此时此刻，站在年中节点回望，上半年房地产行业整体仍在磨底阶段，并没有迎来全面反转，但底部企稳、风险出清的信号愈发清晰。

结合克而瑞上半年房企百强榜单，不难看出市场底色：全口径销售金额同比下滑13.5%，开发投资端收缩态势进一步加剧，降幅扩大至16.2%。

参考更有参考意义的权益金额榜，行业内部的梯队分化更加突出。

央国企依旧稳住基本盘，中海地产反超保利发展登顶榜单，闽系带头大哥建发房产凭借489.2亿元销售额挤掉绿城中国跻身TOP5。

图源克而瑞

反观绝大多数民营房企，资金紧张仍是绕不开的现实，不少规模民企在这轮调整中被迫离场。

也有一批优质民企实现逆势突围，跑出了远超行业平均的增长速度。

上半年权益销售增速前10里，有7家民企同比涨幅突破75%，龙翔控股以207%的增幅领跑，联泰、宝华、宏发的增速翻倍，君一控股、保亿、荣安同样表现亮眼。

图源克而瑞

历经三十多年行业起伏，这批黑马早已告别过去高杠杆、快周转的扩张模式，以差异化布局、稳健经营、深耕产品的全新姿态重返赛场。

一边是行业大盘收缩、多数民企举步维艰，一边是本土中小民企逆势提速，两种截然不同的行情形成鲜明反差。

我们不妨深究：它们的资金来源在哪，又靠什么在行业低谷跑出增长曲线？

01

龙翔控股：一家非典型闽系房企

上半年百强榜单里，闽系房企席位从去年9席扩容至13席，包括福州两家市属国企。而涨幅领跑全国民企的龙翔控股集团，是其中最特殊的样本。

1998年发源于福州的龙翔，走出一套区别于传统闽企的布局逻辑：不深耕本土、不扎堆长三角、大湾区热门赛道，早早北上布局山东、河南、陕西。

28年，落子6省14城，仅用五年就登顶西安民企榜首。

集团同步运营地产、水电、矿产、国际贸易等六大实业板块，多元产业提供稳定现金流，让它在行业下行周期保持营收、利润双增，是少数销售额逆势上涨的民企。

仔细研究龙翔在西安的扩张路径，处处能看到融创当年高举高打的影子。

早年它以融创合作资方身份入局，斥36亿拿下多宗地块，落地住宅与西安最大的室内滑雪场——热雪奇迹。

2022年西安市场转冷之际，它反而高调加码拿地，仅浐灞国际港便拿下 16宗近千亩土地，开发体量仅次于绿城、华润。

物业端直接复用融创体系，借成熟房企打法快速补齐自身品牌与物业服务短板。

值得一提的是，这家房企对外对内形成的观感极具反差。

对外洽谈时团队常流露资金充裕、资源雄厚的姿态，直言不差钱、拿地无门槛；但掌舵人吴其晶及高管团队极度低调，极少公开露面，官方也未披露管理层相关介绍，资金真实来源始终成谜。

左二疑似为吴其晶

差异化的城市布局、多元实业托底的低负债优势、借鉴头部房企的成熟运营模式，叠加雄厚且隐秘的资金储备，多重因素共同促成龙翔近两年逆势暴涨。

02

潮汕房企的回归

潮汕商帮曾是深圳地产圈核心力量，鼎盛时期手握本地七成以上建筑开发资源。

深圳50强房企中，潮汕籍企业家占比超八成。在潮汕房企新一轮复苏浪潮中，联泰集团和宏发置地集团便是代表。

1996年成立的联泰起家汕头，“在汕头，住联泰”的口号深入人心。2013年前后积极抢抓本土市场红利，拿下多宗高价地王，却因市场下行陷入去化困境，本土项目短期承压。

不同于普通房企，基建是它的核心壁垒。

旗下达濠市政是广东唯一具备市政工程特级资质的民营企业，深耕深圳、南昌数十年，深圳的深南大道、滨海大道、市北环快速干道，南昌的学府大道、秋水广场、红谷滩路网均出自其手。

