海南楼市最新"成绩单"来了。

海南省统计局公布的数据显示，今年1—8月，全省房地产开发投资427.20亿元，同比下降31.9%；房屋销售面积501.55万平方米，同比下降15.1%；房屋销售额804.13亿元，同比下降19.1%。

与此同时，房屋新开工面积仅262.27万平方米，同比下降36.6%。

如果把这组数据和1—7月放在一起看，会发现一个关键的变化：

房地产开发投资的降幅正在小幅收窄，但销售端在8月份明显走弱。

说白了，海南房地产市场目前呈现出一种比较明显的结构性特征——开发商投资仍然谨慎，供给端继续收缩；而此前相对更有韧性的销售端，也在8月份出现了新的压力。

Part 1

投资降幅收窄，但远没到企稳

今年1—8月，海南房地产开发投资完成427.20亿元，同比下降31.9%。

其中，住宅投资约334.66亿元，同比下降33.2%；办公楼投资约14.36亿元，同比下降39.7%；商业营业用房投资约36.00亿元，同比下降14.6%。

房地产开发投资依然处于明显收缩状态。

不过，与1—7月相比，已经出现了一些边际变化。

1—7月，投资同比下降32.9%；到1—8月，降幅收窄至31.9%，缩小了1个百分点。

按累计数据倒推，8月单月投资约43.93亿元，去年同期约55.91亿元，同比下降约21.4%——已经明显低于前7个月累计降幅。

这可能意味着，投资端最剧烈的收缩阶段正在缓和。

但目前还不能说已经企稳。

一个重要原因是——新开工依然处于低位。

1—8月，全省房屋新开工面积只有262.27万平方米，同比下降36.6%，相比1—7月的-36.9%只收窄了0.3个百分点。

这说明房企对新增项目、新增供给仍然非常谨慎。

投资降幅收窄，并不等于开发商重新大规模拿地、开工。

至少从目前数据看，"控投资、控新开工、消化现有项目"仍是海南房企的重要策略。

Part 2

8月销售明显转弱

如果说投资端出现了一点边际改善，销售端的变化则恰恰相反。

1—8月，海南房屋销售面积501.55万平方米，同比下降15.1%；销售额804.13亿元，同比下降19.1%。

而1—7月，这两个数字分别是：销售面积下降12.8%，销售额下降15.6%。

只过了一个月：

销售面积累计降幅扩大2.3个百分点，销售额累计降幅扩大3.5个百分点。

这意味着8月份的市场表现，明显弱于前7个月。

根据累计数据倒推：

8月单月销售面积约37.34万平方米，销售额约48.50亿元。

去年8月则分别约为58.20万平方米、99.04亿元。

由此计算，8月单月销售面积同比下降约35.8%，销售额同比下降约51.0%。（单月数据由累计值倒推，波动较大，仅供趋势参考。）

之所以要把8月单独拎出来，是因为今年前7个月，海南楼市最大的特征其实是：

投资端下降超过30%，但销售端只下降10%—15%左右。

市场需求虽然在下降，但此前明显比开发投资更有韧性。

到了8月份，这种"销售端相对抗跌"的状态，出现了松动。

Part 3

三亚拿走全省43%销售额

按照"销售额÷销售面积"简单测算，今年1—8月海南全省房屋成交均价约为16033元/平方米，去年同期约16832元/平方米，同比下降约4.7%。

需要强调的是，这并不是统计局直接公布的"房价指数"，而是由销售额和销售面积计算出的平均成交单价，会受到城市成交占比、高低价项目集中备案、产品结构变化等因素影响，更适合观察整体成交结构，而不能简单理解成"海南房价普遍下降4.7%"。

从市县数据来看，这一点尤其明显——海南楼市的成交，高度集中在少数几个核心市场。

海口新建商品房销售面积193.49万平方米，同比下降21.0%；销售额235.69亿元，同比下降17.4%。

三亚销售面积112.42万平方米，同比下降13.8%；销售额却高达348.24亿元，同比下降14.2%。

陵水销售面积55.50万平方米，销售额93.23亿元。

三地合计销售面积约占全省的72.1%，销售额占比更是达到约84.2%。

也就是说，海南超过八成的新房销售额，集中在海口、三亚和陵水三个市场。

海口三亚陵水销售份额占比图

其中三亚尤其突出。

三亚成交面积只占全省约22.4%，销售额占比却达到约43.3%。

简单测算，三亚1—8月平均成交单价约3.10万元/平方米；相比之下，海口约1.22万元/平方米，陵水约1.68万元/平方米。

三亚，仍然是海南楼市中最典型的高总价、高货值市场。

从销售额看，三亚一个城市的成交额，已经明显超过海口。

Part 4

分化加剧：5个市县量额齐升，投资端也冰火两重天

海南各市县之间的分化，越来越明显。

先看销售端。

虽然全省销售面积同比下降15.1%，但并不是所有市县都在下降——有5个市县，实现了销售面积和销售额同时同比增长：

万宁，面积+15.9%、销售额+15.2%；
澄迈，面积+36.5%、销售额+18.2%；
东方，面积+18.5%、销售额+8.2%；
白沙，面积+97.9%、销售额+104.1%；
昌江，面积+28.9%、销售额+22.1%。

其中，白沙增幅最高，但成交基数很小，更应看作低基数效应。

相对而言，澄迈、万宁和东方的增长更有参考价值——特别是澄迈，1—8月销售面积21.53万平方米，已经超过万宁和东方，成为除海口、三亚、陵水之外体量较大的市场之一。

再看投资端，分化更剧烈。

海口房地产开发投资约113.91亿元，同比下降