文/谢逸枫

5月1日，住建部《住宅项目规范》正式生效，被称为“史上最严”的住宅标准改革，将彻底颠覆广州、深圳楼市逻辑。新规核心指标包括住宅限高80米(26层)、容积率上限3.1、层高不低于3米+强配电梯，强化日照、隔音等居住体验要求。

目前来看，广深多数消防云梯救援高度仅24-54米，80米限高令可解决消防痛点。对购房者买家而言，80米以下住宅，首先是得房率更高，其次是电梯体验更优。最后是从产品来上， “卷使用率” 转向 “卷低密”的住宅品质提升-好房子。

80米限高终结超高层时代，广州属于第Ⅳ类气候区，未来新建住宅最高仅26层，超高层(40层以上)将成历史。近五年广州全市40层以上住宅项目达49个，在荔湾区、黄埔区、海珠区、天河区等区域超高层扎堆。

深圳超高层住宅主要集中在南山区、福田区和罗湖区等核心区域，这些区域因土地资源紧张和高价值地段成为超高层住宅的集中地。其他区为前海桂湾、光明中心区等新兴区域也有部分超高层住宅项目，但数量较少。

容积率3.1倒逼低密度，住宅转小高层时代。新规要求容积率不超3.1，对比当前市区普遍4.0以上的高容积率住宅项目，未来住宅项目产品将转向小高层、板楼、叠墅等低密形态，居住舒适度、幸福贡大幅提升。

层高3米+电梯强制配置，空间感、舒适度将大大的提升，同时避免了7层以下没有电梯走路的尴尬现象。告别2.8米压抑空间，4层以上必配电梯，居住体验从“将就”转向“讲究”，堪称成老年人的幸福感上升至天花板。

对房企的影响，可谓是重大冲击。新规后，首先是容积率无法按照预期拔高，无法建超高层。其次是建好房子的成本，因容积率不高、消防设施、材料成本等大大提高。最后是土地出让可能流拍，房企超80米项目面临停滞，利润预期落空。

对库存来看，广州、深圳的存量房价值坍塌现象，一方面是在售超高层新房、次新二手房面临加速折旧，面临被购房者嫌弃的现象，而新规产品将成市场新宠。另外是二手挂牌和新房库存上升，一二手价差进一步拉大。

对城市更新来看，广州、深圳城市更新（旧改项目）迎来“生死劫”，例如广州的黄埔、荔湾、海珠区、天河、白云区等旧改项目非常依赖高容积率平衡成本，新规下可售货值锐减，开发商项目开发难度、融资难题大大提高。

11月28日，广州城市更新发展大会暨项目推介会在白云国际会议中心国际会堂举行。大会集中推介102个城市更新项目，涵盖老旧小区改造、危旧房原拆原建、城中村改造、旧厂区改造。

还有历史文化保护、基础设施升级等各种类型，总投资约8077亿元，邀请社会各界挖掘存量价值。43个城中村改造项目（6479亿元），通过业态焕新打造消费新场景，43个城中村项目占比总投资80.2%。

广州旧改政策的红线主要涉及旧村庄改造和危旧房改造两大类，具体包括资金来源、改造类型、违法用地查处、容积率控制等核心限制‌。旧村庄改造红线看，资金来源限制，仅允许中央、省级补助资金、市/区财政投入、市场主体资金。

还有农村集体经济组织自筹等合法渠道筹集资金，禁止非法集资或挪用资金 。改造类型限制，全面改造需经集体经济组织成员大会表决通过，且仅限于城市重点功能区或需整体提升的区域，历史文化保护区域优先采用微改造。

违法用地查处，严禁新增违法用地或违法建设，镇街需建立日常巡查机制，对违法行为及时制止并上报。危旧房改造红线看，改造范围限制，仅针对国有土地上危旧房（砖木结构或鉴定为B/C/D级），不可移动文物、历史建筑等需按专项保护规定执行 。 ‌

容积率控制，拆除翻建类项目新增建筑面积原则上不超过30%，且需符合历史文化名城保护要求，不得影响相邻建筑通风、采光 。 ‌用途与规模限制，改造不得增加户数、改变原建筑用途，公房改造资金需纳入财政预算统筹，禁止擅自扩大基底或突破用地红线 。

