中国尊往北约500米，北京东三环内，又有一个新项目拿证了。

这里是朝阳区呼家楼南里。过去，这片区域分布着一批上世纪50年代建成的危旧楼房。经过腾退、拆除和重新规划，如今，这里有了一个新的商品住宅项目——尊礼著。

10月14日，尊礼著取得预售许可证，证号为京房售证字（2026）94号。

项目一次性推出全盘32套住宅，拟售参考均价16万元/平方米，单套总价2347万至3461万元。最贵的一套，超过3400万元。

在北京新房市场，这不是一个靠供应量取胜的项目。只有一栋楼、32套住宅，放在东三环内的核心区，更像是一个典型的“微盘”。

但比32套房源本身更值得关注的，是这块地的来历，以及首开股份这轮城中村改造项目接下来怎么走。

全盘只有32套，为什么预售证上写着73套？

先看房源。

尊礼著只有一栋住宅楼，地上11层、地下3层。本次获批住宅共32套，其中三室两厅22套，四室两厅10套。

三居室主要集中在一单元，建筑面积约159—160平方米；二单元则以四居室为主，户型面积约202平方米，另有一套192.35平方米的三居室。

项目户型不算小，主力产品集中在160平方米和202平方米两个面积段。全盘住宅套均建筑面积约174平方米，备案得房率统一为74.5%。

此外，项目还有41个可售车位，分布在地下二层和地下三层。

这里有一个容易看错的数字。

北京市住建委公示的批准销售套数是73套，并不意味着项目推出了73套住宅。这个数字把住宅和车位合并计算了：32套住宅，加上41个车位，正好73套。

从面积口径看，项目准许销售面积共6216.62平方米，其中住宅5569.82平方米、车位639.60平方米，也与公示明细相对应。

所以，尊礼著这次真正拿出来卖的住宅，只有32套。

对于一个位于东三环内、距离中国尊约500米的项目来说，这样的供应规模，确实足够小。

均价16万元，最贵一套3461万元

再看价格。

根据住建委公示的一房一价信息，尊礼著住宅拟售参考均价为160005元/平方米，单套拟售单价在147200元至171328元之间，总价则从2347万元到3461万元不等。

全盘住宅备案货值约8.91亿元。如果把41个车位一并计算，总货值约9.22亿元。

最贵的是二单元1001室，建筑面积202.02平方米，拟售单价171328元/平方米，总价3461万元。最便宜的是一单元103室，建筑面积159.47平方米，总价2347万元。

两套房总价相差1114万元。

项目的价格设置也比较清晰：整体上随楼层升高而递增，但并非每层都严格上涨。

一单元三居室从低楼层的147200元/平方米起步，逐步上涨至10层的166732元/平方米；二单元四居室则从2层的155328元/平方米，上涨至10层的171328元/平方米，11层略有回落。

车位另行定价，拟售价格为47850.97元/平方米，按照单个车位15.6平方米计算，约74.6万元一个。

需要强调的是，这里的16万元/平方米是开发企业提供、由住建委公示的拟售参考均价，不是项目实际成交均价。最终卖得怎么样，还得看后续网签数据。

4.46亿元底价拿地，首开城改项目包迎来新进展

尊礼著值得关注的地方，还在于它背后的土地。

项目对应朝阳区呼家楼南里CY00-0310-9001、9002地块，规划用途包括R2二类居住用地和A8社区综合服务设施用地，规划建筑规模不超过7588平方米。

2025年9月5日，北京尊泰置业有限公司以4.46亿元底价拿下该地块，溢价率为零。尊泰置业是首开股份的全资子公司。

按照土地成交数据计算，项目综合楼面价约58777元/平方米；剔除社区综合服务设施等非经营性面积后，住宅部分经营楼面价约82861元/平方米。

对比住宅拟售参考均价16万元/平方米，地价与售价之间存在一定空间。

但要注意，这并不等于项目已经锁定利润。楼面价和拟售参考均价只是测算经营空间的两个指标，项目最终盈利情况，还要考虑建安成本、融资成本、税费、营销费用以及实际销售价格等因素。

从土地属性来看，尊礼著属于首开股份“1托4”城中村改造项目包的一部分。

这片区域原有建筑建于上世纪50年代，经过腾退和拆除后，重新纳入城市更新和住宅开发体系。除呼家楼南里外，同一项目包内还有双井、三间房、双桥三宗涉宅地块，合计规划建筑规模超过21万平方米。

与后面三宗地相比，呼家楼南里的体量并不大。但它位于东三环内，紧邻CBD核心区，区位辨识度很高。

从这个角度看，尊礼著既是一个小体量高总价项目，也是首开这轮城中村改造项目包率先呈现出来的一个样本。

32套房，能说明什么？

首先，是核心区住宅供应的稀缺性。

东三环内新增住宅用地本就有限，尊礼著全盘仅32套住宅，拟售总货值不到9亿元。它的市场表现，很难简单套用普通刚需盘的销售逻辑。

160万元首付门槛？不，这样的项目不能只看单价，更要看总价和购买力。即使单价处在16万元/平方米左右，实际总价也在两三千万元区间，目标客群天然受到限制。

其次，是核心地段新房的定价逻辑。

尊礼著住宅部分经营楼面价约8.29万元/平方米，拟售参考均价约16万元/平方米。单看这两个数字，售价约为经营楼面价的1.93倍，但这并不能直接等同于项目利润率。

核心区地块的价值，不仅体现在土地成本上，也体现在区位、产品定位和潜在购买力上。最终价格能否被市场接受，仍要由实际销售来检验。

第三，是首开城改项目包后续的推进节奏。

呼家楼南里只有32套住宅，单盘规模有限。真正值得继续关注的，是同一项目包中的双井、三间房、双桥三宗涉宅地块，后续何时入市、采用什么产品定位、价格如何设置。

这些项目所在区域、地块条件和周边市场并不完全相同，不能简单用尊礼著的价格去推算其他项目。但随着更多地块逐步转化为商品住宅供应，首开这轮城中村改造的整体成色，才会变得更加清晰。

只是开始

中国尊往北500米，32套住宅拿证，最贵一套3461万元。

尊礼著的米兰体育-米兰(中国)官网点，不只是16万元/平方米的拟售参考均价，也不只是三千多万元的单套总价。

它背后，是一片老旧居住区经过腾退、拆除和重新规划后，转化为核心区商品住宅供应的过程。

对于购房者来说，接下来需要关注的是项目实际销售情况；对于市场来说，更值得观察的，则是首开同一城改项目包中其他地块的入市节奏和产品定位。

32套房，只是一个开始。

核心区城市更新之后，究竟能带来怎样的新住宅供应，以及这些房子最终能卖得怎么样，才是后续真正值得追踪的故事。