1月15日晚8点，深圳大梅沙生物圈3号，风马牛年终秀《正常说话》在此举行。

当晚，很多朋友在线上线下，和冯叔一起分享了他过去一年的观察、收获和思考。

一些朋友在年终秀结束后问我们，还有没有回放。现场直播的魅力，就在于一期一会，但我们为大家准备了文字精华版，留下当晚冯叔最精彩的观点，供大家回顾、收藏。

演讲/冯仑（微信公众号：冯仑风马牛）

大家好，很高兴，一年一度，我们有这么一个轻松聊天的机会。

这个聊天叫「正常说话」。

既然是正常说话，我只能说自己的事，说别人的事都不叫正常说话。

自己的什么事呢？我做房地产，然后过日子、行走，还是一个活着的人，就得思考、琢磨。所以，今天的正常说话，从房地产开始。

01

房地产：这一年我看到的、想到的

如大家所见，2025年的房地产，的确不是那么高歌猛进。其实事还不少，不少公司是在ICU里，有很多在康复中，有很多在手术中，也有很多暴雷了，去了火葬场。这是2025年的房地产公司跟以往的不同之处。

我见到了不同的地产公司老板，相同的是都焦急。有的避走他乡，有的坐等囚笼，有的低头不语。都在等，束手无策。2025年，我见到了太多这样的地产公司老板。

于是我就想到，在我们这个星球上，还有一个特别的地产老板。

他也曾经破产过，破产了6个项目，累计涉及的资金近50亿美金。此外，他还结了三回婚，当了两回总统。这个人就是特朗普，他是地球上最奇怪的地产老板。

26年前江苏人民出版社出版过一本特朗普传记的中译本，书名叫《东山再起：投资界的不死鸟》。这本书详细地讲述了特朗普破产之后执着地要东山再起的故事。

他讲到，想东山再起，有三件事特别重要。

第一件事，勤奋。做生意的，谁不勤奋呢？他说的是超出常人的勤奋。

第二件事，幸运。特朗普讲的幸运特别有意思。他说有一种幸运叫「幸运精子俱乐部」，就是指二代。二代之所以很幸运，是因为上一代播种播得好。特朗普说，他兼具勤奋与幸运。他爸是买卖人，房地产商，他爷爷也是房地产商，所以他是「房三代」。

第三件事，发疯一样地围绕目标去拼。

特朗普多次破产后东山再起，主要有四个办法：

第一，债转股。特朗普的项目，破产了，快不行了，就根据美国《破产法》第十一条，申请破产保护，破产保护不是清算，有机会停息、不追债，然后给他重整的机会。通过债转股的方式，他由大股东变成中股东，或者变成小股东。

第二，变卖非核心资产。这跟我们这的地产企业一样。什么飞机、游艇……卖了以后用来还债。

第三，在稀释股权的同时想办法保持控制权。比如原来他的股权超过50%，现在只有30%了，怎么保持控制权、保持运营权，同时还要拿高薪？他想了很多办法，这一点他还挺厉害的。

第四，在项目稍微恢复以后，有的项目，他变成小股东、打工人，有的项目给别人，他自己退出了，彻底走了。

今天我们说的东山再起，不是在原有的能力、认知和公司的经营模式上进行简单的重复，如果是这样的重复，不叫东山再起，而是延缓死亡。

拿房地产来说，如何在今年的房地产市场上找到生路？实际上，还有很多办法，比如出海。

房地产出海，是把本土市场的优势嫁接到一个高成长的市场。

我们有供应链的整体优势、相对便宜的价格，品质还很好，如果同时我们还有一个产品能把这些优势嫁接到一个高增长的市场，而且，这个产品我们能在中国生产，能把它以出口的方式运出去，那么，不就等于是我们可以跨境经营房地产了？

出海能触达更多，是从「中国经济」，到「中国人经济」。中国经济是以中国的国境线为范围。而中国人经济是指以中国人的血脉、民族、身份为连接的经济。

举个例子，假设你在东南亚，当地有工业园区，园区里边有很多中国企业，做家具的、做水管的……你也在园区经营了一家企业，你的产品，卖给当地的中国人，你们使用的物流是极兔，你们喝的饮料是蜜雪冰城……都循环起来了，这就是中国人经济。

