从买入债券到对簿公堂，九江银行与富力地产之间的这笔交易，最终以一份胜诉判决收场。广州富力地产8月26日披露，收到广州市中级人民法院送达的《民事判决书》，被判于判决生效之日起十日内向九江银行清偿定向债务融资工具本金3.8457亿元、利息2422.79万元，并支付相应违约金。

湘财Plus注意到，这是九江银行近期拿到的第二份涉房胜诉判决，上一个是融创。不过胜诉未必能拿回钱。判决落地之时，富力地产刚交出上半年亏损52.68亿元的半年报，账上现金（含受限部分）只有26亿元。

10亿债券违约近四成本金未偿，一审判决十日内还款

据富力地产公告，2020年4月23日，该公司在全国银行间债券市场发行2020年度第一期定向债务融资工具"20富力地产PPN001"，发行金额10亿元，期限6年，附第二、第五个计息年度末发行人调整票面利率选择权和投资人回售选择权。该债券余额9.9457亿元，对应到期兑付日为2025年4月23日和2025年5月31日，应偿付本息合计11.38亿元。

2025年4月起，富力地产未能按期足额偿付上述本息，先后于2025年4月29日、6月10日披露临时公告，此后又多次披露处置进展。2026年2月27日，富力地产进一步披露，债券持有人九江银行及其广州分行作为共同原告，将富力地产、海南三林发展有限公司列为共同被告。

△富力披露定向债务融资工具处置进展。

最新落下的一审判决显示，富力地产须于判决生效之日起十日内向九江银行清偿本金3.8457亿元及利息2422.79万元，并支付违约金。违约金以截至2025年4月23日未兑付本息4.09亿元为基数，自2025年4月24日起按每日万分之二点一计付至实际清偿之日止。案件受理费220.67万元由富力地产承担，法院同时驳回了九江银行的其他诉讼请求。

湘财Plus测算，九江银行此次追偿的3.8457亿元本金，约占该债券未偿余额9.9457亿元的四成，是这只违约债券中率先拿到生效判决的一笔。

单笔判决本金抵得上半年利润，涉房敞口仍在出清

这笔判决的分量，要放到九江银行利润表里衡量。该行8月28日发布的2026年中期业绩公告显示，上半年实现营业收入52.21亿元，同比减少2.27%，其中利息净收入41.53亿元，同比增长1.3%，手续费及佣金净收入3.35亿元，同比增长13.4%；实现净利润3.91亿元，同比增长3.2%，归属股东净利润3.87亿元，同比增长6.24%。

对照之下，仅富力案的判决本金，就相当于该行上半年净利润的98.4%，若算上利息，4.09亿元已经超过半年利润的总和。

△九江银行2026年上半年业绩情况。

截至6月末，九江银行资产总额5342.74亿元，较上年末增长2.1%，客户贷款及垫款总额3333.67亿元。资产质量方面，不良贷款余额60.28亿元，不良贷款率1.81%，较上年末下降0.12个百分点，拨备覆盖率177.40%，较上年末的152.21%明显增厚。

需要指出的是，不良数据的改善并非全部来自贷款质量的自然好转，2025年该行核销及转出不良资产73.5亿元，较2024年的41.8亿元增加76%，大幅高出当年计提的减值准备，不良率的下行很大程度上靠的是做减法。

房地产曾连续多年位居九江银行对公贷款第一大行业，2021年末贷款余额308.33亿元，占对公贷款的比例达20.60%。此后该行持续压降，2025年末降至210.43亿元，今年6月末进一步降至193.84亿元，占贷款总额的比例降至5.8%，上半年又压降16.59亿元。规模压下去的同时，风险仍在暴露。2023年末，该行房地产业不良贷款率达到5.97%，不良余额14.59亿元，较上年末的5.01亿元增长近两倍，居各行业首位。也是从2024年年报起，九江银行不再披露分行业不良数据，房地产风险的真实水位，此后只能从贷款压降的曲线里间接观察。

借款人集中度同样指向房地产。截至6月末，九江银行前十大单一借款人中仍有6家来自房地产业，合计贷款66.10亿元，占前十大合计贷款的51.2%。而在2025年末，这一数字还是7家、约80.28亿元。

△九江银行。

部分存量风险，正转向司法途径逐笔了结。富力案判决之前，九江银行起诉融创系的追债官司已于7月宣判。据湘财Plus此前文章，法院判令大理论坛投资管理有限公司向九江银行偿还贷款本金16.90亿元及利息、罚息、复利、违约金7.56亿元，合计24.46亿元，云南融创房地产开发有限公司等关联方承担连带保证责任。

这单融创系诉讼还引发监管关注。证监会在九江银行定向发行股票的反馈意见中重点提及此事，要求该行补充披露诉讼最新进展，说明是否属于重大诉讼、是否对本次发行构成重大不利影响。截至6月末，九江银行核心一级资本充足率8.36%，较上年末再降0.51个百分点，这单尚未完成的定增，对该行的重要性不言而喻。

富力三年亏损超500亿，账上现金仅剩26亿

富力地产1994年由李思廉与张力在广州创办，曾与恒大、碧桂园、雅居乐、合生创展并称"华南五虎"。据其2026年公司债券中期报告，李思廉、张力仍为该公司控股股东、实际控制人，合计持股48.08%。

昔日的地产龙头，如今已连续三年深陷亏损。2023年、2024年、2025年，富力地产归母净利润分别为-199.50亿元、-154.05亿元、-163.11亿元，三年合计亏损超过500亿元。今年上半年，该集团营业额70.98亿元，同比增长23.1%，归母亏损却进一步扩大至52.68亿元。

债务压力更为严峻。截至6月末，富力集团流动负债超过流动资产411.93亿元，借款总额1065.89亿元，其中912.95亿元将在未来12个月内到期，而现金总额（含受限）仅26.00亿元。本金771.54亿元的银行借款及其他借款已违约或交叉违约，自2024年8月起，其一直未能支付本金308.34亿元优先票据的利息。债券市场上，富力境内7只存续债余额121.94亿元，1只违约、6只已展期，境外4只美元债全部违约，违约金额45.272亿美元。

△富力地产。

监管的警示也在升级。9月2日，广东证监局公布对富力地产、李思廉、胡杰采取出具警示函措施的决定。经查，富力地产作为公司债券发行人，未及时披露有息债务逾期和重大诉讼、仲裁等事项，违反了《公司债券发行与交易管理办法》《公司信用类债券信息披露管理办法》相关规定。这已是富力地产两个月内第二次因信披问题被监管点名，此前7月，上交所曾就其未及时披露67.45亿元到期债务逾期下发书面警示决定。

值得一提的是，九江银行与富力之间还有一层旧缘。2018年7月九江银行赴港上市时，富力旗下富力地产（香港）有限公司作为基石投资者，出资约2960万美元认购H股，2019年7月又斥资约3.3亿港元增持，持股比例一度达该行已发行H股的12.98%。截至2025年6月末，富力体系仍持有九江银行H股约6359.1万股，占总股本的2.23%。从上市捧场的基石投资者，到法庭上的原被告，这段关系的变化只用了七年。

判决生效只是追债的第一步。以富力眼下的现金状况，十日内主动清偿4亿余元的可能性并不高，九江银行手握胜诉判决，最终大概率仍要走向强制执行、处置资产的路径。富力之外，融创案24.46亿元判决的执行同样悬而未决。官司可以接连打赢，钱能不能接连收回，仍是未知数。

统筹/新湘财 撰文/湘财Plus

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