过去农民盖房，最关心的是手里有多少钱够不够用；可现在想在自家宅基地上动土，真正卡住人的，往往已经不是预算，而是另一件事。这件事到底是什么？要把它说清楚，得先从一个让很多人意想不到的问题讲起——中国最牛的房子，到底是什么？

有人会脱口而出，是北京的万柳书院、西山一号院、西山华府，是上海的汤臣一品、仁恒滨江园，是东郊那些挂着名字的别墅。但实际上，这些答案都不对。中国最牛的房子，不是这些豪宅，而是农民自建房，而且是城里面城中村的农民自建房。

如果你去过广东，无论是大湾区、深圳、广州还是东莞，你会发现这种房子真的非常牛。不要以为农民自建房就是那种二层小楼、了不起三层的宅基地上盖的建筑。

在深圳曾经有一个说法，最高的农民房能达到15层，这个没有亲眼见过，但真正见过9层的农民房，就在新洲路边上，包括渔农村那边也有，真的八九层，还要装电梯。

有时候你会看到一个老太太在路边摆摊卖炒饭，几块钱一份卖了好多年都不涨价，你问她图啥，她说闲着无聊打发时间，其实人家家里可能有四栋楼在收租。

这种房子有几个独特的优势。第一，它没有税费。

第二，它没有使用年限限制，不像商品房有30年、40年、50年、70年的年限摆在那里，农民房翻新了再盖就行。

以前地方政府也懒得管，如果你搞成小产权房——本来是农民的房子不能卖，你偏卖了，当然这种长租协议它不是不合法，是灰色地带——就是争这一点。

而这种农民自己的房子，就是城中村扩展到了城市边上，政府也没拆迁、没征地，一般地方政府就睁一只眼闭一只眼，自己去搞新区，在一张白纸上好画最新最美的图画。

但现在不是了，开始管起来了。湖南和广东都在出牌。

湖南发了一个文件，叫《湖南省居民自建房安全管理若干规定实施工作的意见》，核心有两点：第一，城市、县城现状建设用地范围内不得新建居民自建房；第二，新建居民自建房一般不得超过三层。"一般"留了个口子，但这个口子不会太大。

这相当于给农民房做了一个手术，将来你还是可以自己住，但也就这些了，最大的红利被管住了。

说到红利，广东的朋友们都知道，红利最大的是深圳。我们一直说北上广深，但其实深圳的住房套数跟西安差不多，而深圳人比西安人多多了，深圳也比西安有钱，可房子就这么点，为什么？

因为大量的农民房和自建房。看几个历史数据：2016年深圳官方曾经披露过，到2014年末，全市有违法建筑37.3万栋，建筑面积4.28亿平方米，占了当时全市建筑体量的一半左右。

这是2014年的数据，到现在快十年没有再公布了。但不要怪深圳，看看你们自己的城市，深圳是中国唯一一个曾经公布过这个数据的，其他城市到底有多少农民房，根本不公布。矬子里拔将军，深圳算不错的。

而且别忘了，这还只是违法的那一部分。合法的呢？人家本来就是宅基地，是城市把村子包了进来，不是农民跑到城里来的。

违法加合法算在一起，深圳这种农民房有650万套。这就是为什么深圳的生活成本相对来说比较低——因为这个农民房真的很廉价。

记得2008年刚去深圳的时候，住农民房如果你要求不太挑，只要有一个空调，大概900到1200块钱就能租一个单间。那是2008年带空调、还有电梯的深圳。

深圳只是最严重的，不光深圳。广州呢？深圳原来有几个村民，广州有多少村民？

广州、东莞这种原来就有本地人的农民自建房，只会更多不会更少。

回到湖南，湖南没有广东那么严重，但也挺多的。老长沙问问自己，周边扩展那么大，你们家要是本来就是老长沙，谁家没有点地？

而且别忘了长沙还有什么？还有单位集资房，到今天都还有。

这就是为什么长沙的房价一直摁着走不上去的一个重要原因，不是唯一的原因，但很重要。只是现在，这好日子要过去了。

湖南那个文件再往下看，还有几条很硬的内容。第一，自建房要纳入规划、监督、安监、施工许可、施工竣工验收等手续，必须要管起来。

第二，乡镇人民政府、街道办对各种新建、改扩建、重建的自建房要进行管理，要建立台账。第三，经营业态不能超过三种，就是不能做太多生意，不能自己搞一个15层的大楼像文和友似的全租出去就坐着收钱，不行了。

