“8·28”之后，商品住房销售制度改革开始进入地方落地阶段。

8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》，明确商品住房预售项目单体建筑应完成主体结构封顶，并强化预售资金全额、全过程监管；同时提出，新出让土地的商品住房项目和已出让土地但尚未取得建设工程规划许可证的项目，优先选择现房销售。

一个月后，北京、上海相继给出了地方答案。

9月24日，北京发布《本市贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》；9月28日，上海发布《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》。

两地政策框架高度接近：预售“封顶”、资金全额监管、现房销售、主办银行、土地价款分期缴纳等核心制度基本一致。

但如果仔细比较两份地方细则，会发现，京沪并不是简单“照抄”国家文件，在现房定金、土地款支付、在途项目以及融资等方面，都留下了各自的地方特色。

其中最直观的一个数字就是：

北京现房定金一般不超过房价款1%，上海则为3%。

01

预售门槛：京沪基本站在同一起跑线

从预售制度看，京沪的差异并不大。

国家层面的“8·28”通知明确，商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶，具体条件由各地根据实际情况确定；同时，购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金，应全部进入资金监管账户，项目竣工验收以及相关配套设施具备交付条件后解除监管。

北京明确，8月28日以后新发布出让公告的商品住房项目，申请预售时，单体建筑需要完成主体结构封顶，而且进一步细化到楼栋顶板、楼顶构筑物以及配套设施完成混凝土浇筑，并需要提供主体结构分部工程验收记录。

上海的要求则是，8月28日以后新发布出让公告的商品住房项目，申请预售时单体建筑完成主体结构封顶。

两地都明确：

预售资金全额、全过程监管。

北京规定项目联合验收后方可解除资金监管；上海则明确项目综合竣工验收后方可解除监管。

也就是说，从新项目来看，京沪的基本逻辑非常一致：

不是取消预售，而是把预售节点整体后移，同时把销售资金牢牢锁定在监管体系内。

02

最大的数字差异：现房定金，北京1%，上海3%

如果说预售政策基本一致，那么现房销售定金，则是京沪两份细则中最醒目的差别。

国家文件提出，实行现房销售的商品住房项目，在取得建筑工程施工许可证后，可以与购房人签订购房定金合同，依法收取“少量定金”，具体比例交由地方结合实际制定。

北京给出的答案是：

定金一般不超过总房价款的1%。

上海则规定：

定金一般不超过购房总价款的3%。

也就是说，同样是现房销售、同样可以在取得施工许可证后收取定金，北京允许的比例为1%，上海则提高到了3%。

这也是目前京沪两地细则中最直观的数字差异。

当然，两地的制度逻辑仍然一致。

定金并不是传统意义上的预售款，而是为了让现房销售项目在真正交付之前，可以通过定金合同锁定购房关系。

同时，定金也被纳入监管体系。

北京明确，住房资金管理中心在主办银行开立资金监管账户，用于存放监管项目预售资金和现房定金；上海则由市、区房地产交易中心作为住房资金监管机构实施资金监管。

所以，1%和3%的差别背后，并不是两地对现房销售方向的不同，而是地方对于“现房销售+定金制”具体资金安排的不同。

03

土地款：北京直接给“两年”，上海采用“1+1”

