来源：东莞淘房志

莞城真的忒惨了。

莞城的老旧学区房跌落神坛，步步高小区、东湖花园、迈豪街、新风大厦等，成交均价纷纷跌破1万/㎡。

比如和兴花园，1998年的楼梯房，上月成交的一套49平户型，总价38万，单价跌至7695元/㎡。

创了小区近年来成交单价新低。

东湖花园，1998年的高层电梯小区，1500多户，几乎每月都有成交。

查阅贝壳网显示，二手成交均价约0.82万/㎡，小区130平户型，最新成交了一套在106万，单价约8153元/㎡。

同户型去年年中成交价在132万，不到一年时间，跌了20万+。

我也和中介聊了下小区下半年行情，其表示：“如果入学的孩子少，东湖花园应该还会继续降一点。”

步步高小区，1988年的老小区，今年的成交价都在8000元/㎡左右，最新成交的80平户型，成交总价在69万，单价约8609元/㎡。

即使是莞城的次新小区，碧桂园东江月、碧桂园ParkRoyal、城央壹品等，现在二手成交均价也都跌到1字头了。

比如碧桂园东江月，楼龄8年的次新小区，贝壳网上显示，小区二手成交均价1.74万/㎡，比南城同楼龄小区要低了。

莞城房价也是跌到了谷底。

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莞城老破小跌破万元

和兴花园跌到0.78万/㎡，东湖花园一年跌20万+

莞城现在似乎也不抗跌了。

从上月的官方网签数据看，莞城的二手成交均价约11450元/㎡，比南城东城要低4000元一平以上。

和兴花园，图源安居客

万江二手均价约1.4万元/㎡，也低了2500元一平以上。

莞城成了城区的价格洼地。

东莞另一个学区房的价格高地松山湖，二手成交均价在3.1万/㎡，莞城更是低了1.5万/㎡。

完全不能相提并论啊。

而把莞城拉下神坛，首当其冲的就是老旧小区，和兴花园、步步高小区、东湖花园、迈豪街、新风大厦等，成交均价都已跌破万元大关。

比如和兴花园，1998年的楼梯房，无电梯，现在贝壳网上显示，二手成交均价在0.78万/㎡。

最新成交的一套49平户型，总价38.5万，单价更是跌到7695元/㎡，创了小区二手成交价新低。

我也问了下中介：“是38.5万成交，属于莞城学区”。

同户型去年成交价在57万，一年时间也是跌了20万。

再来看东湖花园，1998年的高层电梯小区，小区有1500多户，每月几乎都有成交。

目前查阅贝壳网显示，小区上个月成交4套，二手成交均价约0.82万/㎡。

小区130平户型成交比较旺盛，今年最新成交了一套在106万，单价约8153元/㎡。

同户型去年年底成交在132万，不到一年时间，也是降价20万+。

我也和中介聊了下这个小区下半年行情，其表示：“很难说， 如果今年入学的孩子少，应该还会继续降一点。”

莞城的老旧小区也是跌挺惨的。

莞城次新小区也跌到1字头了

西城楼大街跌13%，富通自在城一年跌40万

以往爆卖的小户型学区盘也扛不住了。

比如万科运河东1号、西城楼大街、正德名居、香港街等，以前靠着学位优势，单价冲到四五万一平。

万科运河东1号，图源安居客

如今也是跌到1字头了。

以万科运河东1号为例，贝壳网上显示，上个月二手成交5套，成交均价1.42万/㎡。

小区38平单间最新成交在60万，相比去年年中75万，一年时间下跌15万。

单价也是跌到1.5万/㎡。

再来看西城楼大街，小区上个月成交2套，二手成交均价1.29万/㎡，环比下跌13%。

小区41平单间，今年成交价在65万，而去年年中成交价在80万，一年时间下跌15万。

再来看莞城的次新小区，碧桂园东江月、城央壹品、富通自在城等小区，现在的成交价也是跌到1字头了。

比如碧桂园东江月，贝壳网上显示，小区的最新二手成交均价1.74万/㎡。

小区93平三房最新成交价在166万，103平成交价在176万，成交单价都在1.7万/㎡。

富通自在城，楼龄稍微老点，莞城建设小区学区，上个月成交了7套，但成交均价跌至1.67万/㎡，继续下跌4.6%。

小区92平三房最新成交价在157万，同户型去年年中成交了一套200万，一年时间下跌40万。

莞城的标杆盘丰华珑远翠珑湾，现在房价也跌到2字头了。

小区99平三房最新成交在260万，而在去年年底有笋盘236万成交，今年成交有所反弹。

但是成交均价仍在2字头了。

为什么莞城房价跌这么狠？

首先最关键的是莞城没落了。

东莞城区的发展重心，早已从莞城东城转移到南城，莞城没什么重大规划，后续潜力受限。

只会越来越落寞，没商场，没配套，房产的增值保值差，现在下跌是城市发展的预期体现。

其次是莞城的老旧小区太多了。

因为莞城率先发展，也让莞城有大量的老旧小区，遍地老房子，一副破败的景象。

现在的年轻家庭，看不上莞城的老旧小区，中高端的改善群体也看不上，大量的购买力外溢到南城东城。

导致莞城的房价溢价能力不足。

当然很重要的一点，莞城的学位溢价能力也在走下坡路了。

从全市范围看，松山湖的学位异军突起，分流了一部分高端学区家庭。

从市区看，教育也在快速崛起，CBD北部学校、华中师大东城学校、东莞一中东城学校、莞中万江龙湾学校等陆续落地，也分流了一部分学区购买力。

莞城的学区房含金量下降，不再是学区家庭的唯一选择。

总体看，莞城的城市发展会继续走下坡路。

很难再靠学区冲上高价了。