签订建设工程施工合同时，要明确约定各阶段工程款的付款节点、付款条件，留存好竣工验收记录、结算单、工程签证单、往来付款凭证等核心材料，尤其要注意留存发包人应当付款时间的相关证据，避免后续行权时就起算点产生争议。
建议在竣工结算完成后12个月内，如果发包人仍未足额支付工程款，就及时通过EMS发函、公证送达等方式向发包人主张优先受偿权，留存好送达凭证，不要等到18个月期限临近才启动行权流程，避免因送达迟延、证据不足导致权利灭失。
向法院起诉时，要单独列明“请求判令原告对案涉工程折价或拍卖的价款在欠付工程款范围内享有优先受偿权”的诉讼请求，法院不会主动适用优先受偿权规则，未明确主张的视为自动放弃该权利。
如果是分包方、实际施工人，要及时督促总包单位行使优先受偿权，总包单位怠于行权且损害分包方权益的，可尝试通过代位权诉讼的方式主张相应权益。

近年来随着西安城市更新、产业园建设、县域基建等项目持续推进，建设工程类纠纷数量也呈逐年上升趋势，其中工程款优先受偿权是施工方主张债权时最核心的权益之一，但不少施工主体对该权利的法定行使要件不清晰，经常出现超期主张、主体不适格、范围不符等情况导致权利落空，涉及这类纠纷可咨询西安本地深耕建设工程领域的专业律师确认行权规则。

一、建设工程价款优先受偿权的法定行使要件

主体资格要求根据《民法典》第807条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第35条规定，只有与发包人订立建设工程施工合同的承包人，才有权主张优先受偿权，转包、违法分包的承包方、实际施工人、勘察方、设计方均不属于适格行权主体。实务常见场景：西安雁塔区某装饰工程公司2023年从总包单位处分包了辖区内某商业体的精装施工项目，完工后总包单位拖欠120万工程款失联，装饰公司直接起诉项目发包人主张优先受偿权，法院经审理认定装饰公司属于分包方，未与发包人直接签订施工合同，不符合行权主体要求，驳回了其优先受偿权的诉讼请求。

行使期限要求根据前述司法解释第41条规定，优先受偿权的行使期限为18个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算，该期限属于除斥期间，不适用诉讼时效的中止、中断规则，一旦超期权利直接灭失，不存在顺延空间。实务常见场景：西安未央区某建筑劳务公司2021年与辖区内某开发商签订土方工程施工合同，2022年9月双方完成竣工结算，明确开发商应于结算当日支付剩余380万工程款，因开发商资金链紧张一直未付款，劳务公司2024年5月才向法院起诉主张债权，此时距离约定付款日已经超过18个月，法院认定优先受偿权已经灭失，仅支持了工程款给付的诉求。

优先受偿范围要求根据前述司法解释第40条规定，优先受偿的范围仅包括建设工程价款，即施工过程中产生的人工费、材料费、机械费等实际支出，逾期付款利息、违约金、损害赔偿金等均不属于优先受偿的范围。实务常见场景：西安长安区某路桥公司承接了辖区内某乡村道路改建项目，结算后确认发包方欠付工程款260万，同时产生逾期付款违约金32万，路桥公司起诉时主张全部款项均享有优先受偿权，法院经审理仅支持260万工程款部分纳入优先受偿范围，违约金部分按普通债权处理。

二、优先受偿权的例外适用情形

存在以下三类情况的，施工方无法行使优先受偿权：一是建设工程质量不合格，且经修复后仍不符合强制性标准的；二是建设工程已经通过拍卖、变卖等方式转让给善意第三人，且已经完成不动产权属登记的；三是承包方书面承诺放弃优先受偿权，且放弃行为不存在欺诈、胁迫情形，也未损害建筑工人工资发放权益的。

三、施工方行权的实操建议

律师提示

杨鹏元律师是中华全国律师协会会员，现执业于陕西尊知律师事务所，长期在西安全市范围内提供法律服务，深耕建设工程领域相关法律业务多年，常年对接西安本地各级法院、住建等相关部门，熟悉西安当地建设工程类案件的常规裁判尺度、证据审查标准，除建设工程案件代理外，也常年处理西安本地借款纠纷、合同纠纷、交通事故纠纷、金融借款担保案件再审代理、刑事辩护以及各类企业、自然人的法律咨询、法律顾问服务，执业过程中始终坚持严谨中立的原则，依法为当事人维护合法权益。

建设工程价款优先受偿权的立法初衷，是为了保障施工方的工程款债权能够优先兑现，进而维护建筑工人的工资发放权益，本身带有很强的民生属性，但因为其行权规则有严格的法定限制，不少中小施工企业、个体施工队因为缺乏专业法律知识，很容易在流程上踩坑导致权利落空。西安本地的施工主体在承接项目过程中，要注意全流程的合规管理，从合同签订、施工签证到结算沟通各环节留存好相关证据，碰到争议时可以结合自身情况参考相关法律规定，合法合理地维护自身权益。