这里面其实还有一个潜台词：如果把这个账都想明白了，现在是不收你税，那将来小产权收不收税？肯定收，收了你还没啥可说的。而且这种用于出租或者经营的小产权，可能连免征面积都没有，直接有多少按多少征。

湖南还算比较温柔，更狠的是东莞。东莞怎么说？新改扩建的农民安居房不得用于生产经营或者出租。

农民安居房是什么？在东莞只要是宅基地上盖的房子都叫农民安居房，也就是所有的农民自建房全管起来了，不得用于出租，不得用于经营。

你想再搞个城中村、搞个群租，在东莞不允许了。当然以前的怎么样他没说，这说的是新改扩建。你说我家这个我不动了行不行？

老人老办法、新人新办法，那老人老办法能持续多久，往不往回倒算，这事就不知道了。总之东莞对这个东西动了大刀。

这也导致了东莞的变化。当年我们觉得东莞跟深圳怎么可能是一个档次？

现在东莞的中心区，东城、南城这些街道，房价已经比深圳的坪山、光明、龙华、龙岗还高，甚至直逼深圳的老城罗湖。为什么？

就是因为没有那么多农民房了，商品房的价格就被哄起来了，这也是东莞前一段时间房价往上走的一个重要原因。

要说句心里话，农民房是中国过去改革开放时期的一个特殊现象，它起了很大的作用，最起码降低了生活成本。但是这个好日子过去了，将来这些靠自建房出租的"富豪"也要被管住了。

不过你不要想是不是把原来的也要吐出来，中国经常是老人老办法、新人新办法。但你将来说还想靠这个再去挣钱，再搞个大一点的，再弄几个千万、亿万富翁量级的，恐怕就不可能了。

为什么呢？过去只是我对你睁一只眼闭一只眼，你还帮我解决社会问题。但现在，你已经触及到我的利益了。

如果大家都去住你的房子，那我的房子卖给谁？现在不说卖，就说租，我们鼓励很多企业去买房用于出租，如果都租了你的，我租给谁去？

所以你能不能行，关键得看你跟谁玩，动了谁的奶酪。这种农民自建房曾经是中国最牛的房子，但牛的日子可能已经过去了。

把目光从沿海大城市的高楼农民房收回来，再看看普通内地村庄，变化其实已经悄悄到了每一户村民的门口。前几天一大早，就有一位五十多岁的村民跑到村委办公室，进门第一句话是：今年我准备把老房子推了重新盖，你看什么时候开工合适？

这个问题放在十几年前，几乎不用回答，自家宅基地想盖就盖；可放到现在，答案已经没那么轻松。

这几年在村里，一个很明显的变化是：过去村民盖房，最关心的是手里有多少钱够不够用；现在准备盖房的人，首先要弄明白的，却是这块地到底能不能盖、怎么盖、手续怎么办、层数怎么限、面积怎么卡。钱反而退到了第二位。

尤其是农村宅基地确权、村庄规划这几年越来越规范以后，建房这件事首先得把土地和房屋本身的情况弄清楚。最怕的就是有些村民心里还想着老黄历，觉得反正这个院子几十年前就是我家的，我在自家院子里盖房还能有什么问题？

真到动工那天才发现，手续没办齐，层数超了线，规划不允许，前期投进去的钱很可能全打水漂。

现在农村盖一栋像样的房子，少则几十万元，装修下来投入更多，这笔钱对多数家庭来说都是硬实力的较量。

可和沿海那些被叫停的九层、十五层农民楼放在一起看就会发现，无论是深圳的650万套农民房，还是内地一户普通人家的三层小楼，背后其实是同一条正在收紧的线——宅基地上的红利时代正在收尾，监管的手已经伸到了每一块地基上。

所以回到开头那位村民的问题，什么时候开工合适？真正难住他的，可能已经不是存折上的数字，而是那张规划图、那本台账、那几页审批表。

农民房曾经是中国最牛的房子，但那种想盖就盖、能加就加、拿来就租的日子，无论在深圳、东莞，还是在一个普通的内地村庄，恐怕都已经成了昨天的故事。