文源 | 源Sight

作者 | 王言

实体零售品牌，正在摒弃过去买地开店的模式。

近日，拥有大润发和欧尚两大零售品牌的高鑫零售与新城吾悦商业管理集团有限公司正式签署全面战略合作协议。此外，江苏淮安涟水东吾悦广场大润发店作为双方战略合作的首发项目，也同步完成签约。

来源：微信公众号“大润发消息”

高鑫零售有限公司董事会主席、首席执行官华裕能称，商业载体与零售品牌的深度协同，是实体零售高质量发展的重要路径。吾悦广场覆盖广泛的城市网络、成熟的商业运营能力，与大润发深耕家庭民生消费的定位高度契合。

而从当前的公开信息看，大润发和吾悦广场的合作，并不是单纯的商户入住，包租公收租的模式。

根据官方资料，未来三年，双方将在消费者洞察、数字化营销、社区经营创新等多个维度开展探索，打通商业场域流量与零售运营能力。

除了在市场、客群等方面各取所需，实现资源互补之外，大润发和吾悦广场走在一起，也是在当前实体零售、商业地产处在调整期之下，头部品牌共同对抗行业压力的表现。

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低成本拿到现成优质物业

过去，大润发等实体零售品牌开设大卖场，要经历自己拿地、选址谈判等多个阶段，周期长、投入巨大。而现在，如果直接将卖场开到吾悦广场这一现成商业中心当中，大润发就有望大幅降低拓店成本与风险。

财报显示，截至2026年3月31日，高鑫零售共有462家大卖场、34家中型超市以及6家M会员店。大卖场、中型超市及会员店总建筑面积约为1339万平方米，其中约64.7%为租赁门店，35.3%为自有物业门店。

可以看出，高鑫零售目前依然有着不小的门店运营成本。

这一策略，其实也和目前实体零售巨头的扩张方式一致。以山姆为例，其根据中国市场的特点，也在不断调整扩张策略。近年来，山姆大多采用与开发商、各地政府合作，通过旧店改造、租店等轻资产方式，缩短建店周期，同时降低运营成本。

而对于吾悦广场来说，其主战场之一就是三四线与县域市场。

截至2026年4月，吾悦广场在全国拥有212座项目，布局全国146座城市，其中大量位于三四线、县域城市。

而作为老牌零售大卖场，在民生商超领域，大润发的品牌力、供应链积累依然有着自身的优势，其与吾悦广场的客群也存在一定的重合，比如都是面向普通家庭消费，同时一直在强化在县域商圈的竞争壁垒。

根据官方数据，截至2026年3月31日，高鑫零售的大卖场、中型超市及会员店中约6.2%位于一线城市，17.5%位于二线城市，49.4%位于三线城市，19.5%位于四线城市，7.4%位于五线城市。

来源：高鑫零售财报

而此次除了大润发在吾悦广场开店之外，双方也将尝试业态共建，实现营销联合、消费者数据互通。这也意味着，根据每个吾悦广场的项目，可能会根据点位的客群、消费能力等特征，定制大润发不同店型。

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收租收不动，

那就给自己减租

事实上，在实体零售行业，大润发等品牌，一直是“大卖场向商户收租卖客流”的代表。

在传统大卖场之中，由于此前客流量稳定，卖场作为业主，一直在通过外租区向承租商户卖客流。而租户的租金收入，也成为卖场的利润来源。同时，由于该业务收入长期以来都较为稳定，卖场品牌也乐意通过拿地开店这一重资产的模式进行扩张。

不过，在如今零售业态多样化的背景下，大卖场客流开始下滑，其为租户提供的引流效应也开始下滑，这也直接导致大卖场品牌租金收入的减少。

财报显示，2026年，高鑫零售的租金收入所得为28.02亿元，较2025财年的30.34亿元减少2.32亿元，减幅为7.6%。在财报中，高鑫零售直言，“租金收入持续承压”，未将致力于降低空铺率、调整租户结构、持续提升餐饮业态佈局占比。

很明显，吾悦广场现成的物业，能够直接减少新开门店前期大额投入，不用再重资产拿地建店。

与此同时，吾悦广场所在的商业地产行业也在经历调整。一方面，三四线等下沉市场的商业中心空置率增加，业态也有所老化，另一方面，市场依然缺少优质购物中心、卖场，以吸引客流。

