每经记者：陈荣浩 每经编辑：杜宇

10月22日，由每日经济米兰体育-米兰(中国)官网主办的2026美好生活焕新季“更新城市・焕新生活——2026活力虹口主题对话”在上海举办，汇聚学界专家、开发企业、运营机构、消费品牌与科技领域代表，聚焦城市更新从空间改造向长期运营的转型命题。

随着我国首部国家级城市更新专项规划《城市更新“十五五”规划》正式印发实施，政策框架、量化指标与项目清单相继落地，城市更新已从“要不要做”的试点探索阶段，迈入“怎么做、改造完成后如何长效运营”的深化发展期。

本次活动通过多轮研讨，拆解存量时代城市更新的价值逻辑，探讨如何在物理改造之外留住城市烟火气与场所精神，实现城市空间的长效价值。

2026美好生活焕新季活动现场 （图片来源：主办方供图）

从空间建造到价值深耕：城市更新逻辑的底层转向

过去很长一段时间，国内城市更新更倾向于“拆除重建、重硬件轻运营”的传统模式：评价标准锚定建筑面积、投资额与拆改规模，项目竣工往往被视作工作终点，由此衍生出改造后业态断层、人气流失、空间闲置等共性难题。部分更新项目仅完成物理形态翻新，未能形成持续的经济动能与生活活力，存量空间的价值没有得到真正释放。

中指研究院上海企业常务副总经理程宇在现场发布《2026中国城市更新报告》，核心指出行业正从“建造城市”全面转向“运营城市”。

程宇在报告中提出，这一转型体现在四大维度：政策体系从单点突破迈向全流程、全周期支持；更新目标从单一环境提升转向居住改善、产业发展、城市安全协同推进；空间类型从零散改造拓展至居住、产业、公共空间及片区统筹；运营能力从项目后置配套，转变为前期策划的前置要求。

他强调，城市更新的长期价值，需要需求识别、改造建设、招商运营与持续使用形成完整闭环，真正从一次性工程建设转向以资源运营为核心的价值创造。

同济大学特聘教授、可持续发展与管理研究所所长诸大建在主旨演讲中表示：如果说过去的增量扩张是“摸牌”，存量时代的城市更新就是“换牌”，核心是要创造价值增量，否则更新就失去了意义。

结合上海实践，诸大建提出城市更新的“四个更”方向：更看重情绪价值，步入第四消费时代的城市空间，趣味性、体验感是集聚人群的底层逻辑；更强化文化引导，文化是城市更新的引爆点，老建筑、老街区沉淀的历史底蕴，是新潮业态生长的天然土壤；更推崇非标化路径，打破“保护就不能更新、更新就要推倒重建”的二元对立思维，以混搭融合打造在地化产品；更尊重空间基因，城市不同圈层的空间，应当匹配差异化的更新路径。

运营前置，让更新空间持续服务人的需求

存量时代，城市更新的核心落脚点始终是“人”。长期运营区别于一次性工程交付的传统模式，本质是围绕居民、白领、青年、访客等多元人群的动态需求，前置规划空间业态、活动场景与服务内容，让更新后的空间持续保有温度与活力，真正诠释“焕新生活”的内涵。

在“城市更新如何留住‘烟火气’与‘精气神’”圆桌对话中，CBRE世邦魏理仕上海战略顾问部负责人邵煜超作为主持人提出，城市更新的资产重估、退出通道与长效运营，最终都要回归人的需求与价值创造。增长的客流、稳定的租金、健康的生态，三件事在同一条街上同时成立，更新才算真活了。

中国金茂上海营销管理部总监王丽萍分享，金茂从北外滩写字楼开发，到片区综合运营，再到高端住宅落地，逐步搭建起产业、商业、居住的完整闭环。其核心逻辑是以人为本重构资产底盘，匹配不同人群的办公、生活与消费需求，用持续的社群运营与精细化服务维系用户黏性，让资产持有价值穿越市场周期。

某央企城市投资负责人从财务视角拆解城市更新的算账逻辑：不同于净地开发的一次性盈利测算，城市更新需要政府与企业协同算好大账；征迁成本、时间周期、规划调整变数，都带来更高不确定性，现金流安全是项目生命线。

该负责人表示，若要对接公募REITs（不动产投资信托基金）等资产证券化退出渠道，项目必须在策划阶段就前置规划，理清资产权属、拆分业态类型、锚定稳定运营收益，否则后期很难实现合规包装与上市。

美丽田园董事会秘书兼首席财务官周敏，结合品牌扎根虹口9年的实践谈道，品牌选址核心看区位匹配度、营商环境与客群契合度。虹口主打总部经济、航运金融的产业定位，与高端美业客群高度重合；而留住用户的关键，在于提供超越功能价值的情绪体验。

在案例分享环节，恒洁集团品牌总监元永义提出，城市更新不只是建筑肌理的翻新，更是居住品质的系统性焕新。

针对存量市场卫浴空间改造痛点，恒洁依托“以旧换新”政策，打通产品、技术与服务全链条，联动全国线下门店，将政策红利延伸至产品、渠道、服务和消费体验。恒洁想传递的核心信息是：城市更新最终要落到每一个家庭、每一方空间的日常品质体验上。

瓴寓国际副总裁莫沸则以虹口四川北路柚米寓项目为例，分享了老旧商业楼改造为租赁住房的实践：项目保留虹口历史肌理，创新打造多元户型以降低青年入住门槛，同时通过社群自治、丰富活动构建社区归属感，让闲置老商业空间转变为有烟火气的青年生活社区。

从开发建设到运营服务，从物理空间到数字传播，本次对话清晰呈现了城市更新的转型方向：只有把人的需求贯穿项目全周期，用运营思维替代传统工程思维，才能让更新后的城市空间既有烟火气，又有精气神，真正实现生活品质的持续焕新。