浙江
不知道大家有没有发现金华二手房市场一个很奇怪的现象。最近不少房东卖房，把房子和车位拆开单独挂牌出售。这么操作的理由很简单，把车位剥离出去，房子的总价直接降下来，单价看着更有吸引力，更容易吸引客户看房，加快房子成交。
表面上看，这是一个两全其美的办法。房子低价快速卖掉，车位单独挂出去慢慢卖，两笔交易分开操作。但现实真的这么美好吗？这两天我在查看海塘府小区挂牌房源的时候，发现一个奇怪的现象。
海塘府小区，目前一共有77套房子挂牌在售，这个数字还没有算上那些挂了很久、诚意不足的房源。在这77套在售房源中，其中单独拿出来挂牌出售的车位，就多达16个。这个数据足以说明问题，小区里大量房东，在卖掉房子的时候，没有把车位打包一起出手，而是选择把车位剥离，单独挂牌售卖。
点开车位挂牌价格，更是五花八门，可以说是乱弹琴。有的车位挂牌5万，还有的挂19万，行情摆在眼前，5万的车位都很难顺利成交，十几万的车位挂出去，又怎么可能卖得掉？
很多房东当初的想法很简单：房子和车位分开估值，车位预估能值10万。把10万从总房价减掉，房屋总价一下子就低了，房源在平台上一眼就能抓住刚需买家。房子顺利过户卖掉之后，车位留在手里，等有缘人接手。可大部分房东到最后都会失望，房子卖掉了，车位却砸在手上。
车位和住宅，本质上是完全不一样的两种商品。房子是刚需，大部分家庭买房是自住需求，是一定要入手的资产。但车位不一样，它不是必需品。现在很多次新小区车位配比充足，小区内部有访客车位，不少业主常年不在小区居住，自家车位会拿出来对外出租。不想买车位，完全可以选择租车位，甚至部分路段，满足条件也可以路边临时停车。
我们来算一笔很实在的账。海塘府这类小区，车位一年租金大概3000元。一年3000，十年租金才3万元。就算一个车位最低卖5万，这笔钱拿来租车位，可以连续租15年。站在买房人的角度，既然可以低成本长期租车位，为什么要花几万甚至十几万，一次性买下一个产权车位？
这就是单独卖车位最大的痛点。小区车位供应充足的时候，车位的流通性极差，买家选择空间很大，议价权完全掌握在买方手里。房东房子卖掉之后，人已经搬走，不再住在这个小区，手里攥着一个车位，长期持有没有任何用处。车位不能单独居住，不能产生稳定高额收益，只能被动等待本小区业主来购买，购买人群范围被严格限制。
房东一开始预估车位能卖10万，甚至15万，抱着这个预期挂牌，几个月无人问津，只能一次次下调价格。等到耐心耗尽，为了快速脱手，只能降到五六万成交。算总账就会发现，当初拆分卖房看似把房子卖快了，车位却折价严重，中间亏掉的差价，最后全部由房东自己承担。中介促成了房屋成交，拿到房屋部分佣金，至于车位能不能卖掉、折价多少，就不再是重点考虑的事情。
这种房子车位拆分出售的操作，并不是海塘府独有的个案，现在金华很多小区都出现了同样的情况。当下楼市处于存量房时代，二手房挂牌量大，房源之间竞争激烈。为了让房源更有竞争力，不少中介会优先推荐房东，把车位剥离，压低房屋挂牌总价，利用低价吸引流量。
但这里有个关键点，拆分卖房不是万能方案，要分情况看待。如果小区车位非常紧张，停车一位难求，车位本身流动性很强，分开卖确实有机会卖出不错的价格。可像海棠府这种车位库存充足、可租可选的小区，盲目拆分，最后大概率会出现房子卖掉，车位砸手，被迫低价甩卖。
给准备卖房的房东提个实在建议，挂牌之前，一定要先摸清楚小区车位真实的成交行情，不要凭当初买入的价格预估车位价值。先判断小区车位是紧缺还是过剩。
如果小区车位充足，租赁市场活跃，优先考虑打包出售。打包可以给到买家整体优惠，对自住买家吸引力更强，不用后续单独花大量时间精力，等待车位买家，避免后期大幅度折价。如果遇到明确不需要车位的买家，再协商拆分方案，提前约定好车位的预期底价，不要高估车位的市场价值。
而对于买房的客户，看房的时候也要擦亮眼睛。看到低价房源，先问清楚报价是否包含车位，不要单纯被表面低总价吸引。分开挂牌的房源，房子和车位是两笔独立交易，过户流程、税费都要单独核算，提前把成本全部算清楚。
楼市里所有的营销技巧，都要结合真实市场行情。只盯着房子快速成交，忽略车位本身的流通短板，最后看似赢了速度，实则亏了总价。卖房不是只把房子出手就算成功，算好整体得失，才不会踩坑。
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