现在出海的房地产，应该以产品为导向，而不是土地导向，更不是关系导向。

我们在研究一个产品，就是很多人认为不好做的一个产品——超高楼。

如果脑子不进水，你就会发现，世界上的事真的和通常人说的不太一样。比如，一些人说，全世界的高楼都是不赚钱的。不对，有超级赚钱的高楼，迪拜塔、台北101等都很赚钱。你想过为什么吗？

所以，房地产公司东山再起也好，做不死鸟也好，一定要创新，要去研究，而不是就在那等着，然后抱怨。

正因如此，2025年我写了一本专门讲房地产的书，叫《房地产正传》，讲述我过去二三十年在房地产领域的一些经历，重点回答两个事情：谁在赚钱，怎样赚钱？

热爱它，你就研究它、拥抱它、琢磨它，让它更好。「所谓爱，就是使之更好」，这是一个智者给我讲的话。我们热爱我们的企业，热爱我们的房地产，要使它更好。

房地产可以成为「不死鸟」。即使遇到了项目上、公司上的困难，只要我们看一看这些还活着的企业，哪怕是在三四线城市活得很好的企业，国外的企业，我们再看一看历史，我们再研究一下更多的赚钱的方式，或许就能找到成为「不死鸟」的智慧，能看别人看不见的地方，从而让我们的事业，让我们的企业走得更好，走得更远。

认知、创新永远是活下去的最根本的原因。

02

语言即世界：2025年我感知最深的词

这一年当中没少刷手机、没少看人、没少说话，在这个过程中我总在想：这个世界到底什么样？我有点懵，一看AI，一看那些科技大牛讲的，哦，这个世界是这样。然后再看一看别的，又是一个世界。

在这个过程中，我想起一个人说的一句话，「语言即世界。」这个人是谁？维特根斯坦。他最重要的贡献就是告诉我们，语言是认识世界的钥匙。所有的事，是语言给你信息，你根据这个信息来理解世界是什么样。

所以词汇很重要。使用不同的词汇，我们感知的世界是不一样的。

比如说，现在有一个词，叫「待富人群」。本来说贫困人群，现在不叫贫困人群了，叫待富人群。词汇改变了，是不是感觉很幸福啊？有的人就一下子变幸福了。

2000年，那个时候，大家用得最多的三个词是：犀利、牛叉、汗。感觉还是非常进取、非常振奋的。对吧？

但是到了2025年，用得最多的是：内卷、躺平、正能量。另外，现在谁都不敢说服谁，你对别人说服的话一多，别人就说「你PUA我」，现在都是这样。

除此以外，对我来说，2025年，用来感知这个世界的，还有特别有意思的三组词。

一组是下海与上岸。

1991年，我们一起开始创业，是下海。什么叫下海？从公务员队伍里跑出来了。

今天流行的词是什么？上岸。上岸是什么？考公成功。考公成为当下年轻人最重要的事。

从三十多年前的下海，到现在的上岸，这是一个巨大的变化。

第二组词，海归与留子。

当年，海归多高大上啊。我们早期做公司时，公司有个海归，都可骄傲了，海归的工资要比别人高。政府还制定了政策，叫做海创园，海外留学生创业园简称叫海创园。全国很多开发区都有海创园。有一段时间，海归回到国内还能够免税买一台车。

当年海归是如此的被追捧，但今天被大家调侃戏虐地叫做留子。

词汇的变化，称谓的变化，其实就是世界的变化。

第三组词也很有意思，农转非与工转马。

二三十年前，我们下海的时候，有个词叫农转非，也就是农业人口转成非农业人口。

2025年有个热词，是在大学里发生的，叫工转马，也就是教理工科的教授、教师，为了评职称方便，转到马院去教书，教马克思主义。这样子评职称快。为什么？马克思主义需要更多的人来教。

