北京进深 徐迪 10月8日，顺义马头庄0503地块方案反馈意见的采信情况通告。

该项目设计方案于9月14日-21日进行公示，期间收到公众反馈意见3条：

1、关于项目住宅户型设置开敞阳台、防火挑檐、设备平台、坡屋顶闷顶等空间的相关意见。

建设单位及设计单位意见：本项目规划设计方案根据《北京市平原多点地区“好房子”规划管理》要求设置开敞阳台，每户阳台水平投影面积不大于套内建筑面积的10%，进深不大于1.8米。

本项目防火挑檐仅用于消防使用，设备平台仅用于放置设备使用，不承重、不上人，相关空间为开敞空间，未按活荷载进行结构设计，未预留今后封闭的相关设施。

本项目建筑为坡屋顶造型，屋面下方形成的闷顶空间为坡屋顶结构自然形成的附属构造空间，该闷顶无出入口、不具备使用功能。

2、关于项目公示材料信息不全面的相关意见。

建设单位及设计单位意见：本项目按照《关于做好房屋建筑工程规划设计方案批前公众参与的通知(试行)》(京规自发[2022]319号)文件要求对项目区位及规划设计方案总平面图进行了现场和网上公示，公示期7个工作日。

关于配套设施标注、全套技术图纸、楼栋长宽进深、日照报告、车位等其他详细信息在项目申报建设工程规划许可阶段明确体现。

3、关于项目退线、临近市政道路噪音处理的相关意见。

建设单位及设计单位意见：本项目规划设计方案按照《北京地区建设工程规划设计通则》2003版文件（以下简称通则）要求，东侧、西侧住宅建筑楼栋退让城市道路红线间距，南侧住宅建筑楼栋退让规划绿地间距满足通则的退界要求，并在公示总平面图中已标注。

本项目住宅建筑按照《民用建筑隔声设计规范》GB50118-2010、北京市地方标准《住宅设计规范》DB11/1740-2020、《住宅项目规范》GB55038-2025文件要求采取隔声措施，临交通干线(安富街、裕乐路)一侧住宅建筑安装交通噪声隔声指数≥35dB(A)的隔声窗，临支路(安平南街、平乐巷)一侧住宅建筑安装交通噪声隔声指数≥30dB(A)的隔声窗，达到室内声环境标准。