另一个值得关注的差异，在土地出让价款。

国家文件明确，房地产开发企业须使用自有资金购地，同时允许按照国家规定分期缴纳土地出让价款，具体缴纳比例和时限由市县政府确定。

北京和上海给出的第一笔付款要求完全一致。

对于8月28日以后发布出让公告的商品住宅用地，两地均规定：

出让合同签订后30个自然日内缴纳首付款，比例不低于土地总价款50%。

区别出现在剩余50%的土地款。

北京明确：

余款可延长至出让合同签订后两年内缴清，不计利息。

上海则采用“1+1”的方式：

余款可延长至一年内缴清；根据市场和项目需要，经规定程序决策后，可以再延长一年，同样不计利息。

最终看，京沪最长时间其实都是两年。

但政策设计有所不同。

北京是直接给出了“两年”的期限；

上海则是“一年为基础，特殊情况下再延长一年”。

这个差异放到土地市场上来看，就比较有意思了。

因为在新的销售制度下，项目预售节点后移、现房销售比例提高，房企资金占用周期客观上可能拉长。

此时，土地款支付节奏实际上就成为房地产项目资金模型中的一个重要变量。

也就是说，销售端给房企增加了一些资金压力，土地端则通过分期缴款给出了相应的资金缓冲。

04

在途项目：两地都留了“老项目窗口”，上海划分更细

相比新项目，真正复杂的其实是8月28日前已经启动的项目。

毕竟房地产项目从土地出让到规划、开工、预售，本身就是一个较长周期。如果8月28日之后全部按照新规则执行，部分已经投入大量资金的项目可能面临制度切换。

因此，国家层面已经明确：

8月28日前已经取得建设工程规划许可证的项目，预售条件、预售资金监管等按照原有政策执行。

京沪在此基础上进一步做了地方化处理。

北京规定，8月28日前已经取得、包括部分取得建设工程规划许可证，但尚未办理预售许可的项目，申请预售时，仍按照原有政策执行。

而对于已经取得土地、但尚未取得建设工程规划许可证的项目，原则上执行新政策。

不过，如果能够确保按时建成交付，并加强资金监管，经市级部门备案后，2027年底前仍可以按照原有预售条件申请预售。

北京还进一步设置了重点监管额度，要求覆盖项目全部剩余工程建设费用以及红线外由房企承担的市政工程费用。

上海的过渡安排则更加细分。

除了已经取得建设工程规划许可证的项目继续按照原政策执行外，上海还专门明确：

8月28日前已经发布土地出让公告、但8月28日之后才取得国有建设用地使用权的商品住房项目，如果在2027年底前上市，预售条件可以按照原政策执行，但预售资金监管需要执行新政策。

这个安排，实际上把“土地市场已经启动，但项目还没有正式拿地”的特殊情况也纳入了过渡政策。

因此，如果单纯比较：

北京更强调对已经拿地、但尚未取得规划许可证项目的资金安全管理；上海则进一步把土地公告已经发布、但尚未完成拿地的项目纳入了过渡范围。

这也是两地细则一个比较值得关注的区别。

05

主办银行：制度基本一致，但上海金融支持写得更“满”

“8·28”通知另一个重要内容，是房地产项目实行主办银行制度。

即一个房地产项目确定一家主办银行，由主办银行单独或者牵头组建银团提供开发贷款等融资服务。

京沪基本同步落实。

北京明确，8月28日以后签订开发贷合同的项目，单独提供开发贷的银行为主办银行，银团贷款则由牵头银行担任主办银行。

同时，开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等项目相关资金，都要纳入主办银行资金账户管理。

上海同样如此。

不过，在融资支持的具体表述上，上海进一步提出，支持符合条件的房地产开发企业通过债券、股票、资产支持证券和不动产投资信托基金（REITs）等方式开展基于项目的融资，并明确一视同仁满足不同所有制房地产开发企业的合理融资需求。

北京则更加突出开发贷款与项目建设周期的匹配，明确分批发放开发贷款，贷款资金全部用于项目建设。

简单来说：

北京更强调“项目资金怎么管”；上海则在资金管理之外，对“还能通过哪些渠道融资”写得更具体。

06

京沪真正的差异，不在“推不推现房”，而在怎么推

把三份政策放在一起看，会发现一个很明显的特点：

国家层面实际上已经把方向定得相当清楚。

预售门槛提高、资金监管强化、现房销售推进、主办银行制度建立、土地款允许分期缴纳。

而北京、上海需要解决的，是这些原则到了地方以后，具体怎么执行。

于是，两地出现了几个非常鲜明的数字：

从这个角度来看，京沪此次政策落地，最值得关注的并不是“北京和上海谁更严”，而是同一套国家级销售制度改革框架下，两个核心城市开始出现不同的地方化执行路径。

07

从“卖期房”到“卖现房”，房地产开发逻辑正在变化

事实上，这轮政策最值得关注的，并不是1%和3%的数字本身。

“8·28”新政真正改变的，是商品住房销售制度背后的资金逻辑。

过去房地产项目比较典型的模式是：

拿地—开工—达到预售条件—销售回款—继续建设—交付。

而新的制度安排正在逐步改变这一过程。

预售节点后移，意味着房企需要先完成更多建设；预售资金全部进入监管账户，意味着销售回款的资金使用受到更严格约束；现房销售比例提高，则意味着部分项目需要在接近甚至完成建设后才能实现主要销售回款。

与此同时，土地端又给出了分期缴款，金融端推行主办银行，并要求开发贷款与项目建设周期相匹配。

最终形成的，是一个更加明显的：

“拿地—融资—建设—销售—交付”项目资金闭环。

这也是为什么北京、上海此次出台的细则，虽然表面上是在讲“商品住房怎么卖”，但实际上影响的远不只是销售环节。

对于房企而言，未来真正需要重新计算的，可能是整个项目的资金平衡：

什么时候拿地、什么时候付土地款、什么时候能够融资、什么时候能够销售、销售资金什么时候可以使用，以及最终什么时候完成交付。

从这个意义上说，京沪两地细则落地，意味着“8·28”新政已经从中央层面的制度设计，进入到房地产项目具体运行层面。

而1%的北京与3%的上海，只是这场销售制度改革落地后，最容易被市场看到的两个数字。

更深层的变化，则是房地产行业正在从过去高度依赖“预售回款”的开发模式，逐步向更加重视建设进度、资金监管和项目自身现金流的模式转变。

对于市场而言，接下来真正值得观察的，或许不是还有多少城市会出台类似细则，而是：

在现房销售逐步增加之后，房企的拿地逻辑、融资方式和项目定价，又会发生什么变化。