清华大学房地产研究中心主任吴璟

清华大学房地产研究中心主任吴璟/文

8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发的《关于完善商品住房销售制度的通知》（以下简称《通知》）公开发布，明确新出让土地的商品住房项目优先选择现房销售，实行预售的项目须完成单体建筑主体结构封顶。同日，人民银行、金融监管总局等部门也围绕房地产金融管理出台了一揽子政策，与销售制度改革相互配套。房地产开发由此进入新的制度框架。

新规出台伊始，曾有观点担心，由于开发资金占用周期拉长，房企会在土地市场上止步，地方居住用地出让市场将因此遇冷。但一周来南京、上海、西安、北京、广州等城市陆续完成的《通知》发布后首批居住用地出让表明，土地市场远非停摆。多宗核心地块经数十轮乃至上百轮竞价，以两位数溢价成交。房企拿地热情并未因此减退，拿地选择反而更加清晰、更加理性。而这正是以此次销售制度改革为核心构建的房地产发展新模式所要引导的方向。

规则调整，好地分量更重

此次改革实行自有资金购地、按揭贷款后置、项目资金封闭运行，改变的是资金的时间分布和成本结构。与此同时，新规明确土地出让价款可分期缴纳、主办银行提供与建设周期相匹配的开发贷款、优化开发审批流程，加上现房销售不产生预收款、前期税负相应后移，几项因素相叠加，房企的成本总量并不必然增加；相应地，房企拿地的积极性也就不必然减弱。

真正变化的是房企拿地的判断标准。预售制下，房企算的是周转速度和规模，高杠杆、快周转能把一块地的价值快速兑现，地块本身的条件反而往往退居其次。新规之下，从拿地到销售的整个周期都要靠自有资金和项目融资支撑，每个项目都要自己把账算平，房企算的就是这块地本身值不值得拿；地块的区位、配套、容积率和产品适配性等，由此成为决定项目成败的首要变量。

判断标准变了，地块本身的条件从退居其次变为决定成败，土地作为房企最基础的生产资料，重要性不降反升。尤其是对有实力、有产品力的房企而言，好地块的吸引力更加突出。好地块是开发好房子的先天条件，而现房销售让品质投入与市场回报之间形成闭环：那些成本不菲的品质投入，在预售条件下常常难以被购房者识别，在现房条件下则能实实在在转化为销售优势。因此，好地块转化为好房子的收益比预售时代更加确定。由此来看，新规之下，好地分量更重；需要按新的标准重新回答的，是拿什么地、谁来拿、拿多大。

因城施策，把好地拿出来

近年来，主要城市已经在推进供地“控增量、提质量”，在总量上做减法，在质量上做加法，优先在交通区位优越、公共服务配套成熟、住房交易活跃的区域配置土地供应。《通知》发布后，这一逻辑进一步强化。房企算账的方式变了，地方政府供地的着力点也更加集中在地块本身的条件上，更加主动地把优质地块拿出来，让房企有账可算、有利可期。

《通知》发布后首批成交的地块已经初步印证了这一点。南京鼓楼滨江一宗“小而美”地块经三十余轮竞价后溢价23%成交；上海松江一宗近郊低地块吸引多家房企参与，溢价率超过15%；西安曲江一宗主城地块经二十余轮竞价，以年内最高溢价率约40%成交；北京顺义一宗临河地块经一百七十余轮竞价，以17%以上的溢价率成交；广州天河一宗核心区地块吸引四家企业历经18轮竞价成交，溢价率接近16%。这些地块分布在不同城市，但共同特点是区位优越、容积率不高、体量与板块需求相匹配，具备转化为好房子、好项目的先天条件。

归结起来，因城施策在土地端的含义，就是各城市根据自身供求关系，把握供地节奏、严把地块品质、设定出让条件。供应压力较大的城市控制总量，给市场留出消化时间；需求旺盛的板块精准供应，让每一宗出让的土地都有人愿意拿、有能力建；结合新规的资金安排优化出让条件，包括土地价款的缴纳方式、配建要求的设置等，则是新规给地方政府提出的新课题，一些城市已开始着手。三个方面合在一起，就是把好地拿出来，并且让好地的账能算得平。

量力而行，把好地拿下来

《通知》发布后，房企的拿地决策普遍建立在对自身资金实力、融资成本和产品竞争力作出审慎评估的基础上。评估在前、出手在后，出手也就更为坚决。

头部房企在核心地块上积极举牌。这类地块产品适配性强，特别是低容积率产品层数少、工期可控，从拿地到入市的周期明显短于高层项目，资金占用时间相应缩短，而产品溢价通常足以覆盖资金成本。账算得清楚，出手自然果断。北京顺义、西安曲江等地块竞价激烈、溢价较高，体现的正是头部房企对核心地块和自身产品力的双重信心。

深耕本地、专注产品的中小房企同样有所斩获。南京鼓楼滨江出让面积仅七千平方米的“袖珍”地块，就由一家本土民营房企经三十余轮竞价竞得。现房销售条件下，好房子自己说话，购房者的判断依据从“谁在卖”回到“卖的是什么”，体量适中、产品扎实的项目获得的是更公平的竞争环境。这类房企大多不依靠高杠杆运转，新规对其约束相对有限，机会反而可能更多。

对个别体量过大、配建负担较重或所在板块去化压力较大的地块，房企保持审慎。这类地块的制约因素在《通知》发布之前就已存在，并非新规带来的新问题；在此基础上，出让方案还需要结合新的资金安排作相应调整。房企对这类地块不急于出手，同样是量力而行的体现。

由此可见，房企的竞争重心正从融资能力和周转速度回到产品和服务本身，拿地行为从追求规模转向选择与自身实力和产品力相匹配的项目。有多大实力办多大事，分批拿地、分批开工、分批竣工销售，拿地布局更加积极，也更加精准。

总的来看，新规出台后一周的土地市场已初步回答了三个问题。第一，《通知》改变的是拿地的判断标准，土地的价值并未下降，好地块对有实力、有产品力的房企反而具有更强的吸引力。第二，地方政府因城施策，把握好供地节奏，把优质地块拿出来，把出让条件调整好，是土地市场平稳承接新规的前提。第三，房企量力而行，评估自身实力和产品竞争力后继续拿地、积极布局，是土地市场保持活力的基础。三者相互支撑，住房与土地市场正在形成一个新的良性循环：好地块由有实力、有产品力的房企拿到，建成所见即所得的好房子，购房者敢买、愿买，销售回款再支撑房企下一轮拿地。这个循环的节奏会比预售时代更稳，也更可持续。随着各地实施细则陆续落地、新一批地块相继推出，这一循环还将得到更多印证。制度变了，好地还是好地，好房子依然有人建、有人买。

来源：中国建设报