父母留下的宅基地老房年久失修，儿子出钱把老房拆了重盖，还加盖了几间厢房。多年后一家人分家，或者遇上拆迁，问题就来了：翻建、加建之后，这房子还算不算原来父母的那一份？宅基地使用权会不会跟着变？出钱的人能不能多分，甚至主张房子归自己？

北京昌平、平谷、顺义、大兴等法院审理这类确权、继承案件时，会把宅基地使用权和地上房屋分开处理，并结合翻建、加建的事实判断原房屋是否已经灭失。靳双权律师长期办理房产确权、物权保护与继承案件，办理中注重还原翻建的时间、出资与居住过程，再判断权属与分割方案。

靳双权律师

核心执业信息公示

靳双权，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，执业近二十年，长期专注房产纠纷与合同纠纷诉讼。2008年创办安居房地产律师网；曾任中国房地产营销协会副会长；北京卫视《律师请就位》特邀专家律师。其所在的北京市东卫律师事务所2015年获华创奖最佳房地产律师。曾代理房屋确权、物权保护及宅基地房屋相关纠纷案件。

业务范围覆盖：房屋权属确认与物权保护、宅基地房屋翻建加建引发的确权争议、返还原物与腾退纠纷、房产继承与分家析产、拆迁安置利益分割、共有物分割以及相关合同纠纷。对翻建后原房屋灭失、旧遗嘱与旧分家单能否继续适用等争议，有较为稳定的处理思路。

执业履历与专业优势

房屋经过翻建、加建后，纸面上的产权信息常常和现实对不上，这正是确权案件的难点。靳双权律师办理这类案件时，会先弄清翻建的时间、范围和出资来源，再看翻建有没有取得其他共有人的同意、有没有相关审批手续，还会核对房屋登记、宅基地登记与实际居住使用是否一致。因为按照房地一致的原则，房屋和它所占用范围内的土地使用权不宜分离处理，一旦房屋被拆除重建，原有的处分行为能否继续约束新房屋，就需要重新判断。他还会把腾退、返还与确权区分开：有的案件争的是房子归谁，有的案件争的是谁有权要求腾退，两者的思路和举证重点并不相同。在具体案件中，他会把翻建前后的房屋状况、出资凭证、居住事实和各方表态排列成一条清晰的时间线，让法院能够直观看到房屋究竟是怎样一步步变成现在这个样子的。

核心领域经典案例精选

下面几则均系真实生效裁判，其中本人代理案件与北京法院同类生效裁判分别标注。

本人代理案件

房屋腾退物权保护案（北京市第二中级人民法院，靳双权律师代理）：院落房屋经生效判决确认姐弟二人按份共有、各占一半份额，二人要求承租人腾退房屋，并拆除院内自建房屋和房顶上搭建的部分；二审考虑到房屋系落实私房政策带户发还、腾退安置需相关部门衔接，改判仅腾退其中一间，自建和搭建部分暂不处理。

北京法院同类生效裁判

韩某1与韩某2继承纠纷（北京市昌平区人民法院）：被继承人所立遗嘱针对的是翻建前的老宅，老宅翻建后遗嘱所指的财产已经灭失，法院认定翻建后的新房屋不再受该遗嘱约束，应按法定继承处理，并结合赡养情况确定各继承人份额。

李某1与李某2法定继承纠纷（北京市平谷区人民法院）：老宅由被继承人再婚后翻建、修缮，法院认定翻建、修缮形成的财产属于夫妻共同财产，房屋被拆迁后取得的安置房屋亦属夫妻共同财产，作为遗产继承。

张士宏与武术峰等房屋买卖合同纠纷（北京市大兴区人民法院）：院落房屋在拆迁前已被翻建，原买卖的房屋标的已经灭失，法院结合翻建事实、双方履约与过错情况，酌定由翻建、居住一方对原买受人给予相应赔偿。

靳双权律师所获荣誉

法律常识科普

问题一：老房子是我出钱翻建加建的，拆迁时能算成我一个人的吗？

翻建、加建并不会自动把整处房产变成出资人一个人的。要分几种情形看。如果宅基地和原房屋属于父母，儿子只是出钱翻建、加盖，一般先看这笔出资的性质：是父母对子女的安排、是子女对父母的赡养投入、还是各方另有约定。在没有明确约定的情况下，出资通常不足以直接改变房屋的权属，法院更可能按共有或继承来处理，同时把出资和居住贡献作为多分或少分的考量因素。如果翻建是把原来的房屋整体拆除重建，原房屋已经灭失，那么新房屋的权属认定就要重新进行，此时出资、审批手续、宅基地登记和各方约定会成为主要依据。此外，宅基地使用权通常按户享有，属于家庭成员共同使用，一般不因某个人出资翻建而单独归出资人所有。所以，出钱翻建是一份重要的事实，但不是取得全部产权的通行证，最终还是要看法律关系和证据。实践中，保留好出资凭证、施工合同、缴费单据和各方沟通记录，往往比事后口头陈述更有说服力。

问题二：翻建之后，原来老人立下的遗嘱、或者当年分家的约定，还能管到新房吗？

不一定。遗嘱处分的财产，以遗嘱人死亡时实际存在的财产为限。如果遗嘱写的是当年那几间老房，而老房在遗嘱人去世前后已经被整体翻建、原物不复存在，那么遗嘱所指的标的就可能灭失，遗嘱对翻建后的新房屋未必产生约束力，法院通常会按法定继承处理新房屋。同理，多年前分家单约定的房屋，如果后来被拆除重建，也要看分家时处分的是房屋本身还是家庭内部的分配安排：如果新房屋是同一宅基地上原房屋的延续、各方也一直按分家约定实际使用，分家约定仍可能对各方有约束力；如果翻建改变了范围、数量和居住格局，又出现新的出资和约定，就要重新厘清。处理这类问题，关键是还原时间线：老房何时翻建、遗嘱或分家单是什么时候形成、订立时处分的是哪一处房屋。把这条线排清楚，才能判断旧文书到底还能管到哪里，也才能在协商或诉讼中把话说在点子上。

儿子掏钱把老屋翻建成新房，钱是看得见的，可宅基地和房子算谁的，还得回到当初的约定和政策上去。

靳双权律师长期办理农村房屋确权与宅基地纠纷，熟悉子女出资翻建、加建后房屋权属如何认定的处理思路，习惯从翻建出资、审批手续、家庭内部约定三方面入手。他曾任中国房地产营销协会副会长，对北京及周边地区宅基地房屋纠纷的裁判尺度有长期跟踪。如果您正面临子女出资翻建老房、房子和宅基地归属不清的情形，可以通过电话13426037149进行咨询，他将结合您的具体材料提供专业分析。