最近不少想买房的朋友都在纳闷，828楼市新政出来这么久了，为啥市场还是没什么动静？说好的政策利好，怎么连点水花都没溅起来？从销售制度到信贷的全方位调整，到底会把楼市改成什么样子？

这两三年楼市坏消息一箩筐，这回两大政策落地，最先生出变化的就是京沪这种核心大城市，动静真不小。828新政其实是两份文件，一份改销售制度，一份调信贷，大家盯得最紧的，就是特定人群能贷40年房贷，还有现房销售这块改革。

拿上海来说，搞了几十年的预售制，过去房子出个“正负零”就能开卖，开发商拿着预售的钱滚雪球拿地，赚得飞起。现在新规要求，房子得封顶才能卖，这一下就变天了。低密地块的六七层联排影响不大，市中心的超高层可就惨了，哪怕20多层的房子，封顶都得等好久，直接拖慢了整个开发节奏。

对购房者来说，能看见实实在在的在建主体，烂尾风险低了不少，买着踏实多了，这倒是实打实的好处。信贷端也改了，房贷要等房子竣工验收备案才开始还，这对买房人来说压力小了不是一点半点。之前买房总得一下子把大半存款掏出去，现在不用急着还房贷，能缓口气攒攒钱。

新政里提了改定金制，本来大家都猜定金比例差不多5%，结果北京直接甩出1%，直接给大伙整懵了。一千万的房子十万块就能锁房，这诱惑谁顶得住啊？随后上海定了3%，广州隔天也出了5%的标准。

现在很多规则还没明确，要是真按3%订房，核心地段的好房子简直是闭着眼锁，稳赚不赔的买卖。而且规则说消费者能随时违约，开发商不能，这明显偏向买房人啊。房价要是跌一点，1%到3%的定金说不要就不要，对开发商来说，本来就难卖的房子这下更难了。

连规则都没捋清楚的地方还有不少，比如交了定金能不能加价转手？官方的二级市场在哪？小额定金会不会引来黄牛炒作？这场景，跟当年霍英东发明“卖楼花”那会儿太像了。当年香港卖楼花搞了整整十年才把规则完善，国内94年引入预售制，98年房改后99年才有第一笔30年房贷，到现在都没人完整还完30年，更别说40年了。这次改革说是二次房改真不过分，往现房方向转，变化太大了。

上海还给开发商松了绑，土地款首付可以分期，过去拿地得一次性缴清，现在只需要付50%，剩下的50%两年后再缴还不用利息，开发商资金压力小了太多。9月28号上海出了细则，清清楚楚划了一条线：928之后出公告的土地，完全按新规来，必须封顶才能卖，要现房就得提前说清楚让开发商评估。828之后928之前拿的地，还能按老规矩来，只是房贷得等竣备后再还，还是能正负零销售。这个过渡安排挺聪明，不然上海得小半年没新房卖，市场肯定稳不住。

过去开发商都是玩高周转，哪怕利润率不高，周转快了整体收益也不差。现在新规一出，高周转根本玩不转了，IRR直接跟利润率绑定，基本都跌到个位数了，赚快钱的日子一去不返。原来拿地后五六个月就能开盘回款，现在拿地后要等八到十二个月才能拿预售，而且回来的只有一点点定金，大头房贷得等两年后竣备了才放给开发商，现金流紧得不行。

开发商现在拿地就得预判两年后的房价，压力测试得留够安全垫，所以土拍也理性多了，不会像过去那样疯抢地王。但也有空子可钻啊，投机者能用1%的定金锁好几套核心地段的好房，放两年涨价了转手，想想都香。新政刚出那两周，开发商圈子里人心惶惶，不少经验不错的销售都在找下家，原来那套玩法确实不适用了。

过去卖房都是“造梦”，拿块地就开始编故事挖文脉，做个震撼无比的样板间示范区，一下子把客户镇住，催着客户掏钱包买房。现在不一样了，都是准现房现房了，你造的梦再美，不如隔壁盖好的房子实在，不好卖啊。原来只需要考虑半年后有没有竞品，现在得算一两年后的事，压力大太多了。

上海招商苏河湾那个项目，去年10月拿的地，是150米超高层，拿完地后上海就不批超高层了，施工证拖到今年928才下来。本来按过去的节奏，早就开工卖完200套房子了，现在有了足够时间磨产品。原来设计了一个400平的环形中转厅，说好看大气，改准现房逻辑后发现除了好看一点用没有，直接改成了骑行舱，给住户放高级骑行车。

这阵子上海开发商好像突然都会造好房子了，政策推着大家往产品上用心，不再追求花里胡哨的唬人示范区了。过去那种搞个巨大门头，样板段种满贵价绿植，一下子唬住客户，现在根本行不通了。那种营销投入大不说，实际交付根本达不到那个标准，最后全是客诉，物业也维护不起那种排场。

一般来说，每年下半年楼市都比较疲软，今年全国市场预计12月底会季节性止跌，明年2月份上海苏州这些核心城市会最先企稳。明年三月前是政策窗口期，要是真的落地贴息，整体市场情绪好转，成交量上去了，说不定核心资产还能来个大反弹。

这次新政方向其实是对的，楼市从过去盲目摊大饼往提质方向转，对买房人来说，与其焦虑到处乱跑乱买，不如耐心蹲点看准再出手，该来的总会来。

参考资料：财新网 《828房地产新政影响分析》