顺义马头庄0503地块，由北京银盛泛美房地产开发有限公司8月11日以7.07亿元底价摘得，折合楼面价2.23万元/㎡。

项目占地2.64公顷，拟建设总规模约5.38万㎡，其中地上计容面积为3.17万㎡，容积率1.2。

规划11栋5-7F住宅楼，共238户，户均建面133㎡，纯改善低密社区。

1、楼栋排布

11栋住宅楼南低北高，以南侧大门为轴，对称排列。

北排3栋总高7层，东北角1#楼北向有顶退；

中部2栋6层建筑作为视觉重心，通过首层架空形成通透的“灰空间”；

其余6栋总高5层，东西翼各3栋，最大化释放南向面宽。

2、公区动线

交通动线设计上，构建了“一轴两环多节点”的景观体系。

南侧主入口与西侧次入口均强化了昭示性景观界面，形成双重归家礼序。

西入口向内经由两处较小的下沉庭院过渡，横向穿越风雨连廊直抵中央核心景观区；

南主入口则利用风雨连廊串联两处架空层泛会所，视线通廊直达中央庭院，向北延伸至室外活动场地。

整体规划形成清晰的十字形景观主轴，实现了从城市界面到社区内部的平滑过渡与视线引导。

此外，地块南侧紧邻规划绿地，与社区入口无缝衔接，可以通过景观渗透的手法打造为开放共享的社区口袋公园。

未来业主从南门归家，将不再是突兀地穿过围墙大门，而是先经由公园绿地这道过渡空间，极大延伸了归家的仪式感与尊贵感。

同时这个口袋公园可作为社区的全龄前场，设置儿童微游乐设施或老人休憩座椅，既服务于本小区业主，也提升了整个街区的公共活力与品质感。

3、产品形态

5层的楼高，常见的是叠拼组合，但如果是叠墅，11栋楼的总户数达不到238户之多。

另外，核心区做了首层架空。

下叠的核心卖点是私家花园和地下空间，中央楼王做架空，是为了做公区大堂，提升园区景观通透度，完全是高端洋房的操作手法。

窗井设置也不多，这是判断地下室规模的最直观线索。

既然几乎没有地下空间，基本上排除了做叠拼的可能性，结合5-7层的垂直高度，产品形态大概率是纯粹的低密大平层洋房。

北侧高层（1#、2#、3#），作为后排建筑，视野相对开阔但低于前排，为起步户型， 推测面积段在120㎡左右。

中央楼王（6#、9#），位于中轴线核心位置，拥有最佳景观视野与首层架空优势，预计为最大户型，建面170㎡左右。

东西翼（4#、5#、7#、8#、10#、11#）： 部分临近出入口或道路，主要布置舒适型改善户型， 推测建面在140㎡左右。

其中5#、8#靠近西侧人行出入口和下沉庭院，出入便捷度和景观资源较好；

4#、7#紧邻东侧车行出入口，受车辆进出动线影响，该侧立面存在一定程度的交通噪声暴露；

10#、11#位于最南侧，紧邻市政公园，楼栋略向东倾斜，采光和景观都不错。

4、层高优势

虽然是平层产品，但这个项目还是能够做出别墅质感的。

首先，1.2的容积率+主动拉低建筑高度，保证了产品形态和户型的平权。

不做高低配，以统一的低密洋房形态，让每一户都享有等质的资源，这是别墅社区才有的空间特权。

再来看住宅层高：

所有住宅楼的层高都远超3米标准，其中，两栋中央楼王平均层高更是达到3.75米和3.9米的高度。

整体远超3米层高标准，“向上生长的空间自由”——这正是别墅质感的核心来源。

以南正正门口的9#楼为例，6层总高23.4米，架空层的标准层高是3.6米，上面的5层住宅房源，层高足有3.95米。

比常规住宅多出将近一米的垂直空间，可以做局部跃层+客厅挑空，或者是夹层书房、茶室等，别墅级的错落空间体验。

更常见的手法是，保证中间层房源3米+的层高标准，将高度余量让度给首、顶层房源。

常规洋房首层因采光、潮湿、隐私等问题，通常是全楼最低价。超标的层高则为首层创造溢价路径，在产证面积不变的前提下，通过高度释放更多扩容空间，放大尺度感。

顶层也是同样的情况，可以做出顶跃或阁楼产品，用层高红利创造高溢价。

5、赠送手法

除了超高层高可能带来的扩容空间，从总平图上可以看到比较明显的赠送空间。

南向双阳台赠送：向外凸起的平台，应该是不可封闭的防火挑檐，它里面还有一条通面宽的内嵌式阳台。

因为进深君在计算户型面积的时候，发现如果按照建筑轮廓线条测量进深，得出的最小户型也会超过133㎡这个户均面积。

推测南北两侧应该是有大量不计建面的空间，所以，

北面：这个凸出的弧型转角空间，大概率也是按防火挑檐报规——但是可以封闭。

侧边：还有飘窗赠送，与南向阳台形成一个转角视窗。

顺义的赠送尺度，可以大胆想象一下。

6、民企拿地+龙湖代建

马头庄项目的拿地和开发主体同为北京银盛泛美，是一家成立于2026年6月23日的民营房企，注册资本5000万元，法定代表人、董事、经理及财务负责人均由张世强一人担任。

穿透股权结构来看，该公司的直接股东为三家企业：辽宁银盛水泥集团有限公司持股50%，辽阳泛美房地产开发有限公司与灯塔市银盛建衡矿业有限公司各持股25%。

进一步追溯这三家股东企业的法定代表人，其背后的实际控制人均为赵吉福。

引入龙湖龙智造，负责该地块的代建代销工作。

近两年龙湖在北京公开土拍市场保持克制，但这并不意味着战略收缩。

龙湖龙智造已在顺义、昌平密集落子多个代建项目，从东风商场的宸翰/宸裕双子盘，到裕龙湾，再到昌平南邵的凌云颂，又回到顺义，操盘马头庄地块。

以品牌输出和操盘能力替代重资产投入，在不增加资产负债表压力的前提下，持续巩固其在北京市场的品牌认知与产品话语权。

表面看，龙湖自己没掏一分钱拿地，却揽下了大单；外地老板虽然出了地价款，却要乖乖把操盘权交出去。

这局棋，双方到底图什么？

外地民企进京，最怕的不是钱不够，而是“水土不服”。

北京的地产逻辑和三四线完全不同——客户的挑剔程度、规划审批的尺度、甚至施工验收的标准，都藏着看不见的坑。自己硬闯，交的学费可能比地价还贵。找龙湖代建代销，本质是“花钱买经验”。

龙湖在北京深耕多年，手里有成熟的产品线，有现成的供应链，更关键的是——有让北京改善客群掏钱的品牌号召力。

哪怕项目用的是龙湖的案名和物业，对外地房企来说，这就是最值钱的“镀金”光环，能让项目快速被市场接受。

这场合作，本质上是一场“各取所需”的精准联姻。

一个出钱、一个出牌；一个想借船出海，一个想轻装前行。

而马头庄0503地块体量适中，进可攻、退可守，是银盛泛美这家能源型民企跨界试水房地产的理想标的。

地块位于顺义区后沙峪镇，五环至六环之间，邻近机场北线高速，不临铁，纯自驾出行。

西边挨着温榆河公园故城记忆，北边有罗马湖公园，生态资源非常好。

北边一路之隔就是懋源云纪，占地超17万㎡的超大规模社区，容积率1.1，规划153栋住宅楼，包括16栋洋房、15栋独墅和122栋双拼，面积段220-660㎡区间。

去年5月底取证入市，共392套，目前网签123套，成交金额总计21.15亿元。

网签均价约6.03万元/㎡，基本逼平销售指导价，价格十分坚挺。

懋源云纪综合楼面价约2.67万元/㎡，较马头庄0503地块成本略高。

马头庄这一片后续还会有不少宅地供应，整个马头庄村剩余地块综合改造土地一级开发项目规划总用地面积约1635亩，将分为三期开发，主要建设内容为住宅、商业、教育、公用设施、配套等。