文丨科创财经团队

10月20日，高盛发布21页研报《中国房地产2027年展望：推动2035年市场走向新均衡的四大关键转折点》，对中国房地产市场未来十年的走势作出最新预测。

高盛将2027年至2035年中国房地产结构性需求预测较此前下调16%，但同时认为，随着新房供应持续收缩，中国房价有望在2029年至2030年逐步企稳。

其中，高盛将上海、深圳截至2028年底的平均售价累计涨幅预测，从此前的15%上调至20%。

报告还给出了几个关键时间节点：2028年全国可售新房供应预计下降39%，2032年房地产新开工及开发投资有望触底回升，2035年二手房交易占比预计将从2026年的53%升至75%。

不过，尽管高盛认为全国房价有望在2029年开始企稳，但新房与二手房市场的调整节奏存在明显差异。

全国新房价格2029年有望企稳，二手房市场2030年迎来拐点

根据高盛最新预测，未来两年，全国房地产价格仍将继续承压。

新房方面，全国新房平均售价有望在2029年逐步企稳，2029年和2030年基本持平，2031年开始恢复上涨，预计涨幅为3%。在此之前，2027年和2028年预计仍将有所调整，年均降幅约为3%。

二手房方面，全国二手房价格有望于2030年迎来企稳拐点。此前，2027年二手房平均售价预计同比下降7%，2028年和2029年的降幅均收窄至5%，市场价格调整幅度有所缓和。

全国新房、二手房价格预测

按照高盛的预测，全国二手房市场的价格调整时间可能比新房市场更长。

而上海、深圳则可能率先走出调整。高盛将两地截至2028年底的平均售价累计涨幅预测从15%上调至20%，明显高于全国市场的整体表现。

在房地产销售规模方面，高盛的判断相对谨慎。2027年至2029年，全国新房销售面积将分别同比减少10%、25%和20%，同期销售金额分别减少12%、27%和20%。这意味着，即使房价逐步企稳，新房成交规模的恢复可能仍需要一定时间。

新房供应收缩或推动市场企稳

为什么高盛一方面下调中国房地产长期需求预测，另一方面又认为房价有望在2029年企稳？

报告给出的核心原因是：未来几年，中国房地产有效供应可能比需求收缩得更快。2028年全国可售新房面积将同比骤降39%，2029年继续下降19%，一线城市的供应收缩可能提前至2027年出现。

全国可售新房供应预测

这一判断来自高盛对中国房地产库存的重新评估。

报告对全国18个城市的住宅库存进行了项目级调查，发现截至2026年上半年，这些城市平均住宅库存去化周期约为7年，但真正具备销售条件的库存，去化周期只有约27个月。调查还发现，48%的住宅项目未能按照原计划开工，55%的项目未能按计划竣工。

到2026年底，全国未售住宅库存对应的潜在销售价值约为44万亿元，其中约34%可能属于难以正常开发和销售的“停滞库存”。这部分库存包括未开发土地、在建工程等，并非全部都是已建成的商品房。到2035年，剩余未售住宅库存中，难以正常开发和销售的部分可能占到84%。

与此同时，随着房地产销售模式逐步向现房销售过渡，开发商资金周转速度放缓，部分住宅项目达到销售条件的时间也将推迟。这意味着，尽管中国房地产库存规模庞大，但真正能够进入市场销售的新房可能越来越少。

有效供应的收缩可能在未来几年逐渐形成对房价的支撑，推动市场实现新的供需平衡。

房地产投资2032年或迎拐点，2035年二手房交易占比预计达75%

除了房价和新房供应，高盛还对中国房地产未来十年的投资及市场结构作出了预测。

在房地产开发投资方面，高盛预计，行业有望在2032年迎来企稳回升，全年同比增长5%。在此之前，2027年至2029年房地产开发投资预计分别同比下降20%、10%和4%，2030年和2031年可能再次面临调整，预计降幅分别为32%和30%。

推动房地产投资回升的重要因素，可能是老旧住宅拆除重建需求的增长。到2035年，中国住房拆迁重建需求将达到约3.6亿平方米，占整体住房需求的比例超过40%，而2025年这一比例还不到10%。不过，这类重建项目未必能够有效消化现有商品房库存。

与此同时，中国房地产市场的交易结构也将发生明显变化。二手房成交量占整体住宅交易的比例，将从2026年的53%上升至2030年的63%，并在2035年达到75%。不过，二手房成交面积预计将在2028年后逐步回落至每年约6亿平方米，占比提高主要是由于新房市场萎缩得更快。

未来十年新房与二手房交易占比变化

对于房价企稳后的市场走势，高盛认为，房地产市场的复苏力度仍将受到土地市场和开发投资的影响。报告预计，中国300个城市住宅用地出让金额将从2026年的约1.66万亿元降至2030年的6100亿元，到2035年进一步降至约400亿元。

土地出让和房地产投资的持续调整，可能影响地方财政收入及宏观需求，使未来房价回升的力度相对温和。

报告同时提示，房地产行业大规模资金注入、新房销售模式改革执行情况，以及就业市场和通缩压力等因素，都可能影响未来房地产市场的实际走势。

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