浦东新区上南路7718弄上南嘉园二期的业主向《米兰体育-米兰(中国)官网坊》同心服务平台反映，小区2019年交付，业主入住至今已有7年。

家家户户的不动产权证，也就是大家常说的“小产证”，始终没能办下来。

七年办证难根源是开发商高额欠税

问题根源在于开发商上海康桥房地产开发经营有限公司欠缴2000多万元税费，项目初始登记权证，也就是 “大产证” 无法办理。

大产证办不出，业主的小产证便无从办理，直接影响业主落户、子女入学、房屋交易等诸多事项，给日常生活带来不小阻碍。

图为入户通知书

上南嘉园二期2019年6月竣工、现房交付，一共88户业主。业主张女士介绍，当初买房就是冲着学区，受产证缺失影响，子女入学遇到阻碍。

房屋交易也全部停滞

业主打赢官司后

约定的逾期办证违约金

同样一分未能拿到

张女士 上南嘉园二期业主：

当时买这个房子，就是为了学区。一个是小孩的教育、上学问题受阻，另一个是房产交易相关都没有办法推动。我们的违约金都是没有拿到的，产证的办理没有办法推动。

多年来，业主多方维权，最先选择走司法途径起诉开发商。2020年11月，多位业主向法院起诉开发商。虽然经过法院调解，拿到了有利于业主的调解文书，但因为开发商没有可供执行的财产，也不配合办证，案件执行陷入僵局，维权没能取得实质进展。

法院出具的调解文书

记者采访周浦镇规建办，有关负责人坦言：

症结就是欠税的"窟窿"太大，开发商目无力补齐，企业配合度也偏低。

周浦镇规划建设和生态环境办公室主任 赵波：

有差不多2000多万的税，开发商没有办理，同时这家开发商整个工作的配合度也不高。

记者了解到，这家开发商原为康桥镇镇属企业，转制为民营企业后，目前仍处于存续状态，但牵扯多起司法纠纷，法定代表人几经更换，现任法人林宪国已被列为失信人员、限制高消费。

林宪国告诉记者，税务上显示的是4700多万，不含滞纳金欠税2300多万元，企业目前没有资金补缴。“我们是想配合政府，现在最主要就是资金问题，目前肯定是没有。”

政策有依据落地却遇堵点

司法途径没走通

业主又有新发现

有业主查到，2021年，国家自然资源部发文明确，可以按照“证缴分离”原则，报经政府同意后，在相关部门追缴税费的同时，为业主办理不动产登记。这个政策，让业主看到了解决问题的希望。

图为国家自然资源部发文截图

业主随后向不动产登记事务中心咨询 “证缴分离” 落地路径，得到书面回复：该政策落地需要属地人民政府提交资料、审批同意。

业主随即向周浦镇相关部门求助，没想到，上个月周浦镇在书面回复中，却建议业主通过诉讼途径解决。

周浦镇在书面回复中，却建议业主通过诉讼途径解决

赵波解释，在属地部门看来，这属于开发商与业主之间的民事纠纷，“证缴分离” 不等于免除缴税义务，一旦启动办证，后续开发商欠税能否追缴到位，是需要考量的实质性难。

多方协同探寻办证破局之路

业主们这下真没招了

一开始想着打官司可以解决问题，可是赢了官司拿不到钱，小产证更难办了；好不容易找到了国家层面提供的"证缴分离"政策背书，却又被属地告知，要解决问题还得回去打官司。

业主被告知要解决问题还得回去打官司

今天（10月16日），开发商上海康桥房地产开发经营有限公司在书面说明中表示：

一、原法定代表人沈惠中控制公司期间，存在涉嫌违法违约、损害公司及业主权益的行为，公司将继续配合政府、司法机关推进商品房处置、追赃挽损及债权审查，追索涉嫌被侵占的公司财产；

二、2022年以来由股东会选任的新任高管正在依法履职、配合善后，推动消除小区安全隐患、解决业主办证问题。相关事实以司法机关认定为准。

上海锦天城律师事务所高级合伙人宋安成解释，常规不动产过户，需要上家完成完税，开发商无法完税，办证流程就卡住。按照 “证缴分离” 的政策思路，税务部门可以单独通过行政、司法手段向开发商追缴税费。

税务部门可以打官司

也可以对欠税企业

作出行政处罚的手段

问题是谁来推动

税务部门做这些事儿呢？

想要落地这套方案，需要多部门协同联动，涉及税务、规划、住建、不动产登记等多个单位，需要更高层级的政府部门牵头统筹，街镇配合推进，由税务部门追缴欠税，登记部门依据材料启动办证流程。

律师也提出，除了争取上级部门协调，业主也可以拿着此前的法院调解书，向执行局申请强制执行。法院可牵头组织府院联动联席会议，召集区政府、住建、规自、税务、不动产中心多方参会，形成会议纪要，以此作为容缺办证的依据。

上海锦天城律师事务所高级合伙人 律师：

让税务局一方面去追缴欠税，另一方面给不动产登记中心出具可以办证的一些材料，这样才能推动这事情。

“证缴分离” 是国家层面化解不动产登记历史遗留问题的政策路径，但谁牵头、谁推动、谁拍板成为摆在88户业主面前最现实的难题。

“府院联动”机制或是破解这起七年办证困局的可行方向，对于这小区产证的问题，你有什么好的建议？欢迎在评论区聊聊。

看看米兰体育-米兰(中国)官网记者: 康令侃、查家旻

编辑: 张翔、计青牧

责编: 金莹莹