自2019年3月15日《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》出台、提出计划实施有效期管理至今，深圳已有33个旧改项目宣告失效。按区域划分，宝安占比几乎一半，有15个，其次是龙华5个、龙岗4个、福田3个。

相关规定要求，“调出更新单元计划未满三年的用地，不划入拆除范围”，而根据最新规定，住宅类更新项目门槛提高，需满足住宅建筑“高度不高于80米”，更意味着涉居住类项目一旦失效，很难再有改造的可能。

从项目宣告失效的数量来看，今年无疑是深圳加速清退毫无进展的旧改项目的一年。截至2025年11月6日，深圳今年共有12个旧改项目失效，是2024年全年的一倍，2023年9个。合一城市更新此前披露的数据.

截至2024年6月18日，正处于计划失效期仍未调出城市更新计划的项目共计55个，而目前仅32个项目正式公告失效，还有项目在挣扎推进。什么原因导致旧改项目计划失效？是开发商没钱推进了？还是业主不愿意拆？

深圳旧改项目面临着三条不可触碰的政策红线，这些红线包括自城市更新计划公告之日起1年内未完成土地及建筑物信息核查和城市更新单元规划报批、规划批准后2年内未确认实施主体，以及实施主体确认后1年内未办理用地出让手续。

任何一条红线的触碰，都可能导致项目被强制清退。此外，市场环境的变化也加剧了项目的风险，部分企业因市场下行和成本上升选择暂停或放弃旧改项目。与此同时，深圳市即将实施的住宅限高令也为旧改项目带来了新的挑战。

根据新规，建筑高度超过80米的住宅项目需加强消防审查，而在2025年10月9日前，已批规划的住宅类旧改项目可按原规划实施。这意味着，未来的旧改项目需更加注重合规性，尤其是在建筑高度和功能规划方面。

对于许多旧住宅区改造和城中村改造项目来说，限高令将使其推进变得更加困难。深圳的旧改项目在未来将面临更为复杂的政策和市场环境，如何在新的规则下实现有效推进，将是各方需要共同面对的挑战。

例如南山西丽万讯博讯城市更新单元，严格来说不是被清退，而是项目申报主体申请计划调出。福田梅林东林工业区项目在取得规划批复后，一直未完成更新单元范围内全部权利人的签约谈判工作，未能确认项目实施主体。即业主不同意。

很多时候开发商也无能为力，市场下行，做也是亏，不做也是亏。某个在深圳有多个旧改项目的央企，除了当前在建的项目外，其余还在前期的项目全部都停了。及时止损，再不停下，亏得更多。还未被清退的旧改项目，很多躺平了。

深圳市规划和自然资源局发布的《深圳市“超容、超高、商办占比过大”城市更新评估检讨与规划政策研究》招标文件中提及到，需要分析153个存在过渡费问题的城市更新重点项目，提出规划建设方案。

住宅限高加大旧改难度，3个居住类项目按新规推进。2025年10月9日前，已批规划的住宅类旧改项目，可按原规划实施。建筑高度超过80米的住宅项目需加强消防审查。如果深圳所有旧改项目都要符合这一要求。

截至2025年9月30日，仅273个旧改项目（城市更新+土地整备）可豁免限高新规。按上述限高新规，除了工改居和商改居项目外，例如旧住宅区改造、城中村改造项目，难以继续推进，而前述两种类型项目具备可行性也有前提。

工改居和商改居项目，没有大额前期融资和资不抵债的情况。近期深圳已出现3个旧改项目符合《住宅项目规范》要求或明确要按此规定落实。宝安沙井工改居项目，根据规划公告，规划住宅36.75万㎡，住宅容积率仅3.1。

龙岗坂田物资工业园城市更新项目，工改居项目，立项公告中明确按《住宅项目规范》要求落实。南山蛇口片区太子湾北片区项目，改造范围为旧工业用地和住宅用地，拟改造为二类居住用地，立项公告中明确按《住宅项目规范》落实。

