国庆期间，一颗深水炸弹突然砸向海南豪宅圈！

中旅·馥棠公馆「时代典藏双子」塔尖生活馆正式亮相！建面约395㎡「天际游轮」及517㎡「空中行宫」，两套收藏级终改大平层样板间同步震撼开放。

总共只有13席！

提到这个项目，很多人的第一个念头是：牢牢攥住海南定价权的顶豪盘！

实打实的数据，足以验证这个标签：

2025年，它以约57亿元网签金额位列海棠湾销冠，稳坐顶流；在海南，单套总价1000万以上住宅中旅投资稳居全省销量TOP1，馥棠公馆正是绝对主力；同时又站上了海南商品住宅主力在售项目单价TOP1。

金额、总价段、单价，三个维度全都站在金字塔尖，这件事放在任何城市都极为罕见。

要知道，今天的三亚楼市，高端牌桌堪称神仙打架：多家央企、民企巨头悉数在场，豪宅大战轮番上演。

一个已经面市两年、全盘实景呈现的"成熟大盘"，凭什么能持续全面领跑？

中旅·馥棠公馆实景

小易认为，答案就两个：极致重奢密度下的资产确定性，和终极改善产品的绝对稀缺性。

中旅这次上新，恰好是把这两条逻辑同时推到了满格。

极致重奢密度下的资产确定性

兑现力时代，资本，此刻正在重新聚焦。

不再看蓝图，只看核心城市、核心板块里商业兑现的确定性——商业落地，人流汇聚，经济循环，这是板块价值的闭环。

而确定性，是这个时代最稀缺的资产。

Part1超级流量底盘：3600万人次的底气

豪宅的估值，一半在房子，一半在脚下这片土地的人气密度。

看一组数据：2021年，三亚接待过夜游客2162.04万人次；到了2025年，这个数字刷新到3615.82万人次，累计猛涨67%；游客总花费1032.6亿元，历史性突破千亿大关。

这些数字代表什么？

三亚的流量底盘，在以肉眼可见的速度变厚。

而海棠湾——这条19公里的国家海岸线上排布着32家高奢酒店，年接待游客超千万人次——是全三亚流量密度最高的地方。

海棠湾实景

豪宅资产的底层，其实是"人气密度×消费能级"。

人来了，商业能持续爆发，酒店能持续满房，土地能持续升值。说白了，流量就是豪宅资产的"隐性租金"。这个底盘越厚，资产的确定性就越足。

Part2千亿中轴：确定性与成长性，双双拉满

如果说流量是天时，那馥棠公馆脚下的这条由中旅超级大盘打造的千亿黄金中轴，就是由央企中旅亲手造出来的地利。

先看确定性：它不是规划，是立在那里的事实：cdf三亚国际免税城一、二期成熟运营，2025年3月拿下国家4A级景区牌照，中免三亚免税全年销售额超198亿元，即将冲破200亿。

再看成长性：这里正以"每年一个新地标"的节奏疯长：今年2月，"海南版宽窄巷子"海棠故事首期开街，米其林美食节首次登岛，首进品牌超七成；

总投资70亿元、约36万㎡的三亚太古里，太古系全球最大、首个滨海度假型太古里，即将在年底迎来首批次开业；

占据头排海岸C位的丽晶酒店带着约160米海岸地标，预计2027年一季度迎客。再加上在建的珠宝金街，一条中轴，六大地标。

免税销售额在攀升，客流在创新高，奢牌在排队进场——这条中轴的剧本不是"画饼"，是连续兑现。

还有一个旁证很有意思：就在9月底，海棠湾备受关注的"三亚万象城"地块官宣调规：原方案大量商业用地指标划归酒店！而官方给出的核心理由：正是要避免与免税城、太古里等片区大型商业正面竞争、形成错位发展。

来自官方的信号很明确：这条中轴的重奢浓度已经高到暂时无需其他商业补全。足以说明免税城和太古里在重奢商业消费的统治力。

馥棠公馆所在的海棠湾北区，就是重奢消费中心。

而懂豪宅的人都清楚：重奢商业，是区域价值的定价器。

无论上海前滩太古里周边大平层，还是成都太古里周边物业，房价能打是不争的事实。

背后的逻辑并不复杂——当一座城市、一个区域把最高浓度的消费、酒店和文化资源押注在同一条中轴之上，这条中轴上的资产，就等于拿到了区域价值的“优先股”。

Part3 不画饼，是塔尖客群的底线

但讲真的，这几年也有塔尖客群被"规划"伤得很深。

沙盘上的蓝图、图纸上的重奢，最后不了了之的不在少数。

说到底，没建成的，始终有不确定性；已经兑现的，才叫确定性。

馥棠公馆最狠的一点，是中旅"先造城，后筑宅"的央企打法：免税城先开业，商业先跑起来，然后才把住宅端出来。

六大地标不是停在效果图上，而是接连兑现、持续运营——这份十足的确定性，才是核心资产真正的锚点。

这是它持续热销的关键，也是它和绝大多数"讲故事"楼盘的本质区别。

三亚国际免税城实景 图源：三亚发布

作为这条中轴上唯一在售的住宅项目，馥棠公馆正站在太古里、丽晶开业的前奏：

资产溢价已经显现，兑现红利正加速释放——资产配置里最舒服的卡位，莫过于此

中旅选择在这个时机亮出的双子星，可以说是献给全球塔尖客群的一份"前夜入场券"。

手握双王炸，亮出海南终改大平层的终极形态

看产品之前，先看四个硬标签

其一，国际大师天团执笔。建筑由国际大师彼特·罗柏操刀，以海洋曲线塑造海岸地标；顶级景观大师李宝章执笔，把热带雨林的栖居意境种进社区。这种设计规格，放在海南，甚至对标一线顶豪，都是顶配。