我们现在要用什么样的一种想法，来更好地发展经济？工转马给了我们一个启示。

你看维特根斯坦说的对不对？词汇、语言即世界，这就是我们今天的一个世界。

此外，还有一些词汇应用的变化也很有意思，其中一个是，大词越来越多地用于我们的小生活。

网络上这样的段子很多，比如孟晓苏总结的，「消费左移，直说了，就是兜里没钱了，消费降级了，还不好意思说。所以整个文绉绉的词。」

再比如套用公文格式建立情侣关系的：「走中国特色社会主义恋爱路线，坚持一个对象原则。」「践行双向奔赴发展理念，拒绝单方面付出，做到情绪互通、需求互济、成长互助。」

这些大词落到我们生活里，大家开始会觉得有些奇怪，但慢慢会适应。

按照孟晓苏的说法，词变大了，其实是大家口袋里的钱变少了。

所以同样的事，怎么解释很重要。而解释用什么词很重要。这个世界你不明白，你困惑、你焦躁、你沉沦，都是因为你的解释系统出了问题。

我们今天的世界，不是说世界有多么好或者不好，而是找没找到恰当的解释，让我们安心，让我们奋进，让我们眼里有光，也让我们知道未来在哪里。要找到对的解释。

03

民营企业生与死：我有一堆为什么

2025年，我还做了一件事情，我想解释一下民营企业。

我自己从1991年开始创业，到现在也有35年了，我总觉得，民营企业生生死死这么多，我也得解释。为了解释民营企业的生与死，我去了很多地方。

有一些很有意思。

这是上世纪三、四十年代，很出名的一家银行，上海商业储蓄银行。创办者陈光甫。

它的旧址现在是这样的。那个记录历史的牌子，被一个裤衩遮挡了。今天，这个牌子抵不过一个裤衩，裤衩遮蔽了它所有的光荣。

这是周学熙的故宅。当年有「南张北周」之说，南边是张謇，北边是周学熙。周学熙是袁世凯发小，企业办得很好。

他的公馆现在是避孕药发放点。

多牛的人，抵不住一个避孕套。

这个地方是盛宣怀家的一个宅子，当年四公子住在这，后来蒋结婚的时候住过。现在这个地方是老干部活动中心。

历史就是这样子。

陈光甫、周学熙、伍秉鉴、盛宣怀……这些人，办的都是民营企业。我看了这些民营企业的遗存之后，我想了好多问题，我不理解，得慢慢理解。

他们的财富都去哪了？为什么？

当年伍秉鉴有钱到什么程度？与他同时期的美国首富，拥有的财富只有他的三分之一。

这么厉害的人，在美国修铁路，搞投资，而且申请了一个体制内的身份，捐了个官，相当于副部级的官。为啥要捐官？有了副部级，就可以直接去找领导谈事，要没有这个，见了领导得下跪。而且轿子来了就得下跪。他买了个副部级，就可以直接谈事。他儿子买了个副局级的。

今天，他们家原来的宅基地上，一些大嫂欢快地跳着广场舞，看不见一分钱。不说多，哪怕留个一分钱、两分钱，有个后人，能闻见点味，没有。为什么？

第二，为什么这些民营企业都不让后人做生意了？

伍秉鉴家族，后来都说不要做生意了，做官可以。做生意这么赚钱，为什么不让做了？

盛宣怀的儿子这么牛逼，在上海是第一富豪，第一富二代，「幸运精子俱乐部」的老大，最后居然饿死在自己家的花园门口，为什么？

张謇做了这么多公益，办了300多个学校，做了新城，做了纱厂，做得这么好，为什么没有留下一片自己的瓦？片瓦未留，为什么？

为什么荣毅仁的命运这么巧合？

1949年7月29号，当时的淞沪警备区司令部已经传他，要开庭。因为他当时给国民政府的军队提供棉纱、面粉，但是当时的国民政府认为战争失败跟他提供的产品有关，把他抓起来，准备7月29号开庭，如果开庭，他后边的故事将不复存在。

但是就在这一天，人民解放军攻入上海，解放了上海，然后荣毅仁就留下来，从此积极地参加了后边所有的事情。民营企业社会主义改造时捐出了所有身家，最后成了副市长、副部长、国家副主席。

为什么当时有一些大的变局的时候，有的人走了，有的人留下了？

为什么？为什么？我有一堆为什么。

面对这些为什么，怎么办呢？我又要写书了，我要写一本书，叫《半称心：民营企业生与死》。

灵隐寺有一个对联，「人生哪得尽如意，万事只求半称心」。这就是《半称心》书名的由来，专写民营企业的生与死。

我觉得我得把这事搞清楚，把民营企业生与死的事搞清楚以后，我们就更好地坚持两个毫不动摇，好好发展我们的事业，把民营企业发展得更好。

大家可以看看这是前面几章，完全是像说书一样讲故事。这是风马牛一贯的坚持，浅入深出讲故事，似非而是观世界。

所以，今年会继续关注房地产和我们社会的变化，以及我们内心的这么多问题，我希望通过研究词汇、通过疑问、通过写作、通过跟大家分享，求得一个内心的慰藉，同时也让我们找到未来的光和脚下的路。