成都新楼市 文|小明

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9月17日下午，成都市两宗商业用地完成挂牌出让。其中锦江区邱家祠约12亩商业地块由成都兴锦城市更新建设发展有限公司竞得，楼面价1193万/亩。

股权穿透图显示，成都兴锦城市更新建设发展有限公司为锦江区国有企业、成都市锦江投资发展集团有限责任公司孙公司。

乍一看，这宗商业用地没有太多特别之处，但成都新楼市查证后发现，由于地块容积率仅0.4，这宗商业地块的成交楼面价达到了惊人的——44737元/㎡！这不仅刷新了成都商业地块的楼面价纪录，更超过建发·海耀所在的金融城三期H10地块。

地块位于耿家巷西侧、龙王庙正街北侧，距离太古里步行仅约500米。

▍截自寻圭投资云地图

该宗地计容建筑面积不大于3231.31㎡，其中含保留建筑2233.51㎡。换言之，该宗地实际新建部分的面积不足千平。此外，本宗地须整体持有计容建筑面积的比例不低于100%，持有比例部分在宗地出让年限内不得分割转让销售。整体转让销售前，须经锦江区政府同意。

地块内现有建筑类型丰富、历史跨度大，涵盖3处已完成修缮的历史建筑（清同治年间客家宗祠——邱家祠堂、民国时期地主刘仲宣私宅——70号院、清代商人杨润生宅院——润居），以及多处待提升院落、民居等。

根据出让文件要求，邱家祠堂等现状文物建筑，应进行专业性的修缮保护，强调原地保护、修缮复原。对于传统风貌的建筑，保持原有的肌理与风貌特征，重点保护具有历史文化价值的细部构件或装饰物，在此基础上，进行改善和更新，以改善使用条件，适应现代的生活方式。已拆除的部分，则应重建后使其符合片区的风貌。

▍图据出让文件

9月17日上午，成都新楼市在现场看到，项目已经完成打围。

张贴的占道施工信息公示牌中，项目名称为：邱家祠文物保护修缮（天井等新增部分）项目施工（第二次），占道时间为9月1日至明年2月28日。

项目中的邱家祠堂等现状文物建筑已经完成修缮，但目前暂不对外开放。

▍邱家祠堂实拍

靠近耿家巷一侧，还能看到几年前，项目未改造时的店招。从这张图，不难直观感受项目与IFS（后方高楼）的距离。

▍耿家巷实拍

2024年，锦江区发布的锦江区城市更新项目中提到，龙王庙正街70号润居、邱家祠堂等历史建筑活化利用项目属于锦江区城市更新项目之一。

项目将如何进行城市更新？今年2月，成都市建筑设计研究院发布有关邱家祠历史文化风貌片区城市更新项目的规划。

邱家祠历史文化风貌片区位于龙王庙正街北侧、耿家巷西侧，属“耿家巷·崇德里历史文化风貌片区”，整体为四合院与梳子状街区融合形式，东、南两面临街，周边多层老旧小区错落分布，市井烟火与生活气息浓厚。

▍邱家祠历史文化风貌片区城市更新项目，图据成都市建筑设计研究院

更新过程中，设计团队秉持“最小干预、最大保留”的原则，延续街道现状格局与尺度，确保原有院落格局、尺度、数量不受改动。并通过对建筑细部、材料、构造的细致研究，在修缮提升中着力还原历史建筑的完整风貌。

▍邱家祠历史文化风貌片区城市更新项目，图据成都市建筑设计研究院

项目锚定“百年祠堂，文博里巷"的总体定位，将邱家祠片区打造为集文化体验、商业休闲、社区服务于一体的复合空间。通过中央广场、特色铺装、景观墙、标识系统等元素，强化场所精神，营造具有认同感与吸引力的城市节点。

▍邱家祠历史文化风貌片区城市更新项目，图据成都市建筑设计研究院

龙王庙正街其名源于明嘉靖十六年（1537年）修建的龙王庙（又名龙神祠），在农耕时代，这座曾为成都、华阳两县共祭的庙宇，承载着百姓祈求风调雨顺的朴素心愿。在民国时期，龙王庙庙宇被毁，但街名沿用至今。

晚清同治七年（1868年），来自广东的邱氏家族辗转入川，于龙王庙正街修建了邱家祠堂。祠堂沿中轴线对称布置为三进院落，建筑占地面积约1586㎡，总建筑面积达1325㎡，主体为砖木结构，历经百年仍稳固如初，也是目前成都中心城区少有的，保存至今的祠堂建筑。

到上世纪中叶，这座祠堂一直是邱氏家族祭祀先祖、商议族事、传承家训的核心场所。据说每年清明节和农历七月十五中元节这天，邱姓族人都会从各地赶赴省城成都，杀猪宰羊，祭拜祖先。祭祀之时，锣鼓齐鸣，香火缭绕，大厨房中甚至要做几百人的饭菜。

随着时代变迁，这座曾经的家族祠堂逐渐被改造占用，成为民居，最多时住了30余位住户。

2013年，邱家祠堂被列入成都第一批历史建筑保护名录。

2018年末，龙王庙正街-耿家巷棚户区改造项目正式启动，住户们陆续签下搬迁协议，告别了居住了大半辈子的老院子。

2023年，随着第四次全国文物普查的开展，在“应保尽保、修旧如旧”的原则下，相关部门对邱家祠堂完成了主体加固、风貌修复。充分保留祠堂古建筑老院落的整体格局、建筑形态，并恢复了内装风格。

▍修缮后的邱家祠堂，图据锦江区公园城市局

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