立面实景

其二，终改面积段的绝对稀缺。小易盘点了三亚今年以来300㎡以上新增大平层供应，仅有不足50套（三亚官方数据盘点），而新增住宅供应总量为7014套！

也就是说，300㎡以上的终极改善大平层占供应总量还不到千分之七！真正拥有一线资源的500㎡级环幕大平层，更是凤毛麟角。而这次中旅·馥棠公馆推出的395㎡户型仅7席，517㎡仅6席。

这不是稀缺，而是真正的绝版。

其三，中轴核心唯一的居住入口。楼下就是太古里，免税城、丽晶＆英迪格、海棠故事环伺。

重奢资源是公域的，但通往这个公域的私人居住入口，只有这一个。这意味着，住在馥棠公馆，不是离这些顶级IP有多近，其本身就是顶级IP中轴的一部分。

其四，实景现房，不画饼。全盘实景呈现，即买即见，这在海南顶豪市场里，本身就是最硬核的标签。

中旅·馥棠公馆实景

395㎡「天际游轮」：把家族度假，搬上海景甲板

这套户型，可以说是给塔尖家庭度假提供了匹配身份的海南答案。

近32米的南向巨幕面宽把整片海湾推到你面前——整套户型尺度以约31.8米×17.1米的类游轮尺度铺展，弧形设计语言的摩登立面全部朝南打开，巨幕阳台延伸出180°环幕视野，就像游轮驶出港湾后的上层甲板。

创意样板间实景

你可以在甲板尽头的海景茶座坐下，吹吹惬意的海风，看日出日落。

孩子们在客餐厅一体的环幕超级海景厅里撒欢，中西双厨同时开工：中厨封闭爆炒家宴硬菜，西厨岛台上是精致的烘焙现场。

创意样板间实景

夜晚时分，甲板变成家族的露天客厅——酒会、烧烤、派对，无论什么场景都能从容应对。

而居住空间的设计富有巧思：主人套房衔接阳台，配独立衣帽间与双台盆观景主卫；长辈房在动线平缓的静谧区；儿童房装得下整个假期的好奇；客房的体面留给亲友；那间多功能舱房，是书房，是瑜伽室，也是展示珍藏的私人画室。

五室三厅四卫、双电梯直达私属电梯厅——这套户型的底层逻辑，是用游轮的分舱秩序，解决三代同游"既要团聚、又要边界"的分寸感。它不是一座房子，而是一个家族在海棠湾的完整假期。

517㎡「空中行宫」：一个家族在三亚的"领事馆"

如果说395㎡户型把度假的松弛感讲透了，那517㎡户型，则是顶级圈层的社交行宫。

创意样板间实景

整体户型尺度约33.6米×22.7米的近正方形格局，形如一枚玉玺出力海岸。更惊艳的是，外围环绕总长约112米的云端环廊——你没看错，112米，环通户型一周，串联起所有主要空间。

创意样板间实景

归家和待客的动线，本身就是一场环幕观景：晨光、暮色、夜景，各有最佳观赏位。

真正的排场在双厅规制。客厅与餐厅各自拥有270°环幕视野和约10.6米的同级超大面宽，双厅联动，构成"双环幕"的景观叙事。

更讲究的是关于社交空间的三重分层：圈层会客厅承接商务会晤与酒会，尺度足以撑住任何正式场合；私宴宴会厅专属家族宴会与重要接待；云端休闲吧紧邻景观面，是留给总裁们小范围茶叙和深度对谈的私密场域。

创意样板间实景

居住空间的规划也足见功力——四间套房、两间卧室、一间独立书房，长辈、主人、子女各享独立私域，贵客小住体面周全；整层双梯入户、主仆分流，主人生活与后勤动线完全区隔，尊贵尽显。

在小易看来，这套户型的本质已经不是住宅，而是一个家族在三亚的全球会晤中心，是以家为名的塔尖社交主场和资产锚点。

这一户型，整盘仅有6席。而它的定价逻辑早已脱离"平方米单价"的概念，以接近6000万级的总价，迈入收藏圈的塔尖话题。

海南豪宅这些年进化了三次：第一次卖海景，第二次卖酒店的奢华感，而这一次，馥棠公馆卖的是"兑现的确定性×产品的绝对稀缺"。

回头看它的销冠之路，逻辑其实非常清晰：央企造城，把配套一项一项变成现实，给足资产确定性；大师执笔，把产品力和面积段推到全岛绝无仅有的塔尖，给足稀缺性。

方方面面都够硬，领跑就是必然。

说到底，海南不缺千万级的大平层。缺的是在满足高端改善之上，敢于直面塔尖的标杆。

海棠湾实景

把大平层面积段一口气推到390㎡以上、把云端塔尖生活馆做成体系、把“一层一户”变成现实——放眼全岛，敢这么打的，真找不出几个。

这份底气，不来自某一张户型图，而来自背后整座中旅超级大盘的千亿兑现：免税城、太古里、丽晶＆英迪格酒店、海棠故事……一座能接住塔尖挑剔眼光的城，一条锁定塔尖目光的千亿黄金中轴，就是馥棠公馆最硬的底牌。

而这，还只是馥棠的开场，中旅超级大盘的兑现没有终点。塔尖生活的想象力，也没有天花板。

但属于一期塔尖的入场券，只有13张：395㎡仅7席，517㎡仅6席，现正式开启争藏。

要知道，有些藏品，错过一次，就真的再无机会。

目前，实景样板间已经开放，预约制参观，欢迎实地品鉴。