026年至2027年住房租赁大宗交易市场将保持稳定或有所上升，88.2%未来一年重点关注北上广深等一线城市。资本没有离场，只是在收缩半径、提高门槛：相较于过去追逐规模与速度，机构更加关注核心城市、成熟资产和稳定的经营回报。市场趋于平静的背后，住房租赁行业正迎来新一轮价值重估。

运营红利渐显，长期价值正在被重新发现

当规模扩张不再是主要增长动力，价值从哪里来？答案正在从建设端移向运营端。

过去，行业习惯于用新增房源数量、管理规模和城市覆盖范围衡量发展速度。但在存量时代，规模不再自动等于价值。即使拥有良好的区位和硬件条件，如果长期面临租客流失、经营成本高企等问题，项目也难以实现可持续发展。

行业运营基本盘依然保持韧性。2026年上半年，各类租赁住房产品加权平均出租率达到91.73%，青年公寓与租赁式社区的续约率分别为62.74%和60.16%。让租客住进来只是起点，如何让租客愿意长期留下来，正在成为企业竞争的分水岭。

运营能力的差异，最终会体现在资产价格上。以一个拥有1000间可出租房间的集中式租赁住房项目为例，假设每间房每月运营成本降低50元，在其他条件不变的情况下，项目年度净营业收入（NOI）可增加60万元；按照4.5%的资本化率测算，对应的资产价值增量约为1333万元。管理能力一旦转化为可核验的经营收益，就会被资本重新定价。这正是住房租赁行业“价值重估”的含义：资产的价值不再取决于拿下了多少房间，而取决于把每一间房经营得有多好。

当规模红利逐渐退去，运营力正在成为衡量住房租赁资产长期价值的新尺度。在ICCRA的长期运营力模型中，运营力由四种能力构成：去化力匹配需求，留存力延长客户关系，经营力提升效率，服务力兑现居住体验。四种能力共同沉淀为稳定、可预测的现金流，并最终进入资产估值与资本市场。ICCRA正以长期运营力评价体系和行业运营数据库，推动这些能力变得可测量、可比较、可追踪。

站在新旧周期的交汇点，行业的沉寂，恰是向本质回归的契机。住房租赁正从倚重开发红利走向深耕运营红利。当每一间房都被认真经营，资产的价值得以重估，城市里的租住者也有了更安稳的居所。这是行业穿越周期的底气，也是住房租赁作为民生事业的初心。