而目前，吾悦广场已经属于商业地产的头部品牌。

财报显示，2026年一季度，吾悦广场母公司新城控股实现商业运营总收入35.45亿元，同比增长2.82%；同期住宅开发业务合同销售金额为30.16亿元。商业收入首次超过住宅销售收入。

此外，截至今年一季度末，新城控股已开业吾悦广场178座，总建筑面积达到1649万平方米，出租率为97.44%的高位。

但即便如此，其依然需要未雨绸缪。

而对于对吾悦广场来说，与大润发合作，也算是拿到有着强引流效应的民生刚需业态。

相比而言，餐饮、电影属于低频消费品类，而超市则是家庭消费的刚需业态。大润发可以给吾悦广场稳定导入家庭客群，拉高整体商场客流、提升商场粘性，带动场内餐饮零售商铺生意，提升整个商场的出租价值。

很多三四线、县域市场的吾悦广场，一直缺靠谱的大型连锁超市主力店，大润发刚好补齐这块短板。

近几年，部分城市的吾悦广场通过引入盒马、海底捞等品牌，实现引流与业态的多元化。如今又与大润发合作，则是其补齐大型民生商超板块，完善下沉市场商业生态的尝试。

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大润发还在自救

对于大润发而言，其所在的传统大卖场行业，一直受即时零售、社区团购、折扣店以及会员店等业态的冲击。

而过去自建独栋物业开设大卖场的重资产扩张模式，已经难以适配当下市场环境，其需要找新载体转型，从一个单纯的大卖场转向社区生活中心。

当前，高鑫零售依旧处于业务调整期。2025年初，德弘资本以131亿港元的价格，从阿里巴巴手中拿下高鑫零售78.7%的控股权。德弘资本入主之后，高鑫零售在2025年便成功扭亏，但2026年却再度亏损。

高鑫零售此前的融资历程｜来源：天眼查

财报显示，2026财年，高鑫零售总营收为634.42亿元，同比下滑11.3%；归母净利润为-3.19亿元，同比由盈转亏，主要原因在于同店销售下滑11%、门店调改投入增加，以及行业竞争的分流。

来源：高鑫零售财报

财报显示，截至2026年12月31日的年度，其同店销售增长为-11.0%，而总订单量基本与去年持平。这也意味着，高鑫零售的单笔订单价格，其实也在下滑。

为了走出困境，高鑫零售一直尝试在门店规格、产品品类等方面进行调整。

在财报中，高鑫零售表示，其不会因短期经营压力停滞扩张步伐，但将坚持smart投入，坚决摒弃粗放式的发展模式，在业态布局上深耕“大超+中超+前置仓”的协同模式。

同时，高鑫零售业在持续与头部KA(Key account)品牌联合、共生共赢，而非零和博弈。其认为，全国KA覆盖主流需求，自有品牌做差异化补充，共同支撑商品力升级。同时，集团全力推进全国联采机制的深度落地，并实现多元化合作，抢占市场先机。

而在产品品类和门店面积方面，高鑫零售则在持续做减法。

在财报中，高鑫零售提到，其正在精简长尾SKU，打造自有品牌商品矩阵，集中资源打造具有差异化竞争力的核心单品。此前，其也透露，门店面积将缩减至6000-7500平方米，与精简后的商品SKU约为15000支。

在高鑫零售旗下卖场不断变小的情况下，大润发进入吾悦广场，也变得在情理之中。

如今，大润发的标准大卖场、Super社区超市、M会员商店（包括M轻享店）等业态，可以根据吾悦广场所在城市情况，匹配对应店型。

但需要指出的是，大润发与吾悦广场的战略合作虽然有着一定的逻辑性，但落地过程中仍将面临不少挑战。

双方当前的合作，主要聚焦县域等下沉市场，但在供应链层面，相比一二线城市，下沉市场需要解决冷链、生鲜损耗、本地选品等问题，成本与盈利平衡的难度，对于大润发来说依然一个需要解决的问题。

此外，大润发和吾悦广场属于两套独立运营体系，想要实现会员打通、联合营销、收益分摊等，协同的落地难度要高于普通的租赁合作。

而全国吾悦广场在各地不同的项目，在客流、消费者需求和消费水平等方面均存在差异，打造样板门店，再实现全国复制的模式也存在不确定性。如何实现购物中心客流向超市有效转化，融合客群，也决定着本次合作的最终效果。

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