中房报记者 许倩 北京报道

“8·28”楼市新政落地后，郑州土地市场热度快速抬升，多宗地块出现激烈竞价。

9月15日，郑州二七区粮二库片区第一块宅地出让，整整竞价301轮、历时两个小时。参拍方不乏招商蛇口等央企，最后被河南本土民企——河南正弘置业集团有限公司竞得。拿地总价12.18亿元，溢价率32.67%，楼面价8226元/平方米。

该地块位于郑州主城核心区，使用面积76.6亩，是整个粮二库片区城市更新600余亩规划中，第一宗推向市场的住宅净地。

“时代孤品、造极中原。正弘置业竞得郑政出［2026］19号（网）地块。”拿地当日，正弘置业便通过官方微信号发布喜报称，此次拿地不是简单的规模扩张，而是正弘对郑州这座城市的长期判断。新政之后主城价值回归，改善需求向心聚集。

对比之下，今年上半年，郑州只成交了11幅经营性用地，全部底价成交，溢价率为零。

值得注意的是，这是“8·28”新政后，正弘置业在郑州拿下的第三宗宅地。在多数房企仍保持谨慎观望的当下，这家民营房企逆势频频加仓，底气来自何处？记者联系采访正弘置业并发送采访函，截至发稿未获回应。

正弘置业是谁？

短短一个多月，正弘置业在郑州已斩获四宗宅地。

新政尚未出台的7月23日，正弘置业先以3.13亿元拿下郑州高新区正弘序二期地块，项目定位高端改善。“一期为序，二期为章。正弘序自2025年入市以来，从首开三冠王到2026半年度登顶，每一步皆是品质与远见的郑重落款。”正弘置业在喜报中称。

8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、央行、金融监管总局、证监会等五部门联合发布系列房地产新政，业内称之为“8·28新政”。新规要求：新出让土地的项目和已出让但未取得建设工程规划许可证的项目，‌优先选择现房销售‌；已取得规划许可的项目，鼓励实行现房销售；商品住房项目实行预售的，单体建筑必须完成主体结构封顶才能销售。

高周转模式就此被打破，回款节点大幅后移，房企资金压力显著加大‌，“不敢拿地”成了不少房企的现实选择。

新政发布当日，郑州高新区两块宅地同时出让。其中一宗地块被正弘置业以1.99亿元、溢价率16.36%拿下。正弘置业当天发布大红喜报时称，“基于2.0的低容积率，正弘计划在此打造一座低密改善社区，精准回应区域高知人群对品质人居的期待。”

另外一宗地块被华润置地以11.19亿元总价、溢价率61.97%拿下，楼面价8318元/平方米，刷新高新区近五年楼面价。

9月3日，正弘置业再度出手，以1.64亿元拿下航空港区北港42.8亩宅地，同样瞄准“港区改善客群”。

再加上9月15日夺下的郑州核心地块，一个多月内，正弘置业在土地市场上已经豪掷18.94亿元，且其中三宗地块均需按照“8•28新政”规则执行销售。

正弘置业是谁？

在郑州当地，这个名字可以说是家喻户晓，其深耕郑州已经超过20年。这家公司成立于1997 年，注册资本10亿元，创始人是李向清。

这家公司最早是做奢侈品店起家。1997年，正弘在郑州二七商圈开设了正弘国际名店，引入LV、Gucci等国际奢侈品牌，打出“为少数人服务”，这在当时内陆城市非常超前，靠高端零售完成第一桶金积累。

1999年，正弘进入房地产开发领域，首个项目是位于郑州经三路的“正弘公寓”。该项目1999年拿地，2001年开盘，单价约3500元/平方米，当时郑州房价还没有站上2500元。这是中原第一个打出“精装修豪宅” 概念的高层项目，按正弘当时对外说法，理念超前市场 7 年，把郑州住宅推进了高层精装时代。此后一段时间，正弘是郑州高端住宅的代名词。

2006年后，正弘开始走出郑州，向河南其他地市扩张，同时尝试商业地产、酒店等多元化业务。2008 年，正弘卖掉开了11年的正弘国际名店，用商业的钱全力发展地产。

真正让正弘一战成名的是2009年盘活蓝堡湾项目。当时，老牌民企思达集团资金链断裂，蓝堡湾项目陷入债务危机、濒临烂尾，负债20多亿元，市场普遍看衰。李向清出手收购思达相关资产，接下这个烫手山芋，盘活蓝堡湾，后续做成郑州主城标杆大盘，正弘一跃跻身河南头部房企阵营。

商业现金流能否托住住宅扩张？

扩张之路并非一帆风顺。完成思达高科重组后，企业一度面临亏损与经营压力。

2016年10月，李向清在正弘瓴全系产品发布会上公开反思过往经营问题，他多次道歉，说前几年做得不好，并公布公司转型方向：走高端商业和精装住宅“两条腿走路”路线，设立正弘商业子公司，计划5～8年内商业营业额占到公司总营业额的50%。‌‌

这次转型，也为正弘置业对冲房地产下行周期提供了缓冲垫。2017年，正弘控股集团设立，开启大湾区布局。

蛰伏之后，2018年，总建面40万平方米的正弘城正式开业，迅速成为郑州流量头部购物中心。2025 年，正弘城销售额达到 60 亿元。

正弘城不止是地标商场，更是企业重要的流动性工具。2020年，正弘置业以正弘城租金收益权作为底层资产，发行22亿元CMBS，这是河南省首单民企CMBS，也是郑州首个购物中心CMBS。依靠商业资产证券化，正弘置业获得大额流动性，用稳定的商业租金反哺住宅开发，这也是正弘和多数纯住宅民企的最大区别。

‌此后正弘商业开启复制扩张：2022年郑州高新区正弘汇开业；2024年商丘正弘汇开业，迈出走出郑州的第一步。

目前正弘商业搭建四级产品矩阵，体量从大到小是弘坊、正弘城、正弘汇、正弘里，对应街区商业综合体、都市级购物中心、区域型购物中心和社区型购物中心。其中，郑东弘坊尚在建设，计划2027年开业，自持商业25万平方米，总投资约60亿元。

郑州本地房企人士表示，正弘敢于逆势连拿地块，底气来自自持商业带来的稳定经营性现金流，在当前多数民企选择观望的环境下，依托正弘城、正弘汇的租金底盘，它有条件去博弈主城改善机会，对郑州本地市场客户、板块研判也更接地气。但也要看到，“8·28”新政拉长回款周期，资金占用明显抬升，粮二库地块32.67%高溢价，对后期产品定价、去化提出很高要求，若行情出现波动，高溢价土地就有可能变成存货包袱 。

该人士同时提醒，潜在风险不容忽视。正弘城租金收益已用于CMBS质押，叠加弘坊项目持续几十亿元资本投入，商业现金流要覆盖债务本息、运营成本等，可自由用于住宅拿地的资金并非无限充裕。外部市场仍存不确定性，持续加仓住宅考验企业资金调度能力，本土民企容错空间远小于央企、国企，若后续项目销售不及预期，流动性压力将会被放大。