“十五五”开局之年，我国房地产行业也站在了一个深刻的分水岭之上。

一面是开发业务还在L型底部磨底；另一面，头部企业转型的声音越来越响，第二曲线、资管运营成为行业会议上高频出现的词。

经营逻辑从开发主导转向运营服务主导，似乎正成为行业趋势。

但转型这事，喊口号容易，真做起来完全是另一回事。开发思维和持有思维之间隔着的不是一层窗户纸，而是一道鸿沟。

开发思维追求的是快周转、高杠杆、规模扩张，项目卖完就撤，钱回笼了再投下一个。而做资产运营，要求的是长期经营、持续投入、不断迭代，一个项目可能要好几年才能看到稳定的回报。

这两种逻辑放在同一个盘子里，注定是矛盾的。

在这样的大背景下，行业里还是不乏一些优秀的先行者。比如龙湖集团近年来的实践，尤其在资产管理航道，就为我们提供了一个值得审视的差异化样本。

01

先做减法，再做加法

先说整体。房地产开发和财务就先不说了，这方面龙湖的稳在市场上是有目共睹的。直接看第二曲线部分。

近期披露的财报数据显示，2026年上半年，龙湖集团运营及服务业务合计实现收入人民币137亿元，创历史新高。其中，运营收入为73亿元，同比增长4.2%，服务业务收入为64亿元，同比增长2.2%。

运营及服务业务收入在集团营业收入中占比达到34.4%。

细分到资产管理航道，上半年龙湖该板块旗下六大业务共实现收入13.2亿元。

如果你还把龙湖的资管业务定义为早期单一的长租公寓玩家，那就显得有点过时了。冠寓10周年之际，资产管理航道早已多点开花：搭起了覆盖长租公寓、产业办公、服务式公寓、活力街区、妇儿医院和健康养老的全业态品牌矩阵。

更关键的点在于：各条线既能独立打仗，又能生态协同。

一方面龙湖在做减法：主动退掉一批不符合长期布局的低效资产。短期看收入增速确实受了点影响，但换来的是留存资产质量的全面提升：期内冠寓NPI同店同比增长超5%，欢肆、霞菲也全线正向增长，养老品牌椿山万树更是跑出了两位数的NPI同店同比增速。

这就很有意思了。行业里很多企业做资管，要么死扛规模不肯收缩，怕报表不好看；要么慌不择路甩卖优质资产回血。

龙湖的思路是退掉低效包袱，集中资源砸向优质资产，让每一分钱都投在能产生长期现金流的地方。

同时龙湖又在做加法：今年启动了有史以来规模最大的存量资产焕新行动，覆盖全国40多个项目。

其中冠寓对20多个老店做了全方位升级，从公区改造到快递外卖动线调整，全是对着年轻人的租住痛点改，NPS值一直在行业里排前列。

比如郑州大学店，这个项目原来公区利用率不高，休闲区往往空置而租户使用健身房和自习室则要排队。焕新后，龙湖功能区重新定位，引入新增自习室、扩大健身区，落实公区改造、景观亮化、篮球场翻新等一系列品质提升措施，改造后客户满意度从95.7%升到了97.3%。

欢肆则把街区从“买东西的地方”改成“年轻人聚会的生活场景”，上半年在营项目，期末出租率做到了95%。

目前椿山万树已布局8城15个项目，已开业项目平均入住率96%，客户满意度98%，很多项目一床难求。

一边是主动出清低效盘，一边是系统性焕新存量盘，再用标杆新项目补位。一来一回之间，龙湖的资产盘更实了，运营效率更高了，客户体验感也更好了，这才是最长期的资产。

02

数字化不是概念，是生产力

实际上龙湖资产管理在数字科技这件事上，走得比很多同行都早。

2016年冠寓刚成立没多久，龙湖就开始做数字化；2018年实现了业务全量在线化；2020年搭完三级数据驾驶舱，单店、区域、总部的经营数据实时同步，管理指令直达一线；到2025年下半年，全面拥抱AI。

有一个数字值得注意：冠寓的AI智能客服上半年响应时间缩短50%，准确率稳定在90%以上。AI智能质检上线后，成本下降80%，准确率提升30%。

可以看到，龙湖是真的把AI部署到了一线：从内容生产到获客签约，从经营诊断到定价调价，从品质管理到客服问答，全场景覆盖。

目前龙湖还在把冠寓这套AI运营经验复制到街区商业、产业办公、医养等更多业态里去。

更关键的是，如果AI能大部分替代过去所有重复的、体系化的管理动作，那就可以把员工从那些琐碎里解放出来，真正投入到客户体验的提升和情感连接上去，从而提高运营效率和客户体验，进而推动营收增长。

所以说，房企转型最难的不是技术、不是资金，甚至不是人才。而是能不能在行业调整期，保持独立思考和战略定力，坚持往正确的方向持续砸资源。同时能不能忍受短期收入承压、长期才能见到回报？

这个问题的答案，甚至决定了哪些企业能真正完成转型。

03

从运营资产，到输出能力

最后还有一个细节值得注意。那就是龙湖已经开始把能力对外输出了，凭借投建管退全周期的能力，对外输出研策咨询、委托管理等全链条服务。

也就是不用自己掏钱买资产，靠专业能力赚服务费。现金流更稳，天花板也更高。

今年上半年，龙湖已经给杭州、成都等多个外部项目提供了资管服务，这条轻资产曲线才刚刚起步，想象力很大。

综上，告别快周转，房地产下半场拼的是慢功夫，是复利。

龙湖资产管理这条路，走得不算快。但恰恰是这些慢功夫，戳中了房企转型的核心：转型不是业务范围的扩张，而是底层逻辑的切换。

放到集团层面看，资产管理航道的稳步成长，正是龙湖 “运营及服务业务+长周期经营性物业贷” 新发展地基的关键一环。

运营业务产生稳定的现金流，支撑债务结构持续优化；健康的财务底盘，又反过来给业务发展提供空间，形成正向循环。

房地产存量时代的大幕已经拉开。到底谁能坐稳牌桌，我们拭目以待！

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