栏目："上海征收100问"第4期

拿到评估报告，一看单价——"周边二手房都卖六万了，怎么给我评四万五？"

这是征收中最普遍的焦虑。评估报告直接决定了你能拿多少钱的基础，但很多人不知道：评估不是政府说多少就是多少，法律给了你两次救济机会，但每次都有严格的期限，错过了就没了。

本文把从拿到报告到成功维权的完整路径讲清楚。

一、评估机构是怎么选的

很多人以为评估是政府指定的，其实不是。

根据规定，评估机构由被征收人协商选定。房屋征收部门会提供候选名单（一般不少于3家），由被征收人在规定期限内协商确定其中一家。如果协商不成，通过投票或摇号/抽签方式确定。

这里有两个重要的维权注意点：

• 候选机构名单你要关注

  ：征收决定公告后，及时了解有哪些候选评估机构，有没有低质机构混在里面

• 评估机构必须独立评估

  ：任何单位和个人不得干预评估机构的评估工作，如果发现评估机构被征收部门"打招呼"，这就是评估报告的重大瑕疵

救济路径分三步走，每一步都有10天期限：

第一步：向原评估机构申请复核（收到报告后10日内）

收到评估报告之日起 10 日内，向出具报告的评估机构提交书面复核申请。评估机构收到申请后应在 10 日内完成复核，并出具书面复核结果。超过 10 天没提，视为接受。

第二步：向专家委员会申请鉴定（收到复核结果后10日内）

对复核结果仍有异议的，自收到复核结果之日起 10 日内，向上海市房地产估价师协会专家委员会申请鉴定。专家委员会受理后 10 日内完成鉴定。

第三步：行政复议或行政诉讼

如果问题不仅出在评估报告本身，而是对补偿决定整体不服，可以在收到补偿决定之日起 60 日内申请行政复议，或 6 个月内提起行政诉讼。

特别强调：没有申请过复核，不能直接申请专家鉴定。 跳过复核直接找专家委员会，会被驳回——上海市专家委员会鉴定规定第六条第二项明确写明了这一点。

三、复核申请书怎么写（附模板）

复核申请不需要请律师也能自己写，关键在于说清楚你觉得哪里不对、理由是什么。不能只写"价格太低"，要具体。

复核申请书（模板）：

房屋征收评估复核申请书 申请人：XXX，身份证号：XXXXX，联系电话：XXXXX 被征收房屋地址：上海市XX区XX路XX号 评估机构：XX房地产估价有限公司 评估报告编号：XXXXX 收到评估报告日期：20XX年XX月XX日 复核事项及理由： 本人认为本次评估存在以下问题： 评估单价偏低。周边同类型房屋（XX小区）近期市场成交价约 XX元/平方米，而本次评估仅XX元/平方米，差异XX%，未合理反映 被征收房屋的市场价值。 （如有）评估方法不当。被征收房屋实际用于XX（如商铺经营）， 采用XX评估方法不能客观反映房屋的实际价值。 （如有）评估时点问题…… （如有）建筑面积认定有误…… 望贵机构对上述问题进行复核，重新出具公正、合理的评估报告。 申请人签名： 日期：20XX年XX月XX日

附：身份证复印件、房地产权证/公房租赁凭证复印件、周边房价参考证据（如有）

四、评估报告常见的六大问题

问题一：评估方法不合理

对于可能用于商业经营的临街房屋，如果只按居住用途评估，就会严重低估。评估机构应根据房屋实际用途和最佳使用方式选择评估方法。

问题二：可比案例选取不当

评估机构应选取与估价对象在区位、用途、建筑结构等方面相同或者相似的交易案例进行比较。如果选取的低价案例明显与被征收房屋不可比，这就是复核申请的有力理由。

问题三：建筑面积认定有误

尤其是老房子，产权证上面积和实际面积可能不一致。阁楼、搭建、历史遗留加层等情况——哪些算面积、哪些不算，这是争议高发点。比如被征收房屋的阁楼高度在1.2米至1.7米的部分，按规定可算一半面积，但征收实践中常被遗漏。

问题四：评估时点问题

根据规定，评估时点是"房屋征收决定公告之日"。如果公告之日到出具评估报告之间相隔较长时间（半年以上），期间市场发生较大变化，评估价可能已经偏离实际市场价值。

问题五：评估程序违规

比如：评估机构没有派注册房地产估价师实地查勘；评估报告没按法定要求送达被征收人；送达时没有告知被征收人对评估结果的异议权和救济途径。

问题六：评估机构资质或独立性有问题

如果评估机构与征收部门存在可能影响独立性的关系，或者选聘程序不合规（未经被征收人协商直接指定），这也是可异议的程序瑕疵。

五、一个真实的教训：没收到评估报告，补偿决定被法院撤销

静安区法院（2015）静行初字第1号案：

陈某的房屋被征收，区政府作出了补偿决定。陈某起诉要求撤销，理由是他根本没有收到过评估报告。

法院查明：政府不能证明已向陈某送达评估报告；在组织调解时虽然口头告知了评估价格，但既没有核实评估报告是否送达，也没有告知陈某对评估结果不服的救济方式。

法院判决：撤销补偿决定。

"在原告对评估结果未行使救济权的情况下，被告依据评估报告确定对原告的补偿标准并作出征收补偿决定，属行政行为的主要证据不足。"

启示：如果你没正式收到评估报告，或者收到了但对方没告知你有权申请复核——这就是程序违法，是可以据此撤销补偿决定的。

六、另一个重要提醒：千万不能签了协议再反悔

专家委员会的鉴定规定第六条第五项明确：已签订房屋征收补偿协议的，不予受理鉴定申请。

签了就代表你认可了评估结果，之后再想推翻几乎不可能。所以：

对评估报告有异议 → 先不要签协议 → 走复核/鉴定程序 → 拿到最终结果 → 再决定是否签约

1. 核查评估程序是否合规：有无实地查勘？估价师有无入户？报告是否正式送达？有无告知异议权？

2. 横向比较不要停：多打听同项目、同类型房屋其他人的评估价格。补偿结果依法应当公示，这是你的法定知情权

3. 保存好所有证据：评估报告原件、征收方案、送达回证、与征收部门/评估机构的沟通记录

4. 算好时间账：收到报告当天开始算，10个自然日内必须提出复核申请——不是工作日，是自然日，超一天都不行

   
   

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