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上海市奉贤区一小区因7幢高层住宅外墙大面积空鼓、开裂、脱落，小区业委会将开发商诉至法院。记者近日从上海市奉贤区人民法院获悉，该院作出一审判决，开发商需赔付维修费及维权费用共计1842万余元。

图为涉案小区

据悉，该小区于2014年竣工，共7幢高层住宅，开发商于当年分批向业主交付房屋。自交付以来，多次出现外墙饰面层渗水及大面积脱落，地库墙面严重漏水等房屋问题。2022年，属地城市建设管理事务中心委托上海市建筑科学研究院房屋质量检测站，对小区7幢房屋外墙进行排查检测，并出具检测报告。

检测报告显示：外墙无机保温砂浆和抗裂砂浆厚度小于设计要求；房屋阳角、窗洞周边网格布未做加强处理；外墙分隔缝设置不达标；粘结强度不满足技术规范。检测结论建议整体维修。

图为涉案小区

得知墙面存在严重施工质量问题后，业主代表、业委会及小区所属居委会、属地镇政府等多次找开发商进行交涉，但始终无果。随着时间推移，小区外墙开裂脱落等情况愈发严重，已经严重危及小区业主的人身、财产安全。

业委会遂提起诉讼。业委会请求法院判令开发商支付外墙维修费用2029万余元，并承担律师费、保全费等，开发商唯一股东承担连带责任。

开发商辩称，房屋交付已超5年质保期，不再负有维修义务；外墙问题可能是自然老化所致；原告检测报告依据的标准不是建造时标准；且已购买工程质量潜在缺陷保险，应由保险公司理赔。

奉贤区人民法院审理认为，本案的争议焦点是小区的外墙渗水、裂缝、脱落等现象开发商是否负有法律责任，如有，具体的责任形式如何确定，以及原告主张的各项费用金额如何认定。

首先，开发商作为建设单位，应交付符合设计要求和建筑技术规范的住宅。原告提供的检测报告已证明7幢楼存在多项施工缺陷，且缺陷直接导致外墙开裂、空鼓。开发商仅凭竣工验收文件不足以证明施工质量合格。同时，被告以外墙保温工程的保修期已过为由拒绝承担责任，法院不予采纳。

至于具体的责任形式，被告表示其可以按照鉴定机构出具的修复方案进行维修，但一则原告明确拒绝被告进行维修；二则在本案诉讼前有关政府部门已至少两次函告被告，要求被告对小区出现的外墙问题进行维修，然时至今日被告未采取任何修缮措施，故对被告表示由其进行修缮的意见，法院不予采纳，原告要求被告支付相应的维修费用更具合理性。

其次，关于原告主张的具体修缮金额，结合鉴定机构出具的鉴定意见，法院对于双方当事人无争议的金额15089927.17元、189660元予以认定。针对双方争议款项，法院认定：1.外墙防水涂料费用2590514.22元予以支持。案涉房屋外墙存在施工缺陷，按国标两道防水施工具备必要性，不属于过度维修；2.外墙找平厚度差价510603.52元不予支持，鉴定方案确定的找平厚度合理经济；3.绿化、石材损坏预估费用1915100元暂不支持，修缮尚未开展，金额无法量化，原告可待实际发生后另行主张。

综上，法院认定维修费1787万余元，加律师费5万元及部分诉讼、鉴定费，合计1842万余元。

最后，开发商系一人有限责任公司，唯一股东未能证明公司财产独立于自身财产，法院判令其对全部付款义务承担连带清偿责任。开发商主张由保险公司理赔，法院认为保险合同关系与本案侵权纠纷不属于同一法律关系，不予处理，开发商可另案主张。

目前，小区施工队即将进场，7幢高层外墙将整体铲除重做。

上海市奉贤区人民法院民事庭庭长林庆强表示，该案的成功审理，既为同类群体性房屋质量纠纷提供了可复制推广的解决模式，也解决了长期困扰居民的维修资金缺口问题，切实维护了广大业主的安居权益。

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郭军律师

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备注：图文来源法治日报

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