北上广深“集齐”！深圳商品房销售制度改革细则正式落地，一线城市楼市监管再升级。

10月15日，深圳市住房和建设局、深圳市规划和自然资源局、国家金融监督管理总局深圳监管局联合印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》（深建文〔2026〕131号，以下简称《实施意见》），自印发之日起施行。此前相关内容与《实施意见》不一致的，以《实施意见》为准。

文件共六章，从预售管理、现房销售、主办银行制度、融资支持、土地供应到质量监管，对商品房从拿地到交付的全流程作了一次系统性重构。

预售门槛提至"主体封顶"

资金全额全过程监管

《实施意见》对预售的准入条件作出一处关键收紧。

2026年8月28日后新发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目，开发企业申请预售的，单体建筑应当完成主体结构封顶，标准为申请预售的楼栋完成屋面层结构混凝土浇筑，并提交项目建设单位、设计、施工、监理等单位签字盖章的《主体结构分部工程质量验收记录》。

与门槛同步抬高的，是资金监管的力度。《实施意见》要求，项目预售资金全额、全过程监管，项目联合竣工验收备案、水电气等配套设施具备交付条件后，方可解除资金监管。这一表述将解监管的时点推到了"配套设施具备交付条件"，而非单纯竣工。

为避免政策切换对已出让土地项目形成冲击，《实施意见》按取得证照的时点对在途项目分流。

2026年8月28日（含）前已取得（含部分取得）建设工程规划许可证但未办理预售许可的项目，申请预售时，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行；建设工程规划许可证有变更的，以首次取得建设工程规划许可证的时间为准。

2026年8月28日（含）前已取得（含正在出让）国有建设用地使用权但未取得建设工程规划许可证的项目，原则上执行新的预售政策；但为保持市场供需平稳，各区政府（含大鹏新区管委会、深汕特别合作区管委会）确保能够按时建成交付的，在加强预售资金监管的情况下，报市住房建设局备案后，2027年12月31日前仍可按原有预售条件申请预售，区住房建设部门应当设定预售资金监管额度，保障项目交付办证。

值得注意的是，2026年8月28日（含）前的"三旧"改造历史遗留项目，《实施意见》未作明确，而是交由有关部门另行研究。

现房销售"优先"

定金不超过购房总价款3％

在预售端收紧的同时，现房销售被明确为下一步的方向。

《实施意见》明确，自2026年8月28日后新公告出让土地的商品住房项目，优先选择现房销售。其中，通过招拍挂方式出让、在土地出让公告中明确要求实行现房销售的项目，开发企业应当实行现房销售。

在备案环节，开发企业在取得房屋首次登记后，将现房销售方案和具备交付条件的有关证明报项目所在区住房建设部门备案后，可按现房销售方案组织销售；所销售房屋及建设用地使用权应无抵押、查封等情形。

《实施意见》还推行现房定金制：已取得住宅楼栋主体结构工程施工许可的现售项目，开发企业在充分研判履约和交付风险后，可与购房人签订商品住房定金合同，定金一般不超过购房总价款的3％。定金合同应当约定定金金额、商品住房售价、交付时间及不能按期履约的责任等。开发企业违约不能按期交房的，购房人有权按照合同约定提出解除定金合同，开发企业依法返还定金，承担违约责任。

主办银行制度

一个项目一家银行，资金全部归户

《实施意见》中一项此前市场讨论较少的安排，是推行主办银行制度。

2026年8月28日后签订开发贷合同的商品住房项目，实行主办银行制，开发企业和主办银行双向选择，一个项目确定一家主办银行，主办银行单独或牵头组建银团提供开发贷款等融资服务。

与之配套的是封闭式资金管理：开发企业在主办银行开立资金账户，项目存续期间，开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均应当纳入该账户管理。

监管职责同步落地。项目所在区住房建设部门履行预售资金和现房定金监管职责；深圳市住房公积金管理中心在主办银行开立资金监管账户，承担预售资金和现房定金具体监管工作。

竣工备案后方可放贷

土地价款可分期且不计利息

在信贷端，《实施意见》给出了一处硬约束。

2026年8月28日后取得预售许可证的项目，竣工备案后方可发放个人住房贷款（含公积金贷款），贷款资金应当通过受托支付方式支付至资金监管账户。这意味着，个人按揭的发放时点被系在了竣工备案这一环节上。

对开发端，文件同时提供了支持。《实施意见》提出，加大对现房销售项目和安全、舒适、绿色、智慧"好房子"项目的开发贷款支持力度；贷款银行应当根据项目建设进度合理确定投放节点和投放额度，分批发放开发贷款，资金通过主办银行资金账户受托支付至项目公司交易对象账户，全部用于项目建设。

在土地出让环节，2026年8月28日后发布出让公告的商品住宅用地，出让价款可按国家规定分期缴纳：首期款在出让合同签订之日起30个自然日内缴清，比例不得低于全部土地出让价款的50％；余款原则上在一年内缴清，特殊项目经土地出让协调决策机构集体决策后，可在两年内缴清；分期缴纳的，不计利息。

值得注意的是，分期缴款项目可凭出让合同申请办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证；但在土地出让价款缴清后，方可办理国有建设用地使用权首次登记，核发该出让合同范围内第一批次的商品住房预售许可。拿地门槛后移，但预售的闸门与缴款进度相绑定。

除交易环节外，《实施意见》还对质量与秩序作出安排。

在质量端，要求建立健全商品住房项目工程质量保障体系，压实各方主体责任，做好从规划设计到交付使用的全过程管理，加强施工现场质量安全管理；在审批端，持续优化规划设计、开发建设、竣工验收以及上市销售等审批流程；在秩序端，健全房地产市场信息公开发布机制，加强市场监管，加大对违法违规行为的查处力度。