在首尔租一套公寓，现在不仅每个月要付更多房租，连准备的押金也越来越高。

韩国房地产院最新数据显示，今年7月首尔公寓平均月租押金已经达到1亿9557万韩元，约合人民币97万元，从今年1月开始连续6个月上涨。与此同时，首尔公寓平均月租升至162万韩元，约合人民币8000元，同样刷新统计以来最高纪录。对租客来说，首尔租赁市场正在从过去单纯的“月租变贵”，变成押金和每月住房支出同时增加。

月租房，平均也要准备接近2亿韩元押金

很多中国读者看到“月租”，可能会想到支付一两个月押金，再每月交房租。但韩国租赁制度并不是这样，即使选择月租，很多公寓依然需要准备数千万甚至数亿韩元押金。

今年1月，首尔公寓平均月租押金已经达到1亿9485万韩元，此后连续6个月上涨，到7月增至1亿9557万韩元。首尔25个区中，有18个区的平均月租押金比年初更高，其中江东区上涨273万韩元，城北区上涨212万韩元，钟路区、永登浦区和江南区也都有明显增加。

虽然从全市平均值来看，半年只增加了几十万韩元，但真正需要注意的是这种上涨发生在原本就接近2亿韩元的高基数上。对于没有家庭资金支持的年轻人来说，光是准备押金本身就可能需要储蓄、信用贷款或者其他融资，租房因此不仅是每个月的现金流压力，也是一笔相当大的初始资金门槛。

为什么住月租，押金反而越来越高？

其中一个重要原因，是韩国传统的“全租”房源正在减少。

去年“10·15房地产对策”以后，首尔全境被纳入土地交易许可区域，部分购房者需要满足实际居住要求。过去一些投资者买下公寓后可以直接放到全租市场，现在能够进入租赁市场的房源受到一定限制，原本已经偏紧的全租供应因此进一步承压。

全租房源减少以后，一部分原本想找全租的租客不得不转向“半月租”。这种模式介于全租和普通月租之间：租客仍然支付一笔非常高的押金，但把其中一部分押金转换成每月租金，因此形成“高押金＋低月租”的组合。随着这种合同增加，统计中的“月租住房平均押金”自然也会被进一步推高。

今年7月，麻浦区麻浦来美安Prugio二期一套59平方米住宅，就以押金7.7亿韩元＋月租20万韩元续约。此前这套房采用全租形式，押金为8.1亿韩元，相当于租客只把4000万韩元押金转换成了每月租金，形式虽然变成“月租”，实际仍然需要准备7亿多韩元现金。

更麻烦的是，月租本身也已经创新高

如果只是押金上涨，租客还可以理解为资金暂时交给房东、退租时原则上可以收回。但现在的问题是，连真正每个月支出的月租也在快速上涨。

今年7月，首尔公寓平均月租达到162万韩元，创下历史最高纪录。去年12月还是149万韩元，短短7个月增加13万韩元，意味着一个普通月租家庭一年要多承担约156万韩元租金。

而且部分热门地区已经出现押金和月租同时明显上涨的实际交易。松坡区蚕室一套84平方米公寓，今年1月以押金3亿韩元、月租200万韩元签约，到7月同面积住宅已经出现押金6亿韩元、月租300万韩元的交易。即使不能把两套不同楼层、不同条件的个案直接理解为整个小区都上涨这么多，但它至少反映出部分核心地区房东议价能力正在增强。

首尔租房正在出现一个新的尴尬

过去韩国租客通常可以在三种方式中做选择：资金充足的人选择高押金、低月租，甚至纯全租；现金不够的人则降低押金，提高每月租金。理论上，这两者之间可以互相转换。

现在的问题是，当全租供应不足、月租需求增加以后，这种“选择空间”正在缩小。拿不出高额全租押金的人转向半月租，但半月租人数增加以后，半月租押金和月租本身又开始上涨，最后形成租客无论选择哪种形式，成本都在增加的局面。

今年6月，韩国房地产院统计的首尔住宅月租价格环比上涨0.96%，其中公寓月租上涨1.15%，两项涨幅都创下2015年相关统计开始公布以来的新高。与此同时，首尔全租价格涨幅也明显扩大，说明整个租赁市场并不是单一月租板块上涨，而是全租、月租同时偏紧。

房源不足的问题短期内仍然存在

租赁市场接下来能不能缓解，很大程度上还是要看住房供应。

国土交通部数据显示，今年1月至7月，首尔公寓竣工量为1万7603套，比去年同期减少48.7%，接近腰斩。虽然同期首尔公寓开工量同比增加36.1%，说明中长期供应可能改善，但从开工到真正可以入住仍需要时间，因此短期租赁市场很难马上感受到新增供给。

最新的韩国房地产院与房地产R114预测显示，从今年7月至2028年6月，首尔预计将有约4.97万套共同住宅入住，其中今年下半年约1.90万套、2027年约2.24万套、2028年上半年约8246套。具体数量未来仍可能随着工程和入住计划调整，但总体上看，首尔租赁市场未来两年仍然很难获得特别宽松的新增供应。

对年轻人来说，租房门槛正在被进一步推高

首尔租房成本上涨，对刚工作不久的年轻人影响尤其明显。月薪只有两三百万韩元时，如果一个月房租就需要100多万韩元，再加上管理费、交通费和生活费，能够用于储蓄的钱会迅速减少；如果还需要准备上亿韩元押金，就更加依赖父母支持或者贷款。

这也解释了为什么韩国最近越来越多年轻人选择小户型、合租、考试院，或者搬到首尔外围和京畿道生活。很多人不是单纯觉得首尔房租“贵了一点”，而是发现即使不买房，只想长期稳定租住一套条件正常的公寓，也需要越来越高的资金门槛。

过去谈首尔住房压力，大家往往首先想到高房价，但现在租赁市场正在出现同样明显的负担。平均月租162万韩元已经创下历史新高，而月租押金又逼近2亿韩元，意味着租客既要准备一大笔现金，又要承担不断增加的月度支出。

如果全租房源供应不能明显恢复、新增住房又无法快速进入市场，那么首尔接下来的租房问题可能不只是“月租越来越普遍”，而是住月租也不再意味着能够避开高额押金。