道路改造前后对比。受访对象供图

本报记者 李凯旋 北京报道

今年，我国发布了首部国家级城市更新专项规划，即《城市更新“十五五”规划》。城市更新作为存量时代房地产的重要任务，资金需求量巨大，钱从哪来是各方关注的焦点，其也一度成为掣肘城市更新进展的重要因素。

近期，位于北京海淀区八里庄街道裕泽园社区的玲珑花园完成更新。《华夏时报》记者从各方了解到，这次的更新表面上是一个“红砖铺道、绿树环绕”的社区焕新故事，但深层逻辑却指向了当前城市更新最棘手的难题：改造资金究竟由谁承担、以何种方式承担、承担后又该如何形成可持续的循环。

这个建成于1999年、仅387户居民的老小区，部分房源总价逼近2000万元，但业主多年受困于社区环境的糟乱。社区通过各方携手撬动了一场总额数百万元的系统性改造，其“五个一点”模式被概括为可复制的样本。

改造资金缺位

“住着2000万元的房子，走的却是‘搓板路’，太闹心了！”业主们抱怨玲珑花园当时的社区环境。小区名字美丽动人，但实际上园区大门破损、安全设施老旧，园区广场和道路坑洼不平，绿化植被因为长期缺乏专业养护，累计受损面积达到2000余平米，社区环境实在与“玲珑”搭不上边。

2024年3月份，玲珑花园完成暖气管道和自来水管道改造，但由于施工不够精细，路面裂缝增加，以至于雨季的积水倒灌进单元门，使得社区环境更加破败。同年9月份，北京万科物业应聘进驻社区，开始进行园区改造。

值得关注的是，账本远比想象得厚。计算来看，仅园区路面彻底翻新这一项预算就近400万元，一家物业公司无法单独负担。而业委会账上仅有61万元的停车费资金和40万元管道改造的路面恢复费，社区更新资金严重缺位。

《华夏时报》记者注意到，《城市更新“十五五”规划》明确了资金的三大来源，分别是财政、金融与社会资本。财政方面，中央预算内投资安排970亿元支持城市更新，地方政府专项债同步发力。中指研究院发布的数据显示，今年上半年，城市更新相关专项债超1800亿元。政策性金融方面，国开行凭借着“开发性金融定位和长期低息资金优势”，发放贷款，对城市更新施以支持。社会资本方面，城市更新公募REITs不断扩容，多个老旧街区启动申报。

但不可否认的是，面对“十五五”期间11.5万个老旧小区的改造体量，财政资金更多是发挥“保基本”的撬动作用，对于玲珑花园这类项目而言，想要完善和提升社区环境，必须引入社会资本。

多方携手，共同破局

北京万科物业方面对《华夏时报》记者表示，去年以来，万科物业发起“千盘焕新”行动，号召物业团队积极联通各方力量，推动项目设施焕新和品质改善，提升居民的服务体验。基于此，玲珑花园的物业团队与街道等各方共同探讨社区各地改造的可行性方案，由街道牵头联动社区、业委会、物业和业主代表，共同商议改造方案。

社区党委依托议事平台，前后开展近20轮沟通会。最终，各方达成共识，以“居民自愿筹资、公共收益返还”的方式补上资金缺口。同时，为了保障集资业主的权益，社区党委担任“信誉担保人”。

《华夏时报》记者了解到，在首轮入户征集阶段，项目集资了194万元，剩余150万元的资金缺口则分成150份、1万元的额度，由业委会与业主签订借款协议，明确5年内每年返还20%本金，并给予4%年利。最终，累计众筹344万元。

此前，社区还有停车费、共有商业空间出租等公共收益，其拿出80万元投入社区道路改造。万科物业则利用社区焕新基金，对中心花园广场进行了系统性翻新。万科物业方面对记者表示，具体工作包括更新人行步道、翻土补种绿化、维修水系、优化水电接入、全面提升园区核心景观品质等。另外，万科物业还投入人力与设备，对社区南门外观及人行道闸进行改造，在正门右侧建立24小时值班室及中控室。

五“点”合力的模式

在经过4个月的整修之后，8月中旬，玲珑花园全新的柏油马路投入使用。最终，修路仅花费354万元。万科物业方对《华夏时报》记者表示，物业经营要精打细算，一切都得看着账本来，能省就省，一些较为简单的修缮等，能员工自己动手就绝不聘请外人。

《华夏时报》记者了解到，截至目前，玲珑花园已经完成了对道路、大门、广场、绿地等一系列的翻新，垃圾清运及时率达到100%，邻里纠纷类投诉减少60%。业主表示，小区整体环境更加安全、舒适，居住体验大幅提升。

广场改造前后对比。受访对象供图

凭借着“政府牵头操心一点、业主众筹捐一点、公共收益补一点、物业公司投一点、物业运营省一点”的五“点”合力，凑齐百万元的改造资金，让老小区焕新颜。这种“社区自筹+物业出力+政府增信”的组合，解决了社区品质提升的难题。

值得关注的是，城市更新的相关细则仍在不断完善中。中指研究院方面对《华夏时报》记者表示，预计城市更新项目贷款、存量土地支持政策加速落位，中长期规划持续落地，老旧住房原拆原建等政策将持续以试点方式推进，为稳市场、稳投资提供支撑。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