首先声明，本文并非唱衰并否定学区房，仅希望各位观众能够在全新的视角和形势下看待学区房，避免不必要的期许和伤害。

另外教育问题向来复杂，本文收纳的数据较多，还包含作者对未来的展望，请大家注意区分。

下面正文开始：

首先我们先来看两组数据，一组是2023年济南学区房的表现，在两年之前，一套胜利大街48平的房子能买到212万，单价合接近4.5万。

而这套房所对应的是济南传统的名校升学路径，即胜利大街-育英中学-重点高中的传统路径。

而现在同类的房源的单价已来到3万上下，注意，这里的价格还是贝壳最新的挂牌价，并非成交价。

如果按照现阶段砍价百分比来说，成交价或为140万上下，也就是说短短两年，同样的房子降了70万。

如果解析资产属性来看，这70万就是不折不扣的学区溢价，因为像这种老破小，市面上的单价很难超过6000元/平。

无独有偶，领秀城最近的米兰体育-米兰(中国)官网也很多，作为传统书包房而且教学质量有目共睹的前提下，领秀城个别二手房已经来到了万元以下。

主流房源的15000元/平的单价相较两年前，套均缩水50-60万。

在房地产萎靡不振的大背景下，这或许不算太让人惊吓的事，但接踵而来的四大利空，为济南学区房未来蒙上了浓重的阴影。

高溢价泡沫难以维持，早在两年之前，济南学区房的丧钟已然敲响。

我简单总结了4条原因：

首当其冲的适龄人口的问题。

前段时间，相关部门明确给出了各人群的达峰时间，小学生2023年达到峰值，初中生预计在2026年达到峰值，高等教育学龄人口将在2032年达峰。

很多人对适龄人口减少深有感触，但到底减到什么程度一无所知。

根据济南教育局公布的2024学年教育公报，我们可以明确的找到以下数字：

2024年全市幼儿园比上年减少257所，入园幼儿减少19483人，小学招生比上年减少34747人。

如果按照百分比来计算，分别减少了23.28%和22.03%。

更为关键的是，这样的降幅极有可能不是短期现象，而是长期走势。

这也是济南学区房近些年丢盔卸甲最为重要的因素。

房多孩少，供需失衡，这也是为什么很多学区房腰斩后挂上大半年，依然无人问津的本质原因。

当然我们要承认，好学校终究是好学校，好资源依然是好资源。

但是买单的人少了，过去催生出的泡沫和高溢价势必将迎来回落。

01

除了这一条以外，政策面的助推也不容小觑。

这里的助推指的并非是对学区房的打压，而是对于教育资源焦虑症的疗愈，济南现在正在做的有两项，未来极有可能引入的有一项。

这两项是大家耳熟能详的指标生政策和教育集团化的推进。

济南指标生政策已占比招生总份额的60%以上，这项政策从过去的“照顾”逐渐演变成教育公平化的工具。

即使无法就读名校，依然可以凭借校内排名就读理想的高中，这政策可以说造福万方，具体不赘述了。

这些年上海也采用了类似的政策，被当地媒体称为推进教育公平的良药，能量可想而知。

而教育集团化，则让新城区新社区同样可以享受到一流的教育资源。

比如槐荫区引入的山大基础教育集团，山师基础教育集团，让区域内的孩子能够享受到一流的教育资源，从而缓解教育焦虑。

诚然很多人依然原因把孩子往名校送，但是同样有不少人放弃了内卷。

甚至这些年某些学校捷报频传，像泉海鲍山等等，都是偏新的学校，这种潜移默化同样非常关键。

除了这两项，我想说的极有可能到来的是普高升学率的问题。

济南普高升学率非常平稳，一般为60%左右

说的极端点，就算是10个能上清北的孩子来中考，也是得有4个读不了高中。

“”分流嘛“”

但是现在情况有所不同：

很多地市出台了普高提升录取率的政策，以下为第一财经的数据：

2001年，全国普通高中14907所，比上年增加343所；招生557.98万人，比上年增加85.29万人，增长18.04%。当年初中毕业生1731.5万人，比上年增加98.05万人。按此计算，当年普高率为32.23%。

2012年，全国普通高中招生844.61万人，当年初中毕业生1660.78万人，当年普高率为50.86%，普高率首次过半。

2024年，全国共有普通高中学校1.58万所，普通高中招生1036.20万人，当年初中毕业生1698.24万人，按此计算，普高率突破60%大关，为61.02%。

根据今年5月合肥媒体报道，2020年至2023年，市区普高录取率在69%左右，2024年达到72%。今年则提高到78.6%，新增招生计划3000多人。

8月22日，济宁市政府米兰体育-米兰(中国)官网办组织召开的米兰体育-米兰(中国)官网发布会介绍，2025年中考，全市“初升高”比例达到71.3%（2023年51.9%），其中公办高中录取占比79%（2023年72.3%），

购买学区房的目的往往是为了孩子安然度过“中考分流”，那么我们来思考一个问题：

如果中考不分流或者少分流，甚至按照某些提案，未来普高将迎来普及，是不是同样会减少学区房的溢价资本？

02

除了政策和人口以外，学区房这些年预冷和情绪面同样是分不开的。

这些年大环境不好，房地产萎靡不振，而学区房所对应的资产通常为老破小和高层。

高层尚有居住价值，而老破小已经成为公认的淘汰产品，学区房的价值源于教育而非房源，而房源所带来的风险却又是空前的。

这种价值与资产、风险与资源的不匹配造成了市面上的踩踏的和观望。

所以针对上古老破小学区房，我的建议依然是谨慎。

另外，自口罩时间后，我认为很多人在思维上产生了转变。

蜗居上好学校是一种选择，住宽阔明亮的房子是一种选择，住宽阔明亮的房子买好学区房同样是一种选择。

选择本身没有什么错误，只是从我的观感上看，愿意蜗居的人越来越少。

越来越多人更加倾向于选择居住品质过硬而且学区中偏上（很多新学校没法谈论好与坏只能用中偏上）的楼盘来置业。

（不放LOGO了毕竟这篇没给钱）

这也是一种风向，这和大家现在一看到老破小就头疼是同样的情绪，同样关键。

这可能也是为什么领秀城一提立省五十万就能1个多小目标的内核逻辑。

最后还是那句话，本文是为了厘清学区房资产逻辑的。

希望每位考虑学区房的朋友都能摒弃孩子上完学房子还能高价卖出的幻想。

父母对孩子的爱往往是不计付出的，但是从资产价值方面：

我建议你，算一算。

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