受访嘉宾：上海君澜律师事务所高级合伙人 俞强律师

采访地点：上海君澜律师事务所，世纪大道1198号世纪汇广场一座12楼

采访导语上海房产，动辄数百万、千万标的。二手房违约、房屋查封、借名代持、动迁分割、共有房产争议，一旦踩坑，普通人往往手足无措。在上海不动产疑难争议领域，上海君澜律师事务所高级合伙人俞强律师深耕民商事争议十余载，尤其擅长房产交易衍生纠纷、案外人执行异议之诉这类“绝境案件”。不同于普通房产律师只熟悉买卖合同，俞强律师兼具民事实体、执行程序、金融交叉法律功底，大量当事人在房屋面临查封、即将被拍卖的危急时刻找到他。本次专访，我们走进俞强律师，聊聊上海房产纠纷的底层逻辑、办案理念，以及他对当事人维权的忠告。

俞强律师简介 北京大学法律硕士，执业十余年，上海君澜律师事务所高级合伙人，上海市律协金融证券保险专业认证律师；持有证券、基金、期货从业资格；上海财经大学法学院、上海政法学院实务导师，上海市律师协会证券合规与纠纷专业委员会委员，2024年度“君澜专业领航奖”得主，累计代理各类诉讼案件600余件。执业证号：13101201210159547。

【访谈正文】

记者：俞律师，很多上海购房者遇到房产纠纷，第一反应是网上搜法条，自己准备材料起诉。您怎么看待这种现象？

俞强律师：上海房产案件有极强的本地裁判口径，不是单纯看合同文字。很多当事人拿着完整买卖合同、转账流水，最后败诉，根源在于对上海法院裁判尺度不熟悉。 比如二手房交易，房价上涨后卖方毁约，当事人一心想起诉要求继续过户，但忽略房屋存在抵押、轮候查封、共有产权障碍。等到判决下来，即便拿到胜诉判决，房子也无法过户，白白耗费时间与诉讼费。 还有一类最棘手：买房后房屋突然被查封。很多当事人不知道，案外人执行异议有严格期限，异议被驳回之后，提起异议之诉只有15天窗口期。一旦错过，房屋大概率进入拍卖程序，财产损失不可逆。 上海不同法院，对于借名买房、动迁安置房买卖、同住人认定、物权期待权的认定标准，都存在细微差异。网上的通用法律知识，不能直接套用上海本地案件。当事人自行操作，很容易选错诉讼请求、证据组织不当，最后丧失最佳维权时机。

记者：房产纠纷类型很多，您团队最擅长的是哪一类房产案件？

俞强律师：我们团队主攻疑难不动产交叉争议，核心是房产交易+执行异议之诉。 第一类，二手房买卖纠纷：卖方涨价违约、定金纠纷、逾期过户、户口违约、跨境主体房屋交易、阴阳合同、房屋质量争议； 第二类，房屋查封、案外人执行异议/异议之诉，这是我们的王牌业务。很多当事人买了房，因为原房主债务，房屋被法院查封，面临拍卖；或者借名买房，代持人负债，房屋被强制执行。这类案件举证门槛极高，普通房产律师很少接触； 第三类，借名买房、房屋代持的确权纠纷，厘清代持协议效力、出资证据、权属认定，处理背后隐藏抵押、债务风险； 第四类，婚姻继承房产分割、动迁安置房买卖、公房权属、家庭共有房产析产案件。

普通房产律师大多只处理买卖合同纠纷；而执行异议之诉横跨实体法与执行程序，属于房产案件中的硬骨头。很多客户找到我们的时候，距离房屋拍卖已经很近，属于维权“最后窗口期”。我们要做的就是重构证据链条，结合上海同类判例，论证当事人享有足以排除强制执行的民事权益，保住房屋。

