据长江商学院投资者情绪调查，有受访投资者对楼市的看涨预期从2025年底的37%反弹到56%，同一份调查里，愿意净增加房地产投资的占比是-16.7%。

一个向上，一个向下，看涨的人多了，掏钱的人少了。

楼市，“看涨”或“看跌”都是预期作祟，但预期能不能变成信用？情绪能不能变成购买力？这一点才至关重要。

房地产过去之所以能涨，靠的是信用扩张，房价上涨，抵押品升值，银行愿意放贷，居民愿意加杠杆，开发商高周转，地方卖地，再投入基建。

这个循环里，房价既是结果，也是燃料。

现在这个循环反过来了。

房价下跌，抵押品缩水，居民提前还贷，银行风险偏好下降，开发商缩表，地方土地收入承压。

看涨预期还停留在问卷里，信用扩张没有回来，购买力自然起不来。

这次调查有效回收样本2100份左右，普通散户1300份，金融行业从业人员800份，受访者主要集中在一二线城市。

所以56%的看涨预期，更多反映核心城市的情绪修复，不代表全国楼市普遍回暖。

一二线城市有产业、有人口、有租金支撑，租售比开始回暖，二手房网签量出现边际改善。这些信号说明核心城市正在筑底回调，但筑底和上涨是两回事。

刚需群体过去几年受房价下行预期影响，选择推迟购房、转向租赁，“先租再买”成为普遍心态。

刚需对价格敏感，对收入预期敏感，他们回归市场能托住成交量，很难推动投资热。

因此，有56%的看涨并不奇怪。

奇怪的是还有人把它当成牛市号角。

投资者说的“看涨”，可能只是“不再大跌”，可能只是“未来十二个月微涨”。可投资房地产要算账。一套500万的房子，租金收益率哪怕回升到1.8%，一年租金9万。

按揭利率3.5%，贷款300万，一年利息10.5万。

物业费、折旧、税费、交易成本、机会成本还没算。

房价一年不涨3%以上，持有就是亏。

你预期它涨1%到2%，理性选择就是趁反弹卖出，刘劲说“借反弹出货”，这句话点到了要害。市场情绪修复、政策放松、成交量回升，对持有者来说，这是流动性窗口。没有成交量，想卖都卖不掉；成交量一回来，卖盘自然涌出。

金融里有两个经典现象，能解释这种“看涨却卖出”，一个是处置效应，高位买入的人不愿割肉，但一旦反弹到心理价位，他们会选择离场；另一个是损失厌恶，亏损带来的痛苦，远大于同等盈利的快乐。过去几年房价下行，很多人被套。

现在预期回升，他们首先想到的是减少损失，不是追加筹码。锚定效应也在起作用。

有人锚定2021年的高点，觉得现在便宜；也有人锚定2024年的低点，觉得反弹不可持续。

无论哪种，结果都是卖盘比买盘更急，看涨预期回升，反而成了卖出的燃料。

另外，房地产长期是中国居民和企业最重要的抵押品，抵押品价格涨，信用扩张，消费和投资活跃。抵押品价格跌，信用收缩，大家优先还债、存钱、降杠杆。

居民中长期贷款能不能回升，二手房挂牌量能不能下降，法拍房能不能减少，这些指标比问卷里的看涨比例重要得多。

预期是软的，信用是硬的。

没有信用扩张，房价很难持续上涨，没有真实买盘，反弹很难走远。

而据我所知，当下的定价锚也在换。过去二十年，中国房地产的定价锚是“涨幅信仰”，大家相信房价永远涨，所以用六个钱包、三十年期按揭、高杠杆去抢。

房价上涨推动抵押品升值，抵押品升值推动信贷扩张，信贷扩张再推动房价上涨，这个信用扩张循环曾经有效。

现在人口拐点出现，城镇化放缓，收入预期转弱，房子的金融属性退潮，消费属性回归。房子的价值，最终要回到它能提供多少居住服务、能收多少租金、能匹配多少公共服务，租售比回暖是重要信号，但要看清原因。

