江苏
忙完了手上的事情，关掉微信，加急写这篇文章。
因为今天掌握的一些新消息，对接下来南京学区房走势影响很大。
其他城市的读者也可以看看，因为我判断《南京模式，就是学区房的结局》，之前特别写了一篇文章。
今天，我从几个头部初中了解到，今年初一的招生规模，创历史纪录。
秦淮区某头部初中，初一有39-40个班（1800人左右），新初二34个班，新初三36个班。
栖霞区某头部初中，初一有38个班，新初二30个班，新初三26个班。
鼓楼区某头部初中，初一有32个班（1400人左右），新初二30个班，新初三31个班。
在动笔之前，特别找了其中一所学校的老师核实情况，他第一句就是：“我们这边烦死了，校舍，人员都紧张”、“南京所有头部学校的生源都在暴涨”。
外面中介不都在说，学区房不灵了，天天劝大家买新房，为什么还有这么多家长在买学区房？
在民办优录比登天还难，亏损又能接受的情况下，给孩子买一个教育的确定性。这一点，我在《3700字长文，说清南京学区房新政真正改变了什么》里面说得很清楚，逻辑也梳理过。
本文我不想写太长，大家看得累，索性把核心提出来。
- 很多人关心，头部初中变成巨无霸体量之后，教学质量会不会下降？我的答案是“会”，但是名校之所以成为名校，质量是有兜底的。初中和小学教育最大的不同是从“知识点学习”走向“体系化学习”，学校规模即便做大了，但真正拉开差距的，依然是背后的教研体系、教学组织能力，还有足够强的管理能力，所以名校很难快速复制。
- 很多人担心新老师太年轻，我的经验告诉大家，年轻老师真的拼，尤其没成家的，想出成绩。真正躺的，其实是无欲无求无责任心的那些老油条......
- 当一线初中学位房很便宜之后，二线学校的学区房彻底凉了，二线初中会快速沦为平庸。不理解？通过钱对家庭投入教育的筛选是目前最好的方案。很多家长一心想让孩子优录到顶级民办（民办优录现在越来越难，公办优录基本堵死），当发现力不从心的时候，会买头部学区房上保险，这就形成明显的虹吸效应。
- 南京学区房新规不存在占学籍一说，相信很多买了低总价学区房的家长，很快就要挂牌卖房了，尤其是5月份才入手的，成本很低。会不会在中介的推波助澜下再次出现踩踏？相信中介的手段，不排除局部板块出现一轮踩踏。不过，考虑到目前书包房成交价已经很低，钟英不到90万就能上车，汇文和树人差不多12x万，再跌空间比较小，不会那么离谱了。
- 未来交易最大成本是税费，不满2年，要多交接近3个点的增值税。
- 低总价学区房的交易肯定会有模式创新，不可能让个别大中介垄断市场，轻松吃掉4个点的佣金。毕竟快进快出，很多人还是全款，容易操作，风险可控。建议家长可以试试把房源挂到某鱼、某书上找买家，最后找个正规的小中介操作。
- 在初中入学人口真正见顶回落之前（2029年初中入学人数见顶），再叠加头部学区房上车门槛下降，未来两三年，优质生源向头部学校集中的趋势可能进一步强化。嘴上都说学区房没用了，但真到了孩子升学，很多家庭的身体还是很诚实。
- 政策依然存在不确定性。有一种可能，是通过集团化办学、托管，把周边生源不足的学校纳入头部学校体系。还有一种可能就是梯度供给，学位不够时，不搞一刀切全部满足，按条件先后顺序排序分配公办学位，比如落户时间。当然，政策从来都无法预测的，谁知道什么时候会来。
文章最后，我还是一贯的观点，学区房是教育消费品，不是投资品。
用过，就可以卖了。这句话，我说了五年。
后面我们还会持续跟踪市场，洞察变化。
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