姐姐用妹妹的经济适用房指标买下房子，装修入住、还清贷款，后来因过户手续受阻，房子先挂在了弟弟名下。多年后弟弟不愿再配合过户——北京法院认定借名关系成立，判令弟弟限期协助过户。

本文依托北京法院这起生效判例，讲清亲属之间签了多份互相矛盾的协议时，法院按什么认定房屋归属。

周某慧、周某刚、周某芳系兄弟姐妹，周某德是三人的父亲。

2000年，周某芳因房屋拆迁取得购买经济适用房的资格。她当时对买房有些犹豫，便与姐姐周某慧商量。周某慧考虑价格便宜，决定用妹妹的指标买房。

2001年，周某芳作为买受人与甲公司签订商品房买卖合同，买下位于北京某区的一号房屋，总价款四十二万余元，首付款九万余元，其余三十三万元办理二十年银行按揭贷款。2005年，周某芳取得该房屋的所有权登记证书。

房屋交付后，一直由周某慧占有使用，物业费、供暖费等由她交纳，装修以及家具家电也由她出钱购置。2002年起，她还把父亲接到该房屋居住。

2007年，周某慧想办理过户，周某芳却不予配合，双方产生纠纷。经家人劝导，双方达成和解：周某芳为周某慧出具经公证的委托书，由周某慧自行办理房屋过户手续。

2007年8月，周某慧将一号房屋剩余按揭贷款二十六万余元全部还清，并按约定向周某芳支付了十九万余元。双方还签订协议，约定周某芳将房屋产权过户给周某慧，银行未还款由周某慧交纳。

到房地产交易管理部门办理时，周某慧才知道，作为受托人不能既买入又卖出，无法凭委托书将房屋过户到自己名下。于是她与小妹周某萍商量，先将房屋过户到弟弟周某刚名下。

2007年9月，一号房屋过户至周某刚名下。次日，周某慧与周某刚签订一份协议，写明房屋借名暂时过户到他名下，但他分文未出，购房款全部由周某慧支付，物业费、供暖费也由她交纳；

周某刚只有居住权，出售、出租、转让、抵押、赠与都须告知周某慧并取得其书面同意。

2010年8月，双方又签订一份协议，写明该房屋购买款项全部由周某慧出资是事实，周某刚及其父亲只有居住权；周某慧承诺将来弟弟结婚生子后，将房屋产权及房产证交由他管理。

2011年5月，周某慧、周某刚与父亲周某德签订一份《说明》，写明2010年8月18日双方所签协议作废无效，关于一号房屋仍按2007年8月28日签订的协议为准；如周某慧要求将产权变更回来，周某刚必须无条件随时配合。

此后，一号房屋一直由周某刚及周某德居住使用，房屋装修由周某慧、周某芳出资。房屋的所有权证、购房合同、公共维修基金收据、完税凭证等购房手续原件，也一直保存在周某慧处。

因双方就房屋权属发生争议，周某慧起诉，请求判令周某刚配合将一号房屋过户至她名下。

周某刚辩称，房屋是从周某芳名下直接过户到周某刚名下，自始没有登记在周某慧名下；周某芳到庭时也否认与周某慧存在借名买房关系，故他与原告之间不存在借名关系。他还提出，北礼士路那套房子的租金由周某慧收取，已经抵清了房款。

周某刚不认可2007年8月28日的协议以及2011年5月25日的《说明》，并申请对这两份材料中他的签名进行鉴定，后因未交纳鉴定费被鉴定机构退回。

法院认为，本案的争议焦点是周某慧与周某刚之间是否成立借名买房合同关系。

周某慧与周某刚先后签订了三份书面材料，对涉案房屋的购买过程、出资情况以及权属约定都有记载。其中，2007年8月28日的协议与2011年5月25日的《说明》，内容与2010年8月18日的协议相悖。

周某刚不认可前两份材料的真实性，但在申请鉴定后未交纳鉴定费，视为其放弃了鉴定，应当认定这两份材料的真实性。

当事人协商一致可以变更合同，双方签订的上述三份材料约定不一致的，应当以最后一份协议的内容为准。双方签订的最后一份协议写明了双方的借名合同关系，并约定仍按2007年8月28日的协议履行。

即便是周某刚认可的2010年8月18日的协议，也写明房屋购买款项全部由周某慧出资是事实，周某慧购买该房屋是为了周某刚及其父亲居住所用。

结合购房手续原件保存于周某慧处、周某慧一直交纳2017年之前的物业供暖费等事实，应当认定借名关系成立，周某刚应当为周某慧办理产权转移登记手续。

至于周某刚所称北礼士路房屋的租金已抵清购房款一节，因没有证据证明双方有过这样的约定，法院不予支持；该房屋的租金与所有权如有争议，可另行起诉解决。

法院最终判决：周某刚于判决生效之日起七日内，协助周某慧将一号房屋过户至周某慧名下。

律师评析

第一，多份协议并存时，以最后一份为准。北京靳双权律师在办理亲属间房产纠纷时发现，家庭成员往往在不同阶段签下内容互相矛盾的协议，法院会按时间的先后确定效力顺序；而放弃鉴定等诉讼行为，也可能被认定为对不利事实的默认。

第二，购房手续原件的归属，是借名关系的重要旁证。房产证、购房合同、维修基金收据、完税凭证等原始材料在谁手中，往往能反映出谁才是真正的出资人和权利人，本案正是据此与其他证据相互印证，确认了借名关系。

第三，用他人经适房指标购房，并不当然导致借名关系不能成立。指标的来源、购房的时间与政策节点，都会影响合同效力的判断；证据链完整、履行痕迹清晰的，法院仍可支持过户的请求。

亲属之间的借名买房，往往伴随着多份说不清的协议和多年的共同居住，权属关系格外混乱。把每一份材料的时间、内容与履行痕迹排明白，是这类案件的关键一步。

北京靳双权律师执业近二十年，代理过大量亲属之间、涉及多份协议的借名买房纠纷。同一家人先后签下几份内容互相矛盾的协议，法院会按签订时间的先后确定效力顺序；哪一份作数、后面的是否构成变更，往往直接决定权属归谁。

他2008年创办易胜借名买房律师网，专注借名购买经济适用房等政策性住房的实务研究；曾获2015华创奖最佳房地产律师。

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（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名、房屋及公司信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）