如果租金上涨带来租售比回暖，那是健康复苏；如果房价下跌带来租售比被动改善，那说明价格还没跌到位。

目前一二线城市更多是后者。真正的投资底部，需要租金收益率接近或超过按揭利率，同时二手房挂牌量下降、法拍房减少、居民中长期贷款回升。

在那之前，所谓的筑底，更多是成交量筑底，不是价格筑底，更不是投资价值筑底。

存量时代已经来了。

1—8月二手房网签面积达到5.5亿平方米，连续多个月高于新房销售面积。新建商品房销售面积同比下降12.1%，二手房交易网签面积同比增长10.6%。

总量趋于稳定，结构发生深刻调整。很多人把它理解为二手房打败新房。

更准确地说，定价权从开发商、地方政府、限价政策，转移到了千万个业主手里。增量时代，新房定价由土地财政、开发商高周转、限价政策共同决定。

存量时代，定价由一个个业主的边际报价决定。业主想卖，就得降价；买家想买，就等更低价。二手房成交放量，很大程度上是以价换量。

这个过程痛苦，但健康。

没有成交，价格永远是虚的；有成交，才有真实出清。

在我看来，未来楼市会越来越像股市，指数不涨，个股分化。

核心城市核心地段像优质蓝筹，抗跌、慢牛、有流动性；普通三四线、远郊、老破小像仙股，成交萎缩、估值坍塌、无人问津。

以前或许是“买房就赚”，那未来呢？我觉得大概率就是“选筹定生死”。

房地产从β资产变成α资产，你买对城市、买对地段、买对产品，可能保值；买错，可能长期跑输通胀。这个变化对普通家庭影响巨大。

闭眼买房都能赚的时代过去了，现在哪怕你睁大眼睛仔细观察也可能亏。

还有，现售制是另一个关键变量。

住建部提出“两个转向、两个转变、三化转型”，其中住房和房地产板块的“两个转变”是供求关系发生重大变化、房地产进入存量时代，官方已经确认旧模式结束。

现售制下，房企推盘节奏放缓，库存去化压力有望缓解。

从供给端看，自2020年起，房地产市场年新增供给已连续多年以每年约20%的速度收缩。供给收缩对价格是支撑。

但现售制也提高资金门槛，小房企退出，国企央企主导，新房成本上升，可能走向高端化。二手房承接大众刚需，也很可能会形成新房奢侈品化、二手房大众化双轨市场。

至于开发商，当然也可以从金融杠杆商变成制造商和运营商了，高周转也可能变成现金流管理，最后活下来的未必最大，可一定是现金流最稳的。

地方上的角色，现在也变得不一样了，卖地的时候，财政收入依赖土地出让金，之后呢？地方上应该更倾向于城市运营，收入转向税收、运营收入、REITs。

因为房价不再是政绩核心，现金流才是。

城市之间从一起做大转向零和竞争，人口、产业、税收决定房价，鹤岗化和深圳化确实有机会同时发生的。

从房地产向金融资产迁移是长期趋势，但迁移速度取决于股市能否提供稳定回报和制度信任。

如果股市不能形成赚钱效应，资金会停在存款和理财，形成流动性陷阱。

楼市资金分流股市，不会自动发生，需要制度条件。

政策底已现，情绪底反弹，交易底出现，价格底未到，功能底开始，功能底就是房子从投资品变成消费品，从抵押品变成使用品。

这个底靠卖出来，不靠涨出来，当卖盘枯竭、租金收益率修复、杠杆出清，市场才会真正见底。

对普通人来说，房子是什么？自住，看现金流、看通勤、看公共服务、看长期居住体验。

买得起、住得好、还得起，就是好房子。

投资？那就要忘掉普涨。

未来只有少数核心资产能抗通胀，多数房子是消费品，多套房持有者，反弹是优化资产结构的窗口，不是加仓的号角。

把非核心资产换成核心资产，或者换成流动性更好的金融资产，是理性选择。

让市场出清，让租金收益率回归，让租购同权，让存量运营有金融工具，才是新模式。

56%看涨，是旧时代的回声；-16.7%加仓，是新世界的投票。

中国房地产的真正分水岭，在于房子在资产负债表中的位置变了。

它从资产变成负债，从抵押品变成消费品，从信仰变成生意，所以，楼市一定不会消亡，但它却会改变形态，在未来，或许不再有全民楼市，只会有分化市场，若能先完成这场认知切换，那它就不会成为最后一棒。

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