长期参与城市基建，让联泰拥有远超同行的区域研判能力，擅长提前布局潜力地块。

凭借独到的眼光，联泰早年瞄准南昌红谷滩，手握1300余亩土地，大量一线临江地块至今留存。

在深圳红树湾拿下的核心地块，伴随深超总规划落地、多年调规，用地规模、业态全面升级，GCC联泰超总湾项目的货值也从10+亿跃升至200+亿。

GCC联泰超总湾效果图

凭借基建业务稳定现金流，辅以超前城市规划眼光、长期囤地，联泰成功打造顶豪标杆作品，也是潮汕房企借城市发展红利，重回增长赛道的缩影。

同为潮汕系房企，宏发置地的发展路径与联泰略有不同。

企业实控人赖海宏为鸿荣源掌门人赖海民兄长，虽市场曝光度更低，却凭借扎实的旧改底盘与稳健经营，实现低调崛起。

赖海宏

宏发号称“光明旧改之王”，手握千万级城市更新储备，持有大量产业与商业自持物业，现金流底盘扎实。

它避开豪宅内卷赛道，主打中高端大型综合社区，依靠稳健走量的模式抢占市场。

今年前四月一举拿下深圳销售面积三项榜单榜首，短短四个月操盘销量便超越去年全年，增长势头十分迅猛。

新作天宸云境府体量达74万㎡，配建自营商业，保障房数量甚至高于商品住宅。

依靠旧改储备、自持资产托底，以刚需改善大盘走量，是宏发在深圳市场逆势突围的核心密码。

03

扎根本土的生存样本

在本轮楼市调整中，除闽系、潮汕系民企外，还有一批深耕核心城市的本土房企，也呈现出截然不同的生存姿态，以上海的宝华、宁波的荣安为代表。

就在昨天，地产圈传出宝华一纸严正声明，针对桃浦紫薇之星漫天流传的 85折传闻辟谣，提醒购房者以官方口径为准。

但一纸公告压不住市场价格博弈，毕竟宝华这一年来的打法，就是依靠早期低成本土储，极致降价走量。

宝华早年在桃浦拿下三幅地块，楼板价不足4.4万/㎡，远低于后续竞品近 5万的地价，也让后续开发的宝华紫薇花园和紫薇之星，天然拥有充足降价空间。

紫薇之星糟糕的去化，是降价传闻蔓延的关键原因。去年5月首开均价 8.3万/㎡，406套房源仅网签86套，去化率低到21%，库存积压高达320套，去化难题突出。

隔壁宝华紫薇花园去年9月率先放出85折，打响“桃浦降价第一枪”。

随着今年回款压力加大，宝华在清明节后借“工抵房”再降价，最低至75折，叠加中介大额返佣，新老业主价差悬殊。

不可否认，走量效果十分明显。短短一个周末，宝华紫薇花园就成交30余套。4月还剩156套，现在已经接近清盘。

吸取桃浦教训后，宝华在松江车墩的新盘——紫薇星城云悦，5月首开选择价格一步到位。

95折叠加车位优惠等全套福利，最低只要210万，86套房源近乎满筹，赢得了郊区开门红。

随后7月11日加推131套房源，瞄准刚需加速走量，但热度明显不及首开。

项目还有近440套房源待消化，大盘压力不容小觑，是否会重走降价老路仍是悬念。

毕竟，短期走量回款的代价突出。

不仅击穿板块价格锚点，而且老业主维权频发，长期损耗宝华多年经营的口碑。这套靠土地成本优势掀价格战的模式，利弊分明。

而专注宁波本地的老牌上市房企——荣安地产，早年凭借极致品控与贴心服务出圈，曾享有“杭州有绿城，宁波有荣安”的美誉。

但内部管理层权力博弈，董事长王久芳的经营重心偏移，近年荣安产品力、服务力大幅下滑，多地项目频发交付质量问题与业主维权，品牌口碑受损。

王久芳

财务端连着两年大额亏损，企业收缩发展节奏，多年缺席土拍市场，在售项目均为早年存量老盘，新项目仅以财务参股形式小幅参与。

荣安地产坚守“降负债、去库存、保交付”的稳健底线，虽暂无突破性增长、增长动能偏弱，但在行业大规模出清的背景下，能够稳住基本盘已实属不易。

04

隐秘的资金底盘

除布局与产品优势外，还有部分房企的增长源于独特的专属资金模式，青岛的君一控股便是样本。

君一控股前身为海尔地产，历经多次更名彻底剥离产业标签，完成品牌与股权的迭代重塑，底气来源海尔系独特的高管绑定资本架构。

股权穿透可见，企业由海尔集团、中航信托及海尔核心管理层持股平台海创客联合控股，近百位海尔高管深度利益绑定，形成区别于传统房企的内部造富激励机制。

依托海尔制造业严苛品控与全产业链资源，君一摒弃高周转模式，聚焦高端顶豪赛道，青岛君一雲启、青岛/太原/济南的海尚府等千万级豪宅强势出圈。

今年前四月业绩直接追平2025全年总量，半年的权益销售额跃升至青岛TOP2。

作为产业跨界房企，君一的创新发展模式仍在打磨迭代阶段，权责架构、项目运营、扩张节奏还有优化空间。

尽管公司高溢价拿地的激进扩张打法，叠加经营过程中伴随的司法纠纷与债务压力，让外界对其高速增长的长效性存在质疑。

但君一能在行业低谷站稳脚跟，也为产业系房企转型地产赛道提供了全新思路。

05

楼市下半场，民企还有机会

错位着，就是机会；混沌着，也是机会。

拉长三十年地产周期看，市场已经彻底告别全民普涨时代，买方、房企、供地三方同步进入审慎模式：

购房者理性比价、房企严控拿地利润、土地供给聚焦核心优质地块，整条产业链的克制，是行业褪去野蛮生长、走向成熟的标志。

成熟不代表均衡，下半场的分化只会愈演愈烈。

央国企手握融资与土地壁垒加大优势，大量民企加速被挤出主流赛道。

所谓“剩者为王”，从来不是躺等行情回暖，只有手握资金底盘、深耕区域、坚持产品主义的少数玩家，才能抓住周期错位红利。

我们也期待，下半年能看到更多民企的崛起。

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