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一份接一份的限消令正在飞向万科。

天眼查显示，2026年9月22日，北京市朝阳区人民法院向北京万科及其法定代表人李爱东发出限制消费令，执行标的仅1.68万余元。仅仅一周前，万科及前董事会主席郁亮也刚刚被限消。

这一切的背后，是万科2026年半年报给出的债务数据：截至6月末，一年内到期的有息负债1788.6亿元，同期账面货币资金为590.49亿元。

过去几年，万科一直在消化前期扩张形成的债务负担，继续推进项目交付及经营服务业务。公司出售资产、收缩非主业、压缩成本，同时借助大股东借款和债务展期缓解偿付压力。

这些调整取得了阶段性进展，但尚未扭转亏损。2026年上半年，万科归母净亏损149.5亿元，较上年同期的119.5亿元扩大约25.2%；营业收入与销售金额也继续下滑。积极求变与持续承压，构成了万科当下的两面。

万科及子公司先后被限消

北京万科此次被限高的直接原因并不复杂。限消令显示，申请人为北京城乡中昊建设有限责任公司，关联案件涉及建设工程分包合同纠纷。由于未按执行通知书指定的期间履行生效法律文书确定的给付义务，北京万科及其法定代表人李爱东均被采取限制消费措施。

（图源：北京市朝阳区人民法院限制消费令）

根据天眼查，北京万科曾在2025年两度接到限制消费令，分别涉及16.5万元和8.6万元执行标的。当时的法定代表人是林瞳，2026年5月28日转由李爱东出任经理和董事长。截至10月16日，北京万科现存4条被执行人信息，执行标的合计约181.87万元。

北京万科是A股上市公司万科企业股份有限公司（以下简称“万科”）的子公司，后者总持股比例为99.9875%。

短短数天前，这一幕也在万科身上上演。9月13日，万科及前董事会主席郁亮被采取限制消费措施，执行法院为湖南省长沙市中级人民法院，涉案金额约498.9万元。

（图源：天眼查）

郁亮已经于2026年1月8日向公司董事会提交了书面辞职报告，辞去公司董事、执行副总裁职务。此前一年，他辞去了董事会主席职务。此次被限制高消费，距郁亮退休已过去8个多月。

天眼查显示，郁亮退休后仍担任万科的法定代表人。2026年3月，郁亮卸任，黄力平接任法定代表人。目前，万科的法定代表人为徐恩利。

同一个月内，集团与区域公司接连被限高，让外界对万科的司法执行状况与资金周转节奏多了一层关注。

有息负债三千亿、净负债率135.4%

万科2026年半年报显示，截至6月末，公司有息负债合计3512.6亿元，占总资产的36.6%；其中，一年内到期的有息负债1788.6亿元，占比50.9%。与之相比，同期货币资金为590.49亿元，现金及现金等价物为530.83亿元。这意味着，即便货币资金全都用于偿债，也远不足以覆盖一年内到期的有息负债。

（图源：万科半年报）

同时，公司短期偿付压力仍在上升。与半年前相比，一年内到期的有息负债增加约183亿元，占全部有息负债的比例也由44.8%升至50.9%。同期，公司净负债率达到135.4%，较2025年底提高11.9个百分点；资产负债率为77.5%；归母净资产降至1021.81亿元，较2025年底下降12.59%。

化债是万科近年来最紧迫的任务之一。

根据半年报，自2025年以来，公司累计约485亿元到期公开债本金完成偿付或风险处置。2026年到期的公开债合计146.8亿元，其中4至7月集中到期112.7亿元，6至12月到期101.2亿元。

大股东深圳地铁集团（下称“深铁集团”）的支持，是万科化债的一根救命稻草。2026年5月，双方签署框架协议，约定年度不超过25亿元的借款额度，其中6月12日、7月21日分别披露不超过11.4亿元、5.19亿元的借款安排。但这类支持并非无条件兜底：双方约定的借款利率为1年期LPR基础上减去71个基点，并以对应应收账款提供质押担保，质押率100%。

与此同时，深铁集团自身也面临业绩压力：2026年上半年净亏损47.95亿元，权益法确认的投资损失是重要影响因素。

展期与股东借款为万科争取了时间，但截至2026年6月末，偿债压力仍然突出。

半年亏损近150亿、高层“走马灯”

债务承压的同时，万科的盈利能力仍未恢复。2026年上半年，公司营业收入701.69亿元，同比下降33.38%；归属于上市公司股东的净亏损149.51亿元，同比扩大25.15%；扣除非经常性损益后的归母净亏损为138.40亿元，同比扩大19.41%。

亏损的构成也值得关注。公司在半年报中指出，房地产开发项目结算规模显著下降、毛利率仍处低位，新增资产减值，以及部分经营性业务和非主业财务投资亏损，共同影响了业绩。

上半年，万科境内开发业务结算面积342.5万平方米，同比下降35.8%；结算收入400.6亿元，同比下降45.9%。能确认收入的项目规模减少，结算收入降幅又明显大于面积降幅。

房地产开发及相关资产经营业务毛利率为6.1%，同比下降2.6个百分点。其中开发业务结算毛利率仅5.1%。

横向比较，开发业务盈利承压已是头部房企共同面对的问题，但企业之间的分化十分明显。2026年上半年，招商蛇口开发业务毛利率为15.35%，民营房企滨江集团房产销售毛利率为12.01%；华润置地开发销售型业务毛利率为10%。万科5.1%的开发业务结算毛利率处于较低水平。

经营调整的同时，万科管理层也经历了连续的人事变动。2025年1月27日，郁亮辞去万科董事会主席职务，由时任深铁董事长辛杰接任；不到九个月，辛杰辞任，深铁系出身的黄力平出任董事长；7月31日，万科掌舵人再度更换，徐恩利出任董事长。此外，2026年7月2日，黄宇出任集团总裁，结束该职位17个月的空窗期。

2025年10月14日，第一财经从多个信源获悉，万科原总裁、CEO祝九胜已被采取刑事强制措施。

每次提到万科，王石似乎都是绕不开的话题。2017年卸任万科董事会主席后，王石创办了深石管理咨询有限公司，聚焦碳中和社区、运动健康、绿色金融三大板块，不涉及房地产开发。

9月28日，王石的“深石系”成立新公司，聚焦城市更新，经营范围未列“房地产开发经营”。外界普遍将其看作回归地产行业的信号。

2017年王石离开万科时，房地产行业仍处于规模扩张的上升期；如今，行业已进入调整期，万科也在亏损与债务压力下持续收缩。改革已经进入深水区，减员、撤并、展期，都是万科争取时间的办法，期待这些办法能带来成效，度过26年-27年这两年最关键的时期。