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南昌 94%，大连 16%，中间一溜城市全在涨。

截至 10 月 13 日，全国 25 个重点城市二手房实时成交同比平均大涨 46%，没有一座城市掉队。更狠的是，10 月里塞了 7 天国庆长假，成交量比 9 月全月只微降了 3%。

往年国庆 7 天的网签量，通常只有正常工作日的三分之一到一半。把假期因素剔除，10 月实际日均成交已经跑赢了 9 月。

金九还没凉，金十接上了。

过去几年每次楼市出利好，总有人跳出来说 "一日游"" 老乡别跑 "。这一次，数据甩在脸上，这帮人真坐不住了。

真金白银不会说谎。每一套网签背后，都是一个家庭反复比较后下的决心。

有人说这是一家机构的统计误差，那我们多找几家对对账。

贝壳研究院监测的 50 城，国庆假期二手房日均成交同比增超 45%。中指研究院重点 11 城同比增 42.8%。中信证券监测到同比增 57%。摩根大通 26 城实时成交同比升 59%，44 城看楼量升 16%。冰山指数 25 城国庆前 6 天，一线增 52%、二线增 54%。

六七个口径不同、立场各异的数据源，在同一个方向撞到了一起。

官方数据也在印证。北京市住建委公布，国庆 7 天新房网签 1008 套，同比增 174.7%。深圳二手房实时签约同比增 63%，上海链家二手房成交同比增 44%。

这不是数字游戏，是实打实的交易。

看空的人过去几年手里攥着四条铁律，如今一条一条被市场击穿。

头一条叫 "政策松绑必昙花一现"。前几年确实如此，金融 16 条、认房不认贷、517 新政，每次热闹两周就回归冰点。但这一次不是挤牙膏，是动了制度的根。8 月 28 日现房销售新政落地，实行近 30 年的预售制开始退场，购房者从 "看图纸赌交付" 变成 "所见即所得"。9 月 29 日中央财政首次直接给居民房贷贴息，年化 1 个百分点、最长 5 年、单户上限 100 万元，100 万贷款 5 年能省近 5 万块利息。再加上首付降到 15%、贷款期限拉长到 40 年、带押过户全国推行、130 多城以旧换新打通置换通道，四个方向一起发力。

厚积薄发，不是昙花一现。

第二条叫 "基数效应假繁荣"。同比好看可以说去年基数低，但环比骗不了人。含 7 天长假才微降 3%，25 城齐刷刷正增长，总不能 25 城齐刷刷去年基数都低吧。

上海 9 月二手房网签 23851 套，创近 6 年同期新高。北京 9 月成交 15756 套，环比涨 13.7%。9 月本身已经是旺季，10 月有长假还几乎追平，这个信号比同比更硬。

第三条叫 "挂牌量高企无人接盘"。这逻辑前几年成立，现在正在反转。易居研究院数据显示，截至 2026 年 6 月末，北上广深等 8 个重点城市二手房挂牌量约 123 万套，比 2025 年峰值少了 28 万套，降幅 19%。

下架房源里超六成是房东主动撤牌，不是被卖掉的。恐慌性甩卖的笋盘被吃得差不多了，核心区议价空间从 15% 到 20% 收窄到个位数。

卖家不贱卖了，下跌的动力自然就弱了。

第四条叫 "年轻人不买房了"。这话前几年听着特别有道理，躺平、不婚、不育、不买房。但真实情况是，刚需从没消失，只是被恐惧冻住了。怕买了继续跌，怕交付出问题，怕失业断供。

现房销售把交付风险拿掉了，贴息把月供压到比租金还低，房价跌了五年也到了很多人觉得 "可以接受" 的位置。被压了三四年的需求，像弹簧一样开始释放。

住建部数据显示，2026 年上半年全国二手房交易面积占比首次超过 50%。需求没有消失，只是换了个方式入场。

四条铁律齐齐失灵，背后是这轮底部和以往任何一次都不一样。

政策底是制度级的。中央财政直接贴息商贷，新中国房地产历史上头一回。现房销售把交付风险从购房者身上转移到开发商身上。3000 亿元保障房专项再贷款，年化利率才 1.75%，能撬动近万亿资金进场收储存量房。这些不是短期止痛药，是在给行业搭新的制度框架。