例如，深圳近期有33个旧改项目宣告失效，其中宝安区占比近半。这些项目因未能在规定期限内完成审批流程而被迫终止，反映出城市更新面临的诸多挑战。政策刚性约束、市场环境变化以及开发模式转型，都在重塑深圳旧改格局。

深圳旧改项目面临大洗牌，2025年多个项目宣布失效，宝安区成为重灾区。10月31日宝安新安街道的107发展带翻身片区（三）城市更新单元计划，正式宣布失效，标志着今年已有12个旧改项目相继出局，数量已超过2024年整年的两倍。

自2019年深圳开始实施计划有效期管理以来，已有33个旧改项目因失效而退出。在各区分布上，宝安区以15个项目位居榜首，龙华区有5个，龙岗区和福田区则分别有4个和3个项目。

2025年9月至11月期间，宝安区又有3个城市更新项目计划失效。至此，该区今年已累计5个旧改项目告失效。除拆除范围约69.8万平方米的“巨无霸”项目——宝安107发展带潭头片区城市更新单元外。

目前，宝安区目前累计已有15个项目失效。自2022年以来，今年成为项目失效数量较多的年份之一，2024年同样有5个项目未能推进。数据显示，深圳市范围内目前共有33个旧改项目失效，其中宝安区占比接近一半。

深圳实施计划有效期管理的过程中，一旦项目失效，地块在接下来的三年内将不得被纳入拆除范围。对住宅类项目，新规限高80米的实施使复活难度增加。截至2024年6月，55个项目面临“失效倒计时”的困境，清退风暴的影响持续蔓延。

城市更新项目停滞的背后，原因错综复杂，涉及开发商资金压力、业主抵制（拆迁、安置困难），以及旧改项目复活难题。尽管项目已获得批准规划，只要少数权利人拒签，无法满足“双三分之二”的签约要求，进而使得项目陷入停滞。

开发商的资金困境、经济账目的复杂考量，以及复活项目的种种难题，都使得这些面临“失效倒计时”的项目陷入困境。一家央企因资金链断裂而被迫停掉了所有前期旧改项目，面临“做也亏，不做也亏”的困境。

住宅类旧改项目面临限高80米挑战，仅少数项目获得豁免。新规对工改居和商改居项目提出更高要求，进一步加剧了项目开发难度。住宅建筑限高80米，消防审查趋严（规划项目可获豁免）。

此举引发多方关注，其影响广泛涉及深圳全市仅有273个城市更新与土地整备项目可享受限高豁免。而深圳旧住宅区和城中村改造面临重大挑战，工改居和商改居项目需在无负债情况下才有可能实施。

深圳旧改从快速扩张到理性收缩的转变，市场环境下行，成本压力不断上升，不少企业选择及时止损，采取更为谨慎的策略。官方正在探索新的政策路径，包括拟推出的“房票制度”和“融资支持”等措施，实际效果尚待市场进一步观察和验证。

例如广州土拍风向标，2025年4月30日白云三宗地、番禺地块成新规试金石，白云衡器厂地块，容积率2.5、限高70米。嘉禾望岗两宗地，容积率3.0-3.3。番禺广场地块，容积率3.0，与广州地铁3号线无缝衔接，对标万科里商圈。

容积率普遍低于3.1，白云、番禺地块均贴合新规，预示“低密+品质”成未来供地主线。房企策略转向从拼高度转向卷设计，如白云衡器厂地块规划地铁直连通道，番禺地块要求立面公建化，品质竞争白热化。

广州11月土地出让中，部分地块对建筑高度有限制，主要集中在住宅和商业用途地块，具体包括住宅类限高地块，广州大道南二期地块，要求80米以上住宅建筑需征求消防救援机构意见，确保与当地消防能力匹配 。 ‌

增城区宅地（11月10日出让），未明确限高，但需符合产业准入条件（服装制造、互联网零售等） 。 ‌商业/工业类限高地块，黄埔区JGQG-D3-4地块：用于新材料企业总部，未直接限高，但需按绿色建筑标准建设 。 ‌

