江苏
昨天吐槽了个大败亏输的租赁合同纠纷案。去网上检索了下，承办法官黄晴居然是个标准的美女，卡通片里的一样。
我不是律师。这案子也不是我经手的（虽然这两年有时隐身倒腾案子）。
输得挺惨。
对方当事人绝大部分诉请被支持，A被判令支付租金、违约金、占有使用费合计超50万元。
A当初约我，是因其他事。无意中得知她还被人起诉了这么个案子。她委托了律师，我当然不多事过问。
10月25日，A找我说律师没写答辩状，让代拟一份。我根据有限材料写了份，10月29日清早交付。核心观点是，租赁物登记用途是工业厂房，擅自租作商用，因规划限制、审批障碍，无法通过消防验收，合同目的无法实现，应解除合同并根据双方过错，各负违约责任。
当时也不知这案子处在审理的哪个阶段。
判决书落款时间11月6日。现在回溯下，8月7日立案，11月6日下判决已是简易程序案件审限的最后1天；律师是把我代拟的答辩状，改为代理词11月4日交寄的。太迟，没发挥作用。一般情况下，法庭辩论结束后才到的代理词，承办法官没理会，是没事的。
这么个简易的案子，打出这么个大败亏输的结果，真窝心。
A要上诉。律师把代理词改改，变为上诉状，却升格为主张合同无效。我一看就头大。主张合同解除并各负违约责任，和主张合同无效，是两回事。
《民法典》第153条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”一个但书，区分为：违反管理性强制规定，合同不无效；违反效力性强制规定，合同才无效。
那么，案涉合同究竟违反管理性强制规定，还是违反效力性强制规定（注：擅自变更规划用途，仅是违反管理性强制规定）？这就给了法官自由裁量权。
打官司，就得逼着法官贴着清晰明确的条文判，尽量不给法官自由裁量空间。让法官自由裁量，就相当于把自己作为肉放在案板上让法官拿刀切。这道理再简单不过。
再有，《民法典》第724条规定：“有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：……（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。”这传递出的导向，也是在合同违反强制性规定情形下，让当事人通过行使法定解除权来解决问题，而不是颠覆合同效力。
主张合同无效，这不是在给二审法官出难题，并加大自己诉讼难度和风险吗？
尤其是，擅自变更规划用途，明显只违反管理性强制规定，合同无效的主张又怎能成立呢？
A实在要坚持主张合同无效，那只能另想办法。
想了两条。一是租赁物在五层。按《建筑设计防火规范》（GB50016-2014，2018年版）和《建筑防火通用规范》（GB55037-2022）这两个具有沿革关系的强制性国标，儿童场所是不得设置在4层及以上的，故主张因违反强制性国标，属于违反效力性强制规定，合同无效。
二是月子中心系《消防法》第73条第4项定义的人员密集场所，而江苏省高院《关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》第54条规定，人员密集场所通不过消防验收，租赁合同无效。
孰料A说，月子中心不是人员密集场所，开在高层的月子中心多了去了，这不是个事儿。
一会儿，脑子如同别人观念的跑马场，非要主张合同无效；一会儿，又自以为是，拿生活感知否定法律界定。真让人无语。
其实，即使补充上述两点理由进行强化，对合同无效主张，我心里都打鼓的很。
市场经济社会，民商事案件的审理，一个基本导向，就是尽量维护、促进交易，非必要不推翻合同。
我还是倾向于合同解除并各负违约责任。亦即：对方当事人没如实告知租赁物重大瑕疵，构成缔约过失，对于合同目的无法实现应负主要过错责任；A疏于审查，应负次要过错责任。
故而建议，在实在要主张合同无效的情况下，也把这作为备案，补充进上诉状，兜个底。
20日，A不同意，今天才同意。
这案子上诉，战略目标，只宜是尽量止损。
平心而论，法官黄晴，裁判得规规矩矩。A是为人所误，取败有道。受人之托，忠人之事，只得硬杠一下黄晴法官了。
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