供需底是硬约束。全国房屋新开工面积从 2020 年峰值 16.7 亿平方米跌到 2025 年 4.3 亿平方米，五年缩了近八成。叠加现房销售后，拿地到可售的周期从 6 到 9 个月拉长到 24 到 36 个月。摩根大通预测 2026 到 2028 年新房供应三年复合增速为 - 24%，丁祖昱团队判断 2027 年 3 月起会出现 12 到 18 个月的供应短缺。

供给在缩，需求在放，这个关系逆转过来不是一天两天能掰回去的。

价格底有个硬指标叫 "供平过租"。中信证券研报里的概念，就是每个月还房贷的钱，比租同样一套房的租金还少。按照冰山指数测算，150 万总价的房子贷款 100 万，贴息后月供只相当于租金的 90%。香港在 2024 年底出现这个现象，3 个月后房价就止跌回升了。按这个节奏推算，一线价格转正窗口大概在 2026 年末到 2027 年初。

情绪底也在悄悄反转。7 月 28 日上海杨浦地块经过 219 轮竞价，保利华润联合体以 161.2 亿元拿下。同一天北京朝阳地块经过 248 轮竞价，中海以 46.8 亿元竞得。开发商比谁都精明，愿意在这个时点高溢价拿核心地块，说明对未来两三年的判断已经变了。

高盛、摩根士丹利、摩根大通、瑞银、野村，今年都修正了之前的悲观预期。中信证券明确判断 2027 年春节前后全国房价大范围止跌回升。四大央媒年内密集定调楼市，这种阵仗过去只在 2009 年和 2015 年出现过。

和 2015 年比一比，相似的地方很多，但底子更扎实。

两轮都是政策先松、库存见顶、货币宽松、二手房先动。不一样的是，2015 年有棚改货币化带来的大规模资金投放，这轮没有，所以不会出现各城市轮涨一遍的全面上行。2015 年还是预售制，这轮现房销售让供应收缩更彻底。2015 年刚需是主力，这轮改善型需求接了棒，120 平方米以上成交占比超过 45%。

机构普遍预判，核心城市优质房产未来几年年均涨幅 3% 到 5%，和居民收入增速基本匹配。听起来不刺激，但胜在健康。

成交量永远领先价格。2015 年 "330 新政" 后，成交量先爆了两三个月，价格才慢慢跟上。2026 年 8 月，一线城市新房价格环比已由持平转为上涨 0.1%，上海涨 0.4% 领跑。一线二手住宅价格环比也涨了 0.1%，同比降幅单月收窄 1 个百分点，是 2023 年以来单月收窄幅度。

一线价格正式由负转正，大概率就在今年底到明年初之间。

当然，不是所有城市、所有房子都会涨。分化会是常态。一线和强二线核心地段的次新房、品质改善盘会率先企稳修复，远郊大盘、人口流出的三四线、楼龄太老又缺教育配套的房子，压力还在。但 25 城全部正增长说明，即便表现偏弱的城市，也走过了格外难走的那段路。

手里有房想卖的，现在头号风险是卖飞。核心区好楼层好户型议价空间已经很小，还抱着 "打八折赶紧跑" 的心态，等于把便宜让给别人。置换的家庭别走 "先卖后买、持币观望" 的老路，带押过户和以旧换新已经打通，卖旧买新可以并行操作，拿着钱等跌，大概率等来想买的房子涨了。

想买房的，现在是过去十年政策友好的窗口。100 万贷款 30 年，贴息后月供 3700 元左右，比同地段租金还便宜。首付 15%，现房可以实地看了再挑。马光远团队研究全球 57 个经济体 190 轮房价周期后判断，2027 年前是刚需难得的入场窗口。等所有人都反应过来房价稳了，首付可能上调，贴息可能退出，好楼层也被挑完了。

一套 300 万的房子，三年涨 10% 就是 30 万，相当于普通工薪家庭好几年的可支配收入。趋势一旦形成，累积起来的数字，绝不是小数目。

楼市这个东西，永远在怀疑中见底，在犹豫中上涨。库存在降，供应在缩，成交在涨，机构在翻多，还是有很多人沉浸在过去四年的悲观惯性里出不来。

但周期不会因为谁的怀疑就停下脚步。磨了五年的底，不会一直给所有人留着完美的入场价格。

本文仅为市场观察与个人观点，不构成任何购房或投资建议。