山东
最近，发现一个挺有意思的现象。
在这轮楼市周期里，好多中介、销售人员，朋友圈和短视频里说得最多的话变了。
以前开口闭口是“几年能涨多少”、“某某配套马上落地”。如今呢，“这套房比高峰期跌了XX万，现在买绝对划算”、“**盘，现房好几年了，开发商降价促销力度很大”。
不吹规划了，不画大饼了，全在凭“低价”说服购房者。
之前，城阳、李沧、老四方，已经有不少楼盘通过“大促销”，获得了不菲热度，成交量嗖嗖往上涨。
如今，黄岛楼市，势头是向好的，但好像慢半拍，还差点火候。
1、哪些房子好卖？
上半年，维多利亚湾有套房子3000多元/平成交了，虽然是个极端案例，但也足够让人倒吸一口凉气。
抛开这种特例，看看黄岛几个热度较高的板块，都是主打性价比。
比如，薛家岛板块，主流小区基本在6000—10000元/平；安子片区过去一年，卖的最好的二手房小区是山海湾，均价大约一万。
贝壳数据显示，近一年的时间，山海湾成交了126套。位置不错，价格低，小户型总价低。刚需怎能拒绝……
当然，山海湾不少房东集中挂牌，是这个小区价格回落的原因之一。单单在贝壳就有375套在售房源，供应量太大了。
而板块内的强势小区，鲁信随珠花园，获得了不少改善客群的欢迎。近一年成交了30多套，成交均价接近每平一万八。
海信凤凰金岸、金泽儒家的成交均价相似，都是约8000元/平。西海景苑、凤海苑、中冶爱彼岸，属于第三梯队，6000多元/平。
这些都是成交相对多一些的小区，都是成交榜上的。
这说明什么？说明二手房成交，需要拿价格换来。
事实确实如此，现在的二手房，位置不错，有机会成交，就看价格。
但咱们得清醒一点，“以价换量”不等于“市场火爆”。
表面看，房东在承受资产缩水的痛；购房者在享受抄底的爽。二手房市场，靠降价砸出来的流动性，只能说明市场在寻找新的价格平衡点，还远没到闭眼买就能涨的阶段。
新房也一样，售楼处平时可能空荡荡，但如果突然推出一批真金白银降价的“特价房”，确实能消化一波库存。
2、“大饼”归位，抄底者来了
现在的买房人，只认 “看得见、摸得着、用得上的现成配套”。画在图纸上的规划，再也支撑不起高房价了。
于是，我们看到黄岛楼市出现了一种极其明显的“割裂感”。拥有成熟配套、所见即所得的黄岛核心区（比如唐岛湾周边、薛家岛核心区），虽然价格也有回调，但量和价相对还能稳得住。
那些高度依赖“规划预期”、配套还在图纸上的板块，则成了这一轮市场调整的重灾区。
黄岛的底子确实好，它是青岛潜力区域之一，有港口、有制造业、有影视产业。
但为什么大家现在依然观望情绪浓厚？因为这几年众所周知的原因，这个“火候”还差那么一点点。
就拿星光岛来说。万达是“创始人”，融创是接棒者，先后黯然离场。如今，星光岛上，最早一批住宅，价格已经到了让人“无法抗拒”的地步。
比如，杜鹃园，过去一年成交均价6000多元，真不缺买家，近一年成交了67套。牡丹园，价格相对高一点，约8000元一平，成交了20多套；玫瑰园，成交41套，均价7800元/平。
星光岛的二手房，流动性还在，买家还不少。当然，价格也摆在那里。
大家都不傻。现在，抄底买星光岛的，多数是自住需求。一部分当度假用，一部分是真刚需。
3、呼唤—雪中送炭
十几年以来，大家买西海岸，是冲着“宜居”去的。这里，海景漂亮、滨海大道城市界面新、企业多、国家级新区配套不错。
但我们要明白一个残酷的真相：对于楼市来说，"宜居" 只能锦上添花，不能算雪中送炭。
真正能支撑一个区域楼市长期、健康发展的，是人口、产业和就业。
如果没有足够多、足够好的产业把年轻人留住，让他们在这里安家落户、结婚生子，盖再多的房子，也是徒劳。
只有当产业红利真正转化为人口红利时，楼市火爆才算彻底夯实。
黄岛楼市，还差点火候。 差的是库存的真正出清，差的是产业和人口增长的实质性爆发。
庞大的库存不是一两个月能消化完的；楼市火爆，也不是一两套特价房就能拉起来的。
就拿前五个月黄岛楼市热销榜来说，也只有九顶山板块的中海天空之境，量价齐升，狂卖200多套，独揽八亿多销售额。
这个盘，成了今年上半年黄岛新房的“门面”，也是黄岛改善客群主要考虑的首选之一。
这对于庞大的黄岛市场来说，确实难以想象。这么多板块、这么多在售楼盘，就一个中海？有点悲催。
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