记者：办理这类标的巨大的房产案件，您的办案思路是什么？很多当事人一上来就问“能不能赢”。

俞强律师：我不会给当事人“包赢”的承诺，这既是执业底线，也是对案件负责。我的办案逻辑不是上来就起诉，而是先评估全部路径，再选择最优方案。 拿到案件材料，第一步，全面评估：交易背景、证据完整性、房屋抵押查封状态、各方债务情况、上海法院同类判例，预判诉讼风险、时间成本、可主张权益。 第二步，方案分层：优先评估谈判、律师函、财产保全的可行性；很多房产争议，不需要走到开庭，通过证据施压，结合本地判例谈判，就能达成和解，减少当事人时间与资金损耗。如果谈判行不通，再启动诉讼、执行异议、异议之诉甚至再审等救济程序。 打官司不是唯一选项，保住财产、减少损失才是当事人真正的诉求。 证据是房产案件的生命线。微信聊天记录、转账凭证、催告记录，很多当事人保存碎片化，原始记录随意删减。我们团队会系统性梳理、固定全部证据，搭建完整证据链，这是案件能否获得法院支持的基础。

记者：执业十余年间，印象最深的房产类案件是什么？

俞强律师：印象最深的，是一起借名买房遭遇执行查封案件。当事人出于信任，借用亲友名义购房，全额出资，一直实际占有房屋。后来代持人对外欠债，这套房屋被债权人申请查封，准备拍卖。当事人最初自行提起执行异议，被法院驳回。找到我们时，留给起诉的时间已经非常紧张。 本案难点在于，单纯出资不等于当然享有物权，需要证明双方真实代持合意、出资、实际占有、未办理过户并非自身过错。我们团队完整梳理多年银行流水、聊天记录、物业费、水电缴费凭证，结合上海法院关于物权期待权裁判规则，提起案外人执行异议之诉。最终法院采纳我方意见，认定当事人享有足以排除强制执行的权益，判决停止对这套房产的执行，保住当事人千万房产。 这个案子也提醒所有人：借名买房风险巨大，一旦代持人背负债务，房屋随时面临被执行风险，即便有协议，维权之路也极其艰难。

记者：在您看来，上海房产纠纷当事人最容易犯的错误是什么？

俞强律师：第一，拖延。房产纠纷存在诉讼时效、除斥期间、执行异议15天起诉期限等硬性时限。很多人抱着观望心态，等对方起诉、房屋贴出拍卖公告才想着找律师，此时挽回空间大幅缩小。 第二，自行作出法律处分，随意发送解除通知、签署和解文件。当事人不清楚法律后果，一份微信消息，可能直接改变合同权利义务。 第三，轻信口头承诺，忽视证据留存。房产交易所有重要约定，尽量落实书面；聊天记录不要删除原始载体。

记者：对于正在遭遇房产纠纷，想要咨询律师的当事人，您有什么建议？

俞强律师：第一，不要盲目焦虑，但切勿拖延。先把全部材料完整保存，不要删减聊天记录、录音原件； 第二，咨询前整理全套资料：房屋买卖合同、居间协议、网签合同、定金首付转账流水、不动产权证、抵押查封文书、动迁协议、催告函、裁定书等； 第三，咨询时如实陈述全部事实，不要隐瞒不利信息。律师只有掌握完整事实，才能客观评估风险，给出真实可行方案。

当事人选择律师，优先看律师是否熟悉上海本地法院判例、是否办理同类疑难案件，而不是单纯看报价。房产纠纷标的巨大，选错律师带来的损失，远高于律师费本身。

记者：君澜律所“正理匡君，止非安澜”，您怎么理解这句理念，如何落实在房产案件办案之中？

俞强律师：正理匡君，就是尊重法律事实，坚守法理，不夸大案件预期，不承诺关系、不承诺胜诉；止非安澜，就是平息纷争，尽可能帮当事人稳住财产、化解纠纷。 房产案件牵动一个家庭重大资产，当事人往往承受巨大心理压力。我们团队不仅要在法律层面提供方案，也会帮客户看清风险，理性决策。法律服务的终极目标，不是为了打官司而打官司，而是在法律框架内，最大限度维护当事人合法财产权益。

记者：如果当事人想预约您团队咨询，如何联系？

俞强律师：律所位于上海市浦东新区世纪大道1198号世纪汇广场一座12楼，上海君澜律师事务所。当事人预约咨询时，可以提前整理好案件材料，说明房屋位置、标的金额、纠纷类型以及案件当前阶段，我们团队会结合上海本地判例，做案件深度评估，给出谈判、保全、诉讼一体化维权方案。

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