其他限制，越秀区小石集改造项目，因消防通道狭窄（最窄2.7米），需调整建筑布局 。2025年10月广州土地出让中，‌限高要求仅出现在白云区AB2201230地块‌，该地块为商务金融用地，未明确标注建筑限高数值。

但规划指标中建筑密度要求为40%-55% ，白云区AB2201230地块。土地用途，商务金融用地，规划指标，建筑密度40%-55%（未明确限高）。其他要求：需建设公共调蓄设施并无偿移交，投资强度、税收等指标需达标 。

住宅新规落地之后，标志着楼市从“土地财政”转向“品质红利”。广州、深圳作为一线城市，既要严守80米限高红线，又需破解旧改困局，平衡点在于，首先是政策弹性，中心区允许局部突破，但需匹配消防、交通承载力。

其次是金融支持，银行对达标项目倾斜贷款，未达标二手房贷款门槛抬高。毫无疑问，未来市场分化更加明显，2020年后全项达标新房成“硬通货”，老旧住宅加速边缘化。唯有紧跟政策、深挖需求、调整产品，方能在楼市新纪元抢占先机。

自2019年3月15日《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》出台、提出计划实施有效期管理至今，深圳已有33个旧改项目宣告失效。从项目宣告失效的数量来看，今年无疑是深圳加速清退毫无进展旧改项目的一年。

截至11月6日，深圳今年共有12个旧改项目失效，是2024年全年的一倍，2023年为9个。这场清退风暴在2025年明显加速。政策红线，是深圳城市更新三条时限不可触碰政策层面的刚性约束，是这场清退风暴的直接推手。

根据深圳2019年开始施行的计划有效期管理规定，旧改项目有三条不可触碰的"时限红线"。一是自城市更新计划公告之日起1年内，未完成土地及建筑物信息核查和城市更新单元规划报批的。

二是自城市更新单元规划批准之日起2年内，项目首期未确认实施主体的。三是自实施主体确认之日起1年内，未办理用地出让手续的。任何一条红线的触碰，都意味着项目面临"强制清退"的命运。

雪上加霜，住宅限高令来袭更加严峻的是，深圳居住类旧改可能要实施住宅限高令。2025年10月9日前，已批规划的住宅类旧改项目，可按原规划实施。建筑高度超过80米的住宅项目需加强消防审查。

按上述限高新规，除了工改居和商改居项目外，像旧住宅区改造、城中村改造项目，将难以继续推进。当然，工改居和商改居项目还必须没有大额前期融资和资不抵债的情况，这大大加大改造的难度。

笔者在2025年5月、10月均参加广州、深圳住宅新规的专家意见研讨会，包括政府部门、房企代表、协会代表、专家等。其中房企、专家最关心的问题是广州5月1日住宅新规实施后，新出让住宅地块限高80米，超过80米需过消防关。

5月1日前已完成规划审批的土地储备项目，以及已取得用地批复的征地返还用地、置换用地项目，不受住宅新规的限制，可以按规划实施。如果没有完成规划审批的土地储备项目和没有已取得用地批复的项目超过80米，受影响。

深圳10月10日即日起报批建筑高度超80米的住宅项目，需要在土地供应和消防审查环节征求同级消防救援部门意见，确保与深圳市消防救援能力相匹配。深圳与广州一样，超过80米和未完成规划设计、用地批复的项目需要过消防关。

2025年10月9日前已完成规划审批的土地整备(含利益统筹、安置房用地等)、城市更新、城中村改造、棚户区改造、保障性住房等项目，以及已取得用地批复的征地返还用地、置换用地项目，不受住宅新规的限制，可以按规划实施。

可按照已审批通过的规划(或用地批复)以及我市规划相关标准规范，推进土地供应、规划许可、施工许可等后续实施工作。毫无疑问，《住宅项目规范》是由住建部发布的国家标准、强制标准，已于3月31日发布公告，5月1日起实施。

广州、深圳的这个规定就有了现实意义。要求在土地供应和消防审查环节征求同级别消防救援部门意见，确保与消防救援能力相匹配。如果消防部门提出异议，土地规划条件就有可能被要求修改。本质上，这是对安全的一个重要保障。