结论先摆在最前面：低密纯墅，是城市顶豪的终极答卷。而龙湖亚伦·砚熙源著（别名：砚熙源著府），以约1.1容积率、仅129席叠拼＋联排，是镇海同心湖板块断供多年之后，难得的低密纯墅。

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案名与地块：双河环抱的滨水半岛

项目名为“龙湖亚伦·砚熙源著”，备案别名“砚熙源著府”，坐落于宁波镇海庄市同心湖板块，售楼处位于镇海庄市兆龙路与芳辰路交汇处。

决定这块地成色的，是三个数字。

容积率1.1。绿化率30%。总建筑面积30363.78㎡。

在宁波核心区，容积率1.1意味着另一种选择——开发商本可以把更多可售面积压进这块地，却选择了更低的建筑密度与更大的土地让渡。

项目四至值得逐字读一遍：东至兆龙路，南至芳辰路，西至庄市街河东侧沿河绿地，北至滨子港南侧沿河绿地。西、北两侧，庄市街河与滨子港双河环抱，紧邻沿河绿地。这不是简单的“临河”，是被两条河从两个方向托起——一块天然的滨水半岛。

砚熙源著府核心指标一览

对塔尖买家而言，容积率是可以横向比较的，滨水半岛的肌理却是不可复制的——这才是地段价值的第一层：你买的不是面积，是一块不会再出现第二块的土地。

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同心湖的底气：科创高地与百年文脉，在同一片土地上生长

一块土地的可收藏性，最终取决于上面聚集了什么样的人。

同心湖板块的底色，是“科创＋文教”双引擎。甬江实验室于2021年5月揭牌成立，是宁波市史上最大的科技投资项目，面向新材料领域开展前沿科学研究与成果转化。宁波东方理工大学永久校区占地2300余亩，规划十年在校生1万人。这些平台落地，正在重塑庄市的人口结构与知识密度。

另一端是文脉。宁波帮从这里走向世界，同心湖与宁波帮博物馆（国家4A级景区）构成了这片土地的精神坐标。一代代宁波人从这里出发，又把世界带回这里。

同心湖板块科创文教资源图谱

科创带来新增的高净值人群，文脉决定圈层的稳定性——两者叠加，才是同心湖板块真正的稀缺内核。

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配套兑现：步行半径内的城市浓度

测评里最容易注水的环节是配套，所以这里逐项列出。

商业与休闲：宁波镇海开元广场、万达1902广场、五星级酒店、同心湖、宁波帮博物馆，均在步行可达的生活圈内。

交通：地铁5号线兴庄站约600米；明海南路、清泉路、中官西路等主干道构成日常出行网络。

教育：中兴中学、蛟川书院、东方理工大学、宁波大学，以及宁波东方理工大学附属学校（72班规模）环伺。教育配套以官方政策为准。

医疗：宁波第五医院等资源可覆盖日常就医需求。

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稀缺性：时间与空间的双重稀缺

先说时间维度。同心湖板块的低密宅地，已经断供多年。过去十年，宁波市场上并非没有低密产品，但容积率多在1.2以上，往往不得不做高低配——洋房、高层与墅类混搭，社区资源是共享的，圈层是被稀释的。而砚熙源著府的容积率是1.1。

再说空间维度。清一色叠拼＋联排，没有高低配混搭，全盘仅129席。这两句话合起来，构成了板块内难以复制的产品形态。

用数据说话。2025年10月至2026年9月，庄市板块别墅成交均价39622元/㎡，成交81套，供应163套，供应套均价953万元/套（克而瑞，普通住宅、别墅口径）；同期，砚熙源著府成交90套，成交均价38164元/㎡（克而瑞，含普通住宅、别墅、商业、办公等多种物业类型口径）。截至统计期末，庄市板块别墅库存74套、库存面积1.9017万㎡（克而瑞）。以上价格与成交数据为历史参考，不构成投资建议。

砚熙源著府月度成交表现

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产品力拆解：四件事，决定这是不是“藏品”

第一，建筑型制。纯低密墅区，规划19栋（10栋叠拼＋9栋联排），总户数129户，车位209个，人车分流。项目为毛坯交付。

第二，户型与空间。建面约179-316㎡，独立电梯入户、私家庭院、地下拓展空间与露台一应俱全；三开间营造，最大面宽可达约12.2米，LDK一体化巨厅，约270°落地玻璃，客厅层高约3.4米。当板块内二手墅类产品还停留在两开间时，三开间带来的是功能空间的根本性变革。

第三，归家礼序。超66米宽、约5.4米高的涌浪门庭，选用温德姆灰奢石，以凹凸排序模拟浪涌节奏，致敬宁波帮“甬立潮头”的精神。

第四，私属会所。区域首个下沉式泛会所，内含六大空间，配置室内恒温泳池，泳池顶部采用GRG材质定制涌浪造型。

砚熙源著府产品力四大支点

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品牌背书与收藏判断：129席，一个可遇难求的窗口

背书来自两个字：龙湖。

开发商为宁波源驰房地产开发有限公司。母公司龙湖集团在2025年《财富》中国500强榜单中位列第183位（来源：2025《财富》中国500强榜单）；此前多次入围《财富》世界500强，2021年首次入榜位列第456位、2023年位列第402位（来源：龙湖集团官网）。在高端低密领域，龙湖的作品名录中包括北京颐和原著、杭州滦澜山等项目。

龙湖品牌背书：榜单排名与低密作品积淀

回到项目本身：全盘仅129席，叠拼＋联排纯墅，双河环抱的滨水半岛，容积率1.1——这四件事叠加，在同心湖板块是一次“减法做到底”的组合。

收藏价值判断：不可复制的滨水低密土地，加纯粹的圈层结构，加龙湖的产品与交付能力，砚熙源著府属于可长期持有的收藏级臻品、家族硬资产。

入手时机建议：项目当前处在二批次加推阶段。对塔尖买家来说，低密纯墅的席位始终有限，值得重点关注的，是加推批次的窗口期。

THE END

本文由【克而瑞（浙江）研究中心】分析师罗燕飞撰写，【克而瑞（浙江）研究中心】深耕浙江房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+“大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房等地产赛道；分析维度贯穿宏观层面、行业发展、市场供求等多方面；形成形式包含深度项目测评